양도소득세 계산기(부동산·1세대 1주택 비과세)

양도소득세는 어떻게 계산하나요

양도소득세는 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 양도차익에서 시작해요. 여기서 오래 보유한 만큼 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 연 250만 원의 기본공제를 한 번 더 빼면 과세표준이에요. 과세표준에 6~45%의 기본세율을 곱한 것이 양도소득세이고, 개인지방소득세로 그 10%를 더 내요. 예를 들어 5억 원에 사서 8억 원에 팔고 필요경비가 1천만 원이면 양도차익은 2억 9천만 원이에요.

1세대 1주택이면 세금이 없나요

양도일 현재 세대가 국내에 집을 한 채만 갖고 2년 이상 보유했으면 비과세예요. 사던 때 조정대상지역이었다면 보유 중 2년 이상 거주해야 하고요. 다만 판 값(실지거래가액)이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원을 넘는 비율만큼의 양도차익에 세금을 매겨요. 예를 들어 15억 원에 팔면 양도차익의 5분의 1만 과세 대상이고, 거주 요건을 채운 1세대 1주택은 장기보유특별공제도 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%까지 받아요.

짧게 보유하거나 집이 여러 채면 어떻게 달라요

보유가 1년 미만이면 주택은 70%, 1~2년이면 60%의 단일 세율이 적용되고 기본세율로 계산한 값과 비교해 큰 쪽을 내요. 조정대상지역에 있는 주택을 가진 2주택 세대는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 세대는 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못해요. 이 중과는 한동안 한시적으로 배제됐는데, 보유 2년 이상 주택은 2026년 5월 9일까지 양도한 경우까지만 제외돼서 그 뒤에 파는 주택은 중과 대상이 될 수 있어요. 토지거래허가를 받은 주택 등 일부 예외가 있으니 시행령 제167조의3을 꼭 확인하세요.

언제 신고하고 낼까요

부동산을 팔면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 예정신고하고 납부해야 해요. 계산이 맞는지 확인하고 싶으면 이 계산기로 어림하고, 실제 신고는 홈택스나 세무서에서 하세요. 비과세로 계산됐더라도 요건 증빙은 챙겨 두는 것이 좋아요.

계산 예시 — 사례별 양도소득세(지방소득세 포함, 해당 연도 다른 양도 없음)

이렇게 써요

1. '어떤 자산을 파나요?' 칸을 채워요.
2. '양도가액(판 값)' 칸을 채워요.
3. '취득가액(산 값)' 칸을 채워요.
4. '취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)' 칸을 채워요.
5. '양도일(비워 두면 오늘)' 칸을 채워요.
6. '필요경비(취득세·중개보수·수리비 등)' 칸을 채워요.
7. [계산하기]를 누르면 결과 표가 바로 나와요. 입력한 값은 주소에 담겨 '링크 복사'로 그대로 나눌 수 있어요.
8. 결과 아래 '계산 근거 보기'를 펼치면 쓴 법령·공식 자료와 적용일을 확인할 수 있어요.

사용 예

1) 구분 1세대 1주택, 판 값 100,000만 원, 양도차익 50,000만 원, 장기보유특별공제 없음, 양도소득세 0원, 지방소득세 0원이면 합계는 비과세이에요.

2) 구분 다주택, 판 값 60,000만 원, 양도차익 10,000만 원, 장기보유특별공제 없음, 양도소득세 68,250,000원, 지방소득세 6,825,000원이면 합계는 75,075,000원이에요.

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