양도소득세

양도소득은 부동산이나 주식 등 자산을 양도해 얻은 이익이에요. 자산의 종류와 보유 상황, 비과세 요건에 따라 과세 여부가 달라져요.

확인 2026. 10. 17.다음 확인 2027. 1. 1.출처 8

핵심 정리2026. 10. 17. 기준

1세대 1주택 고가주택 기준: 12억 원
양도소득 기본공제: 연 250만 원
일반 자산 장기보유특별공제 최대 공제율: 30%
1세대 1주택 장기보유특별공제 최대 공제율: 80%
주택 단기 보유 세율(1년 미만): 70%
주택 단기 보유 세율(1년 이상 2년 미만): 60%

서울지방국세청 — 사진 출처: Gcd822(CC BY-SA 4.0)(자르고 색을 조정함) · commons.wikimedia.org

양도소득세는 어떤 세금이고 언제 내나요?

양도소득세는 부동산이나 주식처럼 자산을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금이에요. 자산을 보유하는 동안 가치가 올라 이익을 얻었다면, 그 자산을 양도할 때 과세 여부를 따져요. 자산을 팔았다는 사실만으로 언제나 세금이 발생하는 것은 아니며, 자산의 종류와 보유 상황, 비과세 요건에 따라 결과가 달라져요. 부동산은 실제 양도가액과 취득가액 등을 바탕으로 계산하고, 주식은 상장 여부와 대주주 해당 여부 등 별도의 기준을 적용해요. 실제 거래 내역을 확인할 수 있는 계약서와 비용 증빙은 계산의 기초가 돼요.

어떤 자산을 팔면 과세되고 비과세나 면제를 받을 수 있나요?

토지·건물·주택 등을 팔 때는 자산의 종류와 취득·양도 상황에 따라 양도소득세 과세 여부가 달라져요. 1세대 1주택 비과세는 주택 한 채를 소유했다는 사실만으로 자동 적용되는 제도가 아니에요. 양도일 현재의 주택 보유 상황과 보유 기간을 살펴야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 거주 요건도 따져야 해요. 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익을 무조건 비과세로 처리하지 않으며, 양도가액 중 12억 원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익 등을 기준으로 과세해요.

종전 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 됐다면 다음 조건을 함께 살펴요.

구분	적용 조건
신규 주택 취득 간격	원칙적으로 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해요. 다만 법령에서 정한 일부 사유에는 이 요건을 적용하지 않아요.
두 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우	신규 주택 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면, 공고 전에 신규 주택을 취득했거나 계약금 지급 사실이 증명되는 예외 등을 제외하고 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 양도해야 해요.
그 밖의 일시적 2주택	앞의 지역 요건에 해당하지 않으면 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 양도해야 해요.

출처³

상속주택과 일반주택을 함께 보유한 경우에는 별도의 특례가 적용될 수 있어요. 법령은 일정한 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 세대가 일반주택을 양도할 때, 국내 주택 한 채를 소유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 정하고 있어요. 다만 상속주택의 종류와 취득 경위 등 세부 요건에 따라 결과가 달라져요.

양도차익과 과세 대상 금액은 어떻게 계산하나요?

양도차익은 자산을 판 금액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀 금액이에요. 부동산은 실제 양도 당시 거래가액과 취득 당시 거래가액을 기준으로 계산해요. 실제 취득가액을 확인하기 어렵다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 적용할 수 있어요. 세법상 필요경비에는 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등이 포함돼요.

계산 항목	계산 기준
양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
장기보유특별공제 후 금액	양도차익 − 장기보유특별공제
양도소득 과세표준	양도소득금액 − 적용되는 감면대상소득금액 − 양도소득 기본공제
산출세액	과세표준 × 적용 세율

출처⁴

필요경비는 지출했다는 이유만으로 모두 인정되는 것은 아니에요. 자산의 가치를 높이거나 용도 변경·개량에 사용한 비용은 요건을 충족하면 필요경비에 포함될 수 있지만, 취득자금으로 활용한 은행대출이자는 필요경비에 해당하지 않아요. 양도비에는 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비 등이 포함돼요. 공동명의 자산은 각 소유자의 지분과 해당 소유자에게 적용되는 공제·세율을 구분해 계산해야 해요.

출처 소득세법 제104조제1항제1호·제55조제1항2026. 10. 13. 확인

양도소득세 기본세율과 공제는 어떻게 적용하나요?

양도소득세는 양도차익에서 적용 가능한 장기보유특별공제 등을 뺀 뒤 과세표준을 구하고, 해당 과세표준에 세율을 적용해 계산해요. 보유 기간이 2년 이상인 자산에는 기본세율이 적용되는 것이 원칙이에요. 기본공제는 연간 250만 원이며, 미등기 양도자산에는 적용하지 않아요.

장기보유특별공제는 일정 기간 이상 보유한 자산의 양도차익에서 공제하는 제도예요. 일반 토지·건물은 3년 이상 보유한 경우 적용 대상이 되며, 미등기 양도자산은 원칙적으로 제외돼요. 1세대 1주택은 보유 기간 공제와 거주 기간 공제를 구분해 계산하며, 거주 기간이 2년 이상 3년 미만이면 보유 기간도 3년 이상이어야 해당 거주 기간 공제를 적용해요.

공제 구분	적용 기준
기본공제	연 250만 원, 미등기 양도자산 제외
일반 자산 장기보유특별공제	3년 이상 보유한 토지·건물에 적용하며, 최대 공제율은 30%예요.
1세대 1주택 장기보유특별공제	보유 기간과 거주 기간을 각각 반영하며, 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제하는 구조예요.
기본세율	과세표준 구간별 누진세율을 적용해요.

출처¹⁵

기본세율은 과세표준 전체에 하나의 비율을 단순히 곱하는 방식이 아니라, 구간별 누진 구조를 적용해 계산해요. 장기보유특별공제는 모든 자산에 똑같이 적용되지 않으며, 미등기 자산이나 법에서 제외한 자산은 공제 대상에서 빠질 수 있어요. 세액을 구할 때는 자산 종류, 보유 기간, 거주 기간, 비과세·감면 여부를 각각 확인해야 해요.

2주택 이상 보유하거나 단기간에 팔면 세율이 달라지나요?

주택을 단기간 보유하다 양도하거나 조정대상지역에서 여러 주택을 보유한 상태로 양도하면 일반적인 기본세율과 다른 세율이 적용될 수 있어요. 주택을 1년 미만 보유했다가 양도하면 세율은 70%이고, 1년 이상 2년 미만이면 60%예요. 그 밖의 자산은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%가 적용돼요.

양도 자산 및 보유 기간	세율 기준
주택, 1년 미만 보유	70%
주택, 1년 이상 2년 미만 보유	60%
그 밖의 자산, 1년 미만 보유	50%
그 밖의 자산, 1년 이상 2년 미만 보유	40%
조정대상지역의 2주택	기본세율에 20%포인트 가산
조정대상지역의 3주택 이상	기본세율에 30%포인트 가산

출처¹

조정대상지역 다주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 적용하지 않아요. 다주택 중과를 한시적으로 배제하는 조치는 보유 기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우를 대상으로 제시돼 있어요. 분양권과 조합원입주권은 일반 주택의 보유 기간별 세율과 구분해 별도 규정을 확인해야 해요.

양도소득세 신고는 언제까지 하고 어떻게 납부하나요?

부동산 양도소득세는 양도일을 기준으로 신고 기한을 계산하며, 매매계약을 체결한 날과 실제 양도일은 구분해야 해요. 예정신고와 확정신고는 적용되는 요건과 기한이 다르므로 양도 시점과 해당 연도의 거래 건수를 확인해야 해요. 같은 해에 여러 자산을 양도했다면 확정신고 대상인지 살펴야 하며, 비과세라고 판단되는 거래도 신고 필요 여부를 별도로 확인해야 해요.

신고 과정에서는 매매계약서, 취득가액을 확인할 자료, 필요경비 증빙, 적용할 공제와 감면 관련 자료를 거래 상황에 맞게 준비해요. 신고서 작성에 필요한 자료는 자산 종류와 거래 형태에 따라 달라져요. 예정신고·확정신고의 정확한 기한과 홈택스의 세부 입력 단계, 경정청구 및 환급 절차의 구체적인 요건은 별도로 확인해야 해요.

양도소득세를 신고한 뒤에는 개인지방소득세도 별도로 신고해야 해요. 지방소득세의 과세표준은 국세인 양도소득세의 과세표준과 같지만, 지방세에 해당하는 별도 세율을 적용해요. 지방소득세 신고는 위택스를 이용하거나 관할 기관을 방문해 진행할 수 있어요. 따라서 양도소득세 신고와 지방소득세 신고를 구분해야 해요.

국내 대주주 주식이나 해외주식을 팔면 양도세를 내나요?

주식 양도에 대한 과세 여부는 국내 상장주식인지 해외주식인지, 대주주에 해당하는지, 거래 방식이 무엇인지에 따라 달라져요. 국내 상장주식을 거래하는 소액주주와 대주주는 과세 기준이 다르며, 해외주식은 국내 상장주식 소액주주와 같은 방식으로 일괄 비과세 처리하지 않아요. 해외주식 양도차익은 같은 해 발생한 손익과 기본공제 적용 여부를 함께 고려해 신고 대상 금액을 계산해야 해요.

증권사의 신고 대행 서비스를 이용하더라도 실제 거래 내역이 정확하게 반영됐는지 확인하는 과정이 필요해요.

양도소득세 제도는 최근 어떻게 바뀌었나요?

양도소득세는 거래가액을 산정하는 방식과 공제·세율 규정이 개정될 수 있으므로, 자산을 양도한 연도에 적용되는 규정을 기준으로 계산해야 해요. 부동산의 실제 양도차익을 기준으로 세금을 계산하는 실거래가 과세제도는 2007년부터 전면 시행됐어요. 따라서 부동산을 사고팔 때는 실제 거래가액과 이를 뒷받침하는 증빙이 계산의 기초가 돼요.

주식 양도소득과 관련한 법률 개정은 적용 시점을 구분해야 해요. 소득세법 부칙은 관련 개정 규정을 2025년 1월 1일 이후 양도하는 자산부터 적용하도록 정하고 있어요.

현행 계산 기준에는 연 250만 원의 양도소득 기본공제, 고가주택의 12억 원 기준, 장기보유특별공제 및 단기 보유 세율 등이 포함돼요. 조정대상지역 다주택자 중과와 한시 배제 조치도 적용 시점에 따라 결과가 달라져요. 특히 2026년 5월 9일까지 양도한 일정한 주택에 적용되는 한시 배제 기준을 그 이후 양도분에도 자동으로 적용해서는 안 돼요.

양도소득세 공제 금액은 어떻게 되나요?

양도소득세는 과세표준에 적용되는 세율과 공제 기준을 함께 계산해야 해요. 일반 자산의 기본세율은 과세표준 구간별 누진 구조를 따르고, 장기보유특별공제는 보유 기간과 자산 종류에 따라 달라져요.

과세표준 구간	기본세율 계산 기준
1,400만 원 이하	6%
1,400만 원 초과 5,000만 원 이하	84만 원 + 초과 금액의 15%
5,000만 원 초과 8,800만 원 이하	624만 원 + 초과 금액의 24%
8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하	1,536만 원 + 초과 금액의 35%
1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하	3,706만 원 + 초과 금액의 38%
3억 원 초과 5억 원 이하	9,406만 원 + 초과 금액의 40%
5억 원 초과 10억 원 이하	1억 7,406만 원 + 초과 금액의 42%
10억 원 초과	3억 8,406만 원 + 초과 금액의 45%
일반 자산 보유 기간	장기보유특별공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

출처⁵⁴

양도소득 기본공제는 연 250만 원이며, 미등기 양도자산은 적용 대상에서 제외돼요. 일반 자산의 장기보유특별공제와 1세대 1주택의 보유·거주 공제는 서로 다른 기준이므로 하나의 표를 모든 주택에 적용하면 안 돼요. 고가주택과 단기 보유 자산, 다주택 중과 대상 자산은 별도의 적용 요건도 함께 검토해야 해요.

양도소득세 제도는 어떻게 바뀌었나요?

양도소득세의 연도별 변경 사항은 법령의 시행일과 실제 거래에 적용되는 기준일을 구분해 정리해야 해요. 부동산 실거래가 과세제도는 2007년부터 전면 시행됐으며, 이후 양도차익 계산은 실제 거래가액과 증빙을 바탕으로 하는 방식이 정착됐어요. 법령의 개정일이 곧 모든 거래의 적용일을 뜻하는 것은 아니므로 부칙에 정한 적용례도 살펴야 해요.

시점	확인할 변경 내용
2007년	부동산 양도소득세의 실거래가 과세제도가 전면 시행됐어요.
2023년 1월 1일	종합소득세 기본세율의 현행 구간표에 제시된 세율 기준이 시행됐어요.
2025년 1월 1일	소득세법의 관련 개정 규정은 이날 이후 양도하는 자산부터 적용돼요.
2026년 5월 9일까지	일정한 보유 기간 요건을 충족한 주택의 다주택 중과 한시 배제 기준이 제시돼 있어요.
2026년 10월 27일 기준	위 한시 배제 기한은 지났으므로 이후 양도분에 대한 연장 여부를 별도로 확인해야 해요.

출처²⁵⁸¹

양도소득세의 공제와 세율은 자산의 종류, 보유 기간, 주택 수, 양도일에 따라 달라질 수 있어요. 과거 거래에 적용된 규정을 현재 거래에 그대로 적용하지 말고, 해당 연도에 시행되는 법령과 부칙을 함께 확인해야 해요. 연도별 세율표 전체와 비과세 요건의 세부 개정 이력은 각 시행 연도의 법령을 기준으로 추가 대조해야 해요.

양도소득세 상담과 세무사 비용은 어떻게 확인하나요?

양도소득세 상담은 거래의 과세 여부와 계산 기준을 검토하는 상담·자문과 신고서 작성 및 세무대리 업무를 구분해 살펴야 해요. 상담에서는 자산의 취득·양도 시점, 거래가액, 필요경비 증빙, 보유 기간과 거주 기간, 주택 수 등 계산에 영향을 주는 정보를 정리해 전달하는 것이 중요해요. 신고 대행을 의뢰한다면 단순 상담료와 신고서 작성·제출을 포함한 세무대리 비용이 같은 항목인지 구분해야 해요.

세무사 비용을 비교할 때는 상담만 포함되는지, 양도차익 계산과 필요경비 검토가 포함되는지, 신고서 작성과 제출까지 맡기는지, 추가 자료 확인이나 수정 신고가 별도 비용인지 구분하는 것이 좋아요.

출처

처음 쓴 날 2026. 10. 14.고친 날 2026. 10. 27.확인한 날 2026. 10. 17.다음 확인 2027. 1. 1.(새 기준 시행일)

숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.