전세권설정

전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 그 용도대로 쓰고 이익을 얻다가, 전세금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 물권이에요. 민법 제303조 제1항이 정한 내용이고, 이 권리를 계약과 등기로 만드는 것이 전세권설정이에요.

확인 2026. 10. 18.출처 5

핵심 정리2026. 10. 18. 기준

우선변제: 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 다른 채권자보다 전세금을 먼저 돌려받을 권리가 있어요
존속기간: 10년을 넘을 수 없고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봐요
갱신: 건물은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 봐요
전세금 반환: 전세권이 끝나면 집주인은 목적물 인도와 말소 서류를 받는 동시에 전세금을 돌려줘야 해요
경매 청구: 전세금 반환이 늦어지면 전세권자가 경매를 청구할 수 있어요
채권담보 전세권: 사용·수익을 완전히 배제하고 채권 담보만을 위해 설정한 전세권은 대법원이 무효로 봤어요

1975년 서울 여의도 아파트 단지 — 사진 출처: 한국정책방송원 (KTV)(KOGL Type 1)(자르고 색을 조정함) · commons.wikimedia.org

전세권설정은 어떻게 이루어지고 어떤 권리가 생기나요

전세권은 전세권설정계약과 등기로 성립해요. 전세금을 주고받아야 성립하고, 목적물의 인도는 성립요건이 아니에요. 전세금은 현실로 건네지 않고 기존에 있던 채권으로 대신할 수도 있어요. 대상은 토지와 건물이고, 농경지는 전세권의 목적으로 삼을 수 없어요.

구분	내용
용익물권	전세권자는 부동산의 용도에 맞게 사용하고 수익할 권리가 있어요
담보물권	부동산 전부에 대해 후순위권리자와 다른 채권자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있어요
처분	전세권을 남에게 넘기거나 담보로 낼 수 있고, 존속기간 안에서 목적물을 전전세하거나 임대할 수도 있어요. 설정행위로 금지했다면 그럴 수 없어요

출처²¹

존속기간은 얼마이고 어떻게 갱신하나요

민법 제312조가 기간을 정해요.

구분	내용
최장 기간	10년을 넘지 못하고, 약정이 10년을 넘으면 10년으로 줄여요
건물의 최단 기간	건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 해요
약정 갱신	갱신할 수 있고, 갱신한 날부터 10년을 넘지 못해요
법정 갱신	건물의 전세권설정자가 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봐요. 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봐요
기간 약정 없음	각 당사자는 언제든 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸해요

출처¹

전세금은 올리거나 내릴 수 있나요

전세금이 목적 부동산의 조세·공과금 같은 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 장래에 대해 증감을 청구할 수 있어요. 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못해요. 생활법령 안내는 이 비율을 약정한 전세금의 20분의 1로 설명하고, 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날이나 전세금을 증액한 날부터 1년 안에는 할 수 없다고 설명해요.

전세권이 끝나면 전세금은 어떻게 돌려받나요

전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자에게서 목적물의 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 돌려줘야 해요. 대법원은 2011년 3월 24일 선고한 중요 판결에서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 한 경우, 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있다고 봤어요.

돌려주기가 늦어지면 전세권자는 민사집행법이 정한 대로 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있어요. 우선변제권이 있어서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있어요.

순서	내용
1	전세권이 기간 만료나 통고 등으로 소멸해요
2	전세권자가 목적물을 넘기고 말소등기에 필요한 서류를 줘요
3	전세권설정자는 그와 동시에 전세금을 돌려줘요
4	반환이 늦어지면 전세권자가 경매를 청구해요

출처¹

전세권이 존속기간 만료로 소멸했다면 전세권자는 목적물을 원상회복해야 하고, 부속시킨 물건은 거둬 갈 수 있어요. 설정자가 그 부속물을 사겠다고 요구하면 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못해요.

채권을 담보하려고 설정한 전세권은 유효한가요

채권을 담보하려는 전세권에 관해 대법원이 2021년 12월 30일 선고한 두 건의 중요 판결이 있어요.

사용·수익을 배제한 채권담보 전세권은 어떻게 되나요

대법원은 채권 담보만을 목적으로 하고 전세권자의 사용·수익을 배제한 전세권은 유효하지 않다고 판단했어요. 민법 제185조의 물권법정주의에 비추어 법률이 정하지 않은 내용의 물권을 만들 수 없기 때문이에요. 반대로 주로 채권 담보 목적으로 설정하고 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않더라도, 장차 전세권자의 사용·수익을 배제하지 않는다면 효력을 부인할 수 없어요.

사건에서 전세권은 다른 가게의 임대차보증금반환채권을 담보하려고 이 사건 식당에 설정됐고, 대법원은 전세권자의 사용·수익을 배제하고 채권 담보만을 목적으로 한 것이라며 설정등기가 무효라는 원심을 수긍했어요.

임대차보증금을 지키려고 설정한 전세권은 어떻게 되나요

또 다른 사건에서 대법원은 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인이 합의해 전세권설정등기를 한 경우를 다뤘어요.

쟁점	대법원 판단
전세권설정등기	전세금 지급을 이미 낸 임대차보증금으로 대신한 것이고, 사용·수익을 완전히 배제하지 않는다면 유효해요
전세권설정계약	차임 지급 약정이 없는 등 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서는 통정허위표시로 무효예요
제3자	새로 법률상 이해관계를 가진 제3자에게는 그 제3자가 사정을 알았던 경우에만 무효를 주장할 수 있어요
전세권저당권자	전세권이 끝나면 전세금반환채권에 물상대위권을 행사해야 해요. 담보 목적임을 알고 저당권을 잡았다면 설정자는 연체차임 공제를 주장할 수 있어요

출처⁵

대법원은 이 사건에서 전세권설정등기가 임대차보증금 중 연체차임 등을 공제하고 남은 금액을 담보하는 범위에서 유효하다며 원심을 파기했어요.

전세권과 관련해 알아 둘 규정은 무엇인가요

항목	내용
법정지상권	대지와 건물의 소유자가 같을 때 건물에 전세권을 설정하면, 대지소유권을 넘겨받은 사람은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봐요. 지료는 당사자 청구로 법원이 정해요
양수인의 지위	전세권을 넘겨받은 사람은 설정자에 대해 양도인과 같은 권리와 의무가 있어요
유지·수선	전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 해요
용법 위반	정해진 용법으로 쓰지 않으면 설정자가 전세권의 소멸을 청구하고 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있어요
유익비	목적물을 개량하려고 낸 금액은 가치 증가가 남아 있을 때에 한해 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있어요
전세금반환채권만 양도	전세권이 존속하는 동안 전세권은 유지하면서 전세금반환채권만 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않아요

출처¹²

상황별로 한눈에 정리하면 어떻게 되나요

상황	알아둘 점
전세권을 15년으로 정하고 싶어요	10년을 넘을 수 없어서 10년으로 줄어요
건물 전세권을 6개월로 정했어요	1년 미만이라 1년으로 봐요
만료 때까지 아무 말이 없었어요	건물이면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보고 기간은 정함이 없는 것으로 봐요
전세권이 끝났는데 전세금을 안 줘요	목적물 경매를 청구할 수 있어요
농지에 전세권을 설정하고 싶어요	농경지는 전세권의 목적이 될 수 없어요
돈을 빌려주고 담보로 전세권만 잡아 뒀어요	사용·수익을 배제하고 채권 담보만을 위한 것이라면 설정등기가 무효일 수 있어요
임차인이 보증금 때문에 전세권을 설정했어요	임대차보증금을 담보하는 범위에서는 유효하지만 연체차임 등을 공제해요
전세금이 시세와 맞지 않아요	장래에 대해 증감을 청구할 수 있지만 증액은 한도가 있어요

출처¹³⁵²

출처

처음 쓴 날 2026. 10. 18.고친 날 2026. 10. 18.확인한 날 2026. 10. 18.

숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.