전월세

지역별 전월세를 구할 때 계약 전에 무엇을 확인해야 하나?

전월세 계약 전에는 보증금이 위험해지는 세 경로인 선순위 권리, 집주인의 세금 체납, 앞선 임차인의 보증금을 각각 확인해야 해요. 지역명과 주택 유형을 함께 검색하고, 같은 동네의 비슷한 면적·연식 매물과 최근 거래를 비교해 시세를 가늠해요.

등기부에서 어떤 권리를 살펴봐야 하나요?

등기사항증명서의 갑구는 소유권 관련 사항을, 을구는 근저당권·전세권 등 담보 권리를 보여 줘요. 압류·가압류·경매 관련 표시와 근저당권의 설정 순서도 살펴봐야 해요. 등기상 소유자와 계약 상대의 신분증 이름이 일치해야 하며, 대리인이 계약한다면 위임 관계도 확인 대상이에요.

집주인에게 국세·지방세 납세증명서 등 체납 여부를 확인할 자료를 요청하고, 앞선 임차인의 보증금과 확정일자 현황도 함께 살펴봐요. 임대인의 정보 제시 의무에 관한 개정 규정은 그 규정 시행 이후 체결한 계약부터 적용돼요.

건물과 보증금은 어떻게 비교해야 하나요?

건축물대장에서 건물의 용도와 위반건축물 표시를 확인하고, 실제 집의 상태와 일치하는지 대조해야 해요. 주택으로 알고 계약하려는 곳이 근린생활시설로 표시돼 있다면 보증보험 가입이나 대출 이용에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인하는 편이 좋아요.

공시가격과 최근 실거래가를 참고해 집값을 가늠하고, 선순위 채권과 앞선 임차인의 보증금, 새로 맡길 보증금을 합쳐 비교해요. 집값에 비해 이 합계가 클수록 보증금을 돌려받지 못할 위험도 커져요. 등기부에 문제가 보이지 않더라도 세금 체납이나 앞선 임차인의 보증금 때문에 반환 위험이 생길 수 있으며, 확인 절차만으로 위험이 완전히 사라지지는 않아요.

전세·월세·반전세 중 무엇이 유리한가?

전세·월세·반전세는 보증금과 매달 내는 돈의 조합이 다르므로, 보증금·월세·대출 이자·세액공제 네 항목을 같은 기간 기준으로 비교해야 해요. 전세는 보증금을 맡기고 정기적인 월세를 내지 않는 형태예요. 월세는 보증금과 월 임대료를 함께 부담하는 방식이고, 반전세는 보증금과 월세를 함께 내는 계약이에요.

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전월세전환율은 어떻게 이해해야 하나요?

전월세전환율은 임차보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 비율이에요. 법정 전환율 상한은 법령에 따른 제한이고, 시장 전환율은 실제 거래 통계에서 산출하는 비율이므로 서로 같은 값으로 취급하면 안 돼요.

2026년 하반기 전월세전환율로 안내된 6.5%는 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값이에요. 2026년 7월 1일 보증신청 건부터 일반·집단·특례 전세자금보증 신규 신청의 보증심사에서 임차보증금을 재산정하는 데 적용돼요. 이 값은 HF 전세자금보증 심사용이므로 법정 상한이나 모든 지역·계약에 공통으로 적용되는 시장 전환율과 같다고 보면 안 돼요.

HUG 전월세 안심신탁에서는 보증부월세 계약의 참여 조건을 판단할 때 보증금과 월세를 전세금으로 환산해요. 이때 환산전세금은 임대보증금에 월세의 연간액을 전월세전환율로 나눈 금액을 더하는 방식이며, 주택 유형과 시도별 전환율을 적용해요. 환산한 전세금이 적정 전세가 이내여야 안심신탁 사업에 참여할 수 있어요. 이 사업의 환산 방식이 다른 계약이나 제도의 기준과 항상 같다고 보아서는 안 돼요.

실제 부담액은 어떤 항목으로 비교해야 하나요?

계약 기간을 동일하게 맞춘 뒤 다음 항목을 따로 계산해요.

• 초기 보증금과 계약 기간 동안 내는 월세 총액
• 전세대출이나 보증금 대출을 이용할 때 발생하는 이자
• 월세 세액공제 또는 전세자금대출 관련 공제의 적용 가능 여부
• 보증금이 반환되지 않을 때 발생할 수 있는 재산상 위험

월세 세액공제와 대출 관련 공제는 소득과 주택, 대출 등 각 제도의 요건에 따라 달라져요. 보증금이 큰 계약은 월 지출이 적더라도 목돈이 묶이는 부담과 반환 위험을 함께 따져야 해요.

전월세 신고제는 누가 언제까지 신고해야 하나?

서울·경기·인천 전역, 광역시, 세종시, 제주시와 도 지역의 시 지역(군 제외)에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 해요. 신고 의무자는 임대인과 임차인이며, 계약 내용과 임대료 등을 관할 신고관청에 공동으로 신고하는 방식이에요.

보증금과 월세를 바꾸지 않고 임대차 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상에서 제외돼요. 계약 내용을 변경하거나 계약을 해제한 경우에도 관련 신고 의무를 따져야 해요.

어디에서 어떻게 신고하나요?

일반적인 신고 경로로는 온라인 신고 시스템에 접속하거나 동주민센터를 방문하는 방법이 안내돼 왔어요. 서울 용산구에서는 건물번호판의 QR코드를 휴대전화로 읽어 임대차계약을 체결한 현장에서 신고 절차를 진행하는 서비스도 도입했어요.

용산구의 QR코드 기반 신고 서비스로 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 신고 내용과 계약서 정보를 함께 제출할 때에는 신고된 계약 내용이 실제 약정과 일치하는지 살펴봐야 해요.

신고하지 않으면 과태료가 부과되나요?

법률상 임대차 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료 대상이에요. 계약 신고뿐 아니라 변경·해제 신고를 하지 않은 경우와 공동신고를 거부한 경우에도 해당 규정이 적용되며, 법정 과태료 상한은 100만 원이에요.

전월세 보증보험의 가입 가능 여부는 어떻게 확인하나?

전세보증금 반환보증의 가입 가능 여부는 보증기관과 상품별 기준에 따라 달라져요. 같은 집이라도 주택 유형, 인정 주택가격, 보증금 규모, 선순위 채권 등에 따라 심사 결과가 달라질 수 있어요.

가입 가능한 주택인지 어떻게 확인하나요?

먼저 등기사항증명서와 건축물대장을 대조해 소유권, 근저당권 등 선순위 권리, 건물 용도와 위반건축물 표시를 확인해요. 이어서 보증기관이 인정하는 주택가격과 보증금의 관계를 살펴보고, 선순위 채권과 앞선 임차인의 보증금까지 고려해야 해요.

상품별 공식 안내에서는 다음 항목을 각각 확인해야 해요.

• 보증 대상에 포함되는 주택 유형과 제외 대상
• 보증기관이 인정하는 주택가격 산정 방식과 보증금 비율 기준
• 선순위 채권과 앞선 임차인의 보증금에 관한 심사 조건
• 계약 체결일이나 입주 시점에 따른 가입 신청 가능 기간
• 임대인 동의 필요 여부와 제출 서류
• 보증료 산정 방식과 지방자치단체의 보증료 지원 요건

한국주택금융공사 누리집에는 전세지킴보증 신청 가능 여부를 확인하는 메뉴와 예상 보증금액을 조회하는 메뉴가 있어요. 보증료와 가입 가능 여부는 각 기관의 상품별 기준으로 확인해야 하며, 한 기관의 조건을 다른 기관에 그대로 적용하면 안 돼요.

전월세 안심신탁과 반환보증은 어떻게 다른가요?

HUG 전월세 안심신탁은 임대보증금을 HUG에 예치하는 별도의 사업이에요. 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 사업이며, 소득·연령·자산에 따른 별도 제한 없이 참여를 신청할 수 있어요. 주택 유형·소재지와 전세·보증부월세 계약 유형에도 제한이 없어요. 이 사업에 참여하려면 임대보증금 전액을 예탁해야 하며, 보증부월세 계약이라면 보증금 부분 전액을 예탁해야 해요.

위반건축물이거나 압류 등으로 임차인의 주거 안정을 해칠 것으로 판단되는 주택은 안심신탁 사업 참여가 거절될 수 있어요. 시세 대비 전세보증금이 과도하거나 고가주택에 해당하는 경우에도 사업 참여가 제한돼요. 이러한 안심신탁의 참여 조건을 일반적인 전세보증금 반환보증의 가입 조건과 혼동해서는 안 돼요.