건축물대장
건축물대장은 건물 한 동마다 대지 위치, 면적, 구조, 용도 같은 건물 표시 사항과 소유자 현황을 적어 두는 공적 장부로, 시장·군수·구청장이 만들고 영구히 보존해요. 등본·초본은 시·군·구청이나 읍·면·동 주민센터에서 1건 500원, 인터넷으로는 무료로 발급받을 수 있어요.
- 종류
- 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부·전유부)
- 창구 발급 수수료
- 1건 500원, 건축물현황도 1면 100원
- 창구 열람 수수료
- 1건 300원
- 인터넷 발급·전산 열람
- 무료
- 열람용 출력물
- '열람용' 표시, 법적 효력 없음
- 위반건축물
- 시정명령을 받으면 첫 장에 '위반건축물' 표시
건축물대장은 무엇인가요
건축물대장은 시장·군수·구청장이 건물의 소유·이용·유지관리 상태를 확인하고 건축정책의 기초 자료로 쓰려고 건물과 대지의 현황, 구조내력 정보를 적어 보관하는 장부예요. 적는 내용은 건물의 표시와 소유자 현황이고, 건물 한 동을 단위로 만들며 창고 같은 부속건물은 주된 건물의 대장에 함께 적어요. 건물 도면인 건축물현황도(배치도, 각 층 평면도, 단위세대 평면도 등)도 건축물대장에 포함돼요.
| 종류 | 대상과 구성 |
|---|---|
| 일반건축물대장 | 집합건물이 아닌 일반건축물과 그 대지의 현황 |
| 집합건축물대장 | 집합건물법이 적용되는 건물, 건물 전체의 표제부와 호실별 전유부로 나눔 |
| 총괄표제부 | 한 대지에 건물(부속건물 제외)이 두 동 이상일 때 따로 작성 |
| 호(가구)별 면적대장 | 다가구주택이면 작성 |
| 호(실)별 면적대장 | 임대형기숙사면 작성 |
출처1
구조내력 정보로는 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조 건축물 해당 여부 등을 적어요. 건물이 사용승인을 받으면 승인된 내용대로 대장이 만들어지고, 그 밖의 건물은 공사를 마친 사람이 대지 권리 서류, 건축물현황도, 현황측량성과도를 붙여 생성을 신청해요. 신청 내용이 실제 현황과 맞고 건축 기준에 맞아야 대장이 만들어지며, 신청이 없으면 시·군·구가 직권으로 만들 수도 있어요.
| 대장을 고쳐 적는 경우 | 내용 |
|---|---|
| 표시 사항 변경 | 증축·개축·재축·이전·대수선·용도변경 |
| 소유자 변경 | 등기소가 소유권 변동을 알려 오면 정리, 소유자가 등기사항증명서를 붙여 직접 신청도 가능 |
| 현황 불일치 | 조사·점검 결과 실제 현황과 대장이 다를 때 |
| 해체·멸실 | 소유자·관리자가 말소 신청, 하지 않으면 직권 말소 |
건축물대장은 등기와도 맞물려 있어요. 아직 등기되지 않은 건물은 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인이 소유권보존등기를 신청할 수 있고, 등기 신청서의 건물 표시가 건축물대장과 다르면 등기 신청이 각하돼요. 사용승인 뒤 면적·구조·용도·층수가 바뀌는 등 대장 내용이 달라지면 시·군·구가 관할 등기소에 등기를 촉탁해요.
건축법을 어겨 시정명령을 받은 건물은 대장 첫 장 장번호 위에 '위반건축물'이라고 표시되고, 변동사항란에 위반 날짜·내용과 시정명령 내용이 적혀요. 위반을 고치거나 법이 바뀌어 적법해지면 그 내용을 적고 표시를 지워요. 소유자는 대장 내용이 틀린 것을 발견하면 증명 서류를 붙여 정정을 신청할 수 있어요. 소유자가 신청하지 않아도, 대장에 누락이나 오류가 있으면 행정기관이 소유자에게 알려 사실을 확인한 뒤 직권으로 정정할 수 있어요. 국민권익위원회는 2025년 8월, 1994년 토지 분할로 지번이 바뀌었는데도 30여 년 동안 옛 지번으로 남아 있던 남의 창고 건축물대장을 지방자치단체가 직권으로 실제 지번에 맞게 고치라고 권고했어요. 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 바꾸는 전환이나 그 반대인 합병은 소유자가 건축물현황도·등기사항증명서 등을 붙여 신청하고, 집합건물법 등에 맞는지 검토를 거쳐요. 대장은 말소되거나 폐쇄돼도 영구히 보존해요.
건축물대장 열람은 어떻게 하나요
건축물대장 열람은 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장이나 읍·면·동장에게 신청하고, 인터넷으로도 열람할 수 있어요.
건축물대장 열람 자세히 보기건축물대장 발급은 어떻게 하나요
건축물대장 등본·초본은 열람과 같은 기관에 필요한 부분을 골라 신청하면 발급받을 수 있고, 인터넷으로도 등본·초본과 건축물현황도를 발급받을 수 있어요.
건축물대장 발급 자세히 보기정부24와 세움터에서는 건축물대장을 어떻게 발급받고 열람하나요
정부24의 '건축물대장 등본(초본) 발급(열람)' 민원은 누구나 신청할 수 있고, 인터넷·방문·FAX·우편·모바일·무인발급기로 신청해요. 구비서류는 없고 처리기간은 즉시(근무시간 내 3시간)이며, 발급은 1건 500원, 열람은 1건 300원, 인터넷 발급·열람은 무료예요. 발급 서류는 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부), 집합건축물대장(전유부), 건축물대장 총괄이에요. 평면도 같은 현황도는 정부24가 아니라 건축행정시스템 세움터의 건축물대장 인터넷발급을 이용해 신청해야 해요.
| 방법 | 어디서 | 수수료 |
|---|---|---|
| 인터넷 | 정부24, 세움터 | 무료예요 |
| 방문 | 시·군·구, 읍·면·동 | 발급 1건 500원, 열람 1건 300원이에요 |
| 무인발급기·모바일·FAX·우편 | 정부24 안내에 적힌 신청 방법이에요 | 정부24 안내의 수수료는 발급 1건 500원, 열람 1건 300원, 인터넷 발급·열람은 무료예요 |
| 건축물현황도(평면도 등) | 세움터 인터넷발급, 창구 | 창구 1면 100원, 인터넷 무료예요 |
발급받은 건축물대장 등본을 등기 신청서에 붙일 때는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 해요.
건축물대장은 어떤 순서로 읽나요
건축물대장은 첫 장에서 건물의 현황을 보고, 뒤쪽에서 소유자와 변동 내역을 보는 순서로 읽으면 편해요. 대장에는 건물과 대지의 현황, 소유자, 변동사항이 함께 적혀요.
| 먼저 볼 곳 | 읽는 요령 |
|---|---|
| 첫 장 위쪽 '위반건축물' 표시 | 건축법을 어겨 시정명령을 받은 건물은 첫 장에 이 표시가 붙고 변동사항란에 위반 날짜와 내용이 적혀요. 허가권자는 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적어야 해요 |
| 대지위치·지번·도로명주소 | 등기사항증명서와 같은 건물인지 확인하는 기준이에요. 등기 신청서의 건물 표시가 대장과 다르면 등기 신청이 각하될 수 있어요 |
| 대지면적·건축면적·연면적 | 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이에요. 대장의 두 비율이 해당 지역의 법정 한도를 넘는지 가늠할 수 있어요 |
| 주용도·층수·구조 | 용도를 같은 시설군 안에서 바꾸려면 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 하고, 신청하지 않으면 200만 원 이하의 과태료가 붙어요 |
| 사용승인일 | 건축허가나 신고를 한 건물은 사용승인서를 내준 뒤 대장에 적혀요 |
| 소유자 현황 | 열람용 사본에는 신청한 사항과 현재 소유자만 나와요. 소유자가 아닌 사람이 보면 주민등록번호 일부가 가려져요 |
| 집합건축물대장 | 표제부는 건물 전체를, 전유부는 호실별 내용을 담아요 |
열람용으로 출력한 사본은 장마다 가운데에 '열람용'이 찍히고 법적 효력이 없다는 문구가 들어가요. 관공서 제출처럼 효력이 필요한 곳에는 발급용 등본·초본을 써야 해요.
건축물대장과 등기부, 토지대장이 서로 다르면 어떻게 되나요
건축물대장은 건물의 표시와 소유자 현황을 적은 행정 장부이고, 등기사항증명서는 등기소가 보관하는 권리 장부예요. 두 장부는 서로 정보를 주고받도록 법에 묶여 있어요. 지적소관청이 만드는 부동산종합공부도 건축물의 표시와 소유자 사항은 건축물대장의 내용으로 등록해요.
| 상황 | 법이 정한 처리 |
|---|---|
| 사용승인 뒤 건물의 면적·구조·용도·층수가 바뀐 경우 | 시·군·구가 관할 등기소에 등기를 촉탁해요 |
| 지번이나 행정구역 이름이 바뀐 경우 | 마찬가지로 시·군·구가 등기를 촉탁해요 |
| 건물을 해체하거나 멸실신고를 한 경우 | 시·군·구가 등기를 촉탁해요 |
| 건물 표시변경등기를 신청할 때 | 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부해야 해요 |
| 소유권을 보존·이전한 등기를 마친 경우 | 등기관이 건축물대장 소관청에 그 사실을 알려요 |
| 등기 신청서의 부동산 표시가 등기기록과 다른 경우 | 등기 신청이 각하될 수 있어요 |
| 대장의 내용이 실제와 다른 경우 | 소유자가 증명 서류를 붙여 정정을 신청하거나 행정기관이 직권으로 정정해요 |
| 등기에는 건물이 있는데 현장에 없는 경우 | 건축물부존재증명서를 받아 건물멸실등기를 신청해요 |
지번이 틀린 경우에는 토지대장이 기준이 돼요. 지번 변경을 신청할 때 토지대장이나 임야대장을 붙이도록 정해 놓았어요.
건폐율과 용적률의 법정 한도는 어떤 기준으로 정해지나요
건축물대장에는 건폐율과 용적률이 적혀요. 건축법은 건폐율의 최대한도를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에, 용적률의 최대한도를 같은 법 제78조에 따르도록 정해요. 아래 표는 같은 법 시행령이 용도지역별로 정한 범위예요. 시·도와 시·군의 도시·군계획조례가 이 범위 안에서 실제 비율을 정하므로 지역마다 다를 수 있어요.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 150% 이하 |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 200% 이하 |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 250% 이하 |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100% 이상 300% 이하 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% 이상 500% 이하 |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 200% 이상 1,500% 이하 |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1,300% 이하 |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200% 이상 900% 이하 |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1,100% 이하 |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 300% 이하 |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 350% 이하 |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 400% 이하 |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 농림지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
이 한도는 일반 기준이에요. 방화지구, 방재지구, 취락지구, 개발진흥지구처럼 완화하거나 따로 정한 경우가 시행령에 별도로 있어요.
출처
- 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 — 국가법령정보센터(법제처) · 2025년 7월 31일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 건축법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 2월 27일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 부동산등기법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2025년 1월 31일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- "내 토지에 있는 건물이 아닌데"… 행정기관이 직권으로 건축물대장 정보를 정정하도록 '권고'(정책브리핑 보도자료) — 대한민국 정책브리핑(문화체육관광부) — 국민권익위원회 · 2025년 8월 21일 시행 · 2026년 10월 17일 확인(새 창)
- 건축물대장 등본(초본) 발급(열람) — 정부24 (최근 내용 확인일 2025-10-29, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 부동산등기규칙 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
- 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
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