아파트 관리

아파트는 어떻게 관리되나요

법은 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 아파트를 의무관리대상 아파트라고 해요. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 공동주택이에요.

관리 방법은 두 가지예요. 입주자와 사용자가 자치관리를 정하면 입주자대표회의가 관리의 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 기술인력과 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해요. 위탁관리를 정하면 입주자대표회의가 기준에 따라 주택관리업자를 선정해요. 주택관리업자 선정 기준을 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과돼요.

입주자대표회의는 아파트를 인접한 단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상 단위로 나누어 관리하게 할 수도 있어요. 이때는 입주자·사용자에게 알리고 서면동의를 받아야 하고, 공동관리는 단지별로 과반수의 서면동의가 필요해요.

입주자대표회의와 동별 대표자

입주자대표회의는 아파트의 입주자·사용자를 대표해 관리의 주요 사항을 결정하는 자치 의결기구예요. 4명 이상으로 구성하고, 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에서 뽑은 동별 대표자가 구성원이에요. 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 나눌 수 있어요.

동별 대표자는 선거구 입주자·사용자가 보통·평등·직접·비밀선거로 뽑아요. 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 단지에서 주민등록을 마친 뒤 계속 3개월 이상 거주해야 하고, 해당 선거구에도 주민등록을 마치고 살고 있어야 해요. 다만 최초 입주자대표회의를 구성하는 경우는 이 거주기간 요건에서 빠져요.

미성년자, 피성년후견인, 파산자로서 복권되지 않은 사람, 일정한 실형을 마치고 2년이 지나지 않은 사람 같은 경우는 동별 대표자가 될 수 없고, 임기 중 이런 사유가 생기면 당연히 퇴임해요. 동별 대표자의 임기는 2년이고 한 번만 중임할 수 있어요. 보궐선거나 재선거로 뽑힌 대표자의 임기가 6개월 미만이면 임기 횟수에 넣지 않아요.

임원으로는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상을 둬요. 사용자인 동별 대표자는 원칙적으로 회장이 될 수 없어요. 회장과 감사는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수가 찬성하면 해임할 수 있어요.

입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결하고, 의결 사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 것 등이에요. 회장은 구성원 3분의 1 이상이나 입주자·사용자 10분의 1 이상이 요청하면 14일 이내에 회의를 소집해야 해요.

회의를 열면 회의록을 작성해 관리주체가 보관하게 해야 해요. 300세대 이상 공동주택의 관리주체는 회의록을 입주자등에게 공개해야 하고, 300세대 미만은 관리규약에 따라 공개할 수 있어요. 입주자등이 열람이나 복사를 요구하면 응해야 해요.

입주자대표회의가 구성되거나 바뀌면 회장이 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해요. 신고를 받은 시장·군수·구청장은 7일 이내에 수리 여부를 알려야 하고, 알리지 않으면 기간이 끝난 다음 날 신고가 수리된 것으로 봐요.

시장·군수·구청장은 입주자대표회의 구성원에게 매년 운영과 윤리에 관한 교육을 실시하고, 구성원은 이를 성실히 이수해야 해요.

관리규약

시·도지사는 아파트의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 지키기 위해 관리규약의 준칙을 정해야 하고, 입주자등은 이 준칙을 참조해 관리규약을 정해요. 관리규약은 입주자등의 지위를 이어받은 사람에게도 효력이 있어요.

관리규약을 고치려면 개정 목적, 종전 규약과 달라진 내용, 준칙과 달라진 내용을 적은 개정안을 단지 홈페이지와 동별 게시판에 공고하고, 개정안 요약서를 입주자·사용자에게 개별 통지해요. 제정하거나 개정한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해요. 관리주체는 관리규약을 보관하고, 입주자·사용자가 열람이나 복사를 요구하면 응해야 해요.

관리비는 어떻게 내고 공개되나요

의무관리대상 아파트의 입주자등은 유지관리에 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 해요. 관리비예치금은 공용부분의 관리와 운영에 필요한 경비로, 관리주체가 소유자에게서 징수할 수 있어요. 소유자가 소유권을 잃으면 돌려줘야 하고, 관리비나 장기수선충당금 등을 미납했다면 예치금에서 정산한 뒤 잔액을 돌려줄 수 있어요.

관리주체는 관리비, 사용료 등, 장기수선충당금과 그 적립금액, 잡수입의 항목별 산출내역을 다음 달 말일까지 공개해야 해요. 세대별 부과내역은 빼고, 단지 홈페이지와 동별 게시판, 그리고 국토교통부가 운영하는 공동주택관리정보시스템에 올려요. 시스템에 공개하기 곤란한 경우에는 단지 홈페이지와 동별 게시판에만 공개할 수 있어요.

지방자치단체의 장은 공개된 관리비의 적정성을 확인하려고 점검을 맡길 수 있고, 부적정하다고 판단되면 입주자대표회의와 관리주체에게 개선을 권고할 수 있어요. 관리비 등의 내역을 공개하지 않거나 거짓으로 공개하면 300만 원 이하의 과태료를 받아요.

관리비 등을 통합해 부과할 때는 수입과 집행 세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리해서 알려야 해요. 관리비 등은 입주자대표회의가 지정한 금융기관에 예치하되, 장기수선충당금은 별도 계좌로 관리해야 해요.

사업자 선정과 회계감사

관리비 등을 쓰려고 사업자를 선정할 때는 전자입찰방식을 따라야 해요. 선정 방법상 전자입찰이 곤란한 경우로 국토교통부장관이 고시한 때는 예외예요.

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 외부감사법에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 해요. 300세대 이상은 입주자등의 3분의 2 이상, 300세대 미만은 과반수의 서면동의를 받으면 그 연도에는 받지 않을 수 있어요. 감사인은 입주자대표회의가 선정하고, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서해 감사인 추천을 요구하면 입주자대표회의는 시장·군수·구청장이나 한국공인회계사회에 추천을 의뢰해야 해요.

감사 결과는 감사보고서를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 단지 홈페이지와 동별 게시판에 공개해야 해요. 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 결과를 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개해요.

관리주체는 관리비 등의 모든 거래에 관한 월별 장부와 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하고, 주택관리업자와 사업자 선정 관련 증빙서류는 계약 체결일부터 5년간 보관해야 해요. 입주자등이 열람이나 복사를 요구하면 개인정보 등 일부를 빼고 응해야 해요.

장기수선계획과 장기수선충당금

장기수선계획은 아파트를 오래 안전하게 쓰기 위해 공용부분의 주요 시설을 교체하고 보수하는 장기계획이에요. 300세대 이상이거나, 승강기가 설치되었거나, 중앙집중식 또는 지역난방 방식이면 사업주체가 수립해야 해요. 주택 외의 시설과 주택을 한 건물로 지은 건축물도 대상이에요.

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요하면 조정해야 하며, 검토 사항은 기록하고 보관해야 해요. 주요 시설을 새로 설치하는 등 필요해서 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있어요. 계획을 세우지 않거나 검토하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과돼요.

관리주체는 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 쓰는 장기수선충당금을 소유자에게서 징수해 적립해야 하고, 적립하지 않으면 300만 원의 과태료를 받아요. 충당금은 장기수선계획에 따라 쓰고, 사용계획서를 만들어 입주자대표회의 의결을 거쳐야 해요.

월간 세대별 충당금은 장기수선계획 기간 중 수선비 총액을 총공급면적 곱하기 12 곱하기 계획기간(년)으로 나눈 값에 세대당 주택공급면적을 곱해 산정해요. 사용자가 충당금을 대신 냈다면 소유자가 그 금액을 돌려줘야 하고, 사용자가 납부 확인을 요구하면 관리주체는 확인서를 바로 내줘야 해요.

한국토지주택공사(LH)는 장기수선계획 수립을 지원해요. 공동주택 시설정보만 입력하면 장기수선계획 수립과 조정이 가능한 유지관리 정보시스템을 운영하고, 관리주체와 사업주체는 회원가입과 승인, 시설물 정보 입력, 장기수선계획 수립 순서로 이용해요.

층간소음

입주자등은 뛰거나 걷는 소리, 음향기기 소리 같은 층간소음으로 다른 입주자에게 피해를 주지 않도록 노력해야 해요.

벽간소음 등 인접 세대 간 소음도 포함해요.

하자보수와 담보책임

분양 아파트의 사업주체는 하자에 대한 담보책임을 져요. 담보책임기간은 하자의 중대성과 시설물의 사용 가능 햇수 등을 고려해 내력구조부별·시설공사별로 10년 범위에서 대통령령이 정해요. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 등부터 세요.

하자는 공사상 잘못으로 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 생겨 안전, 기능, 미관에 지장을 주는 결함이에요. 담보책임기간 안에 하자가 생기면 입주자, 입주자대표회의, 하자보수 청구를 대행하는 관리주체, 관리단 등의 청구에 따라 사업주체가 보수해야 해요.

사업주체는 하자보수를 보장하려고 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 해요. 입주자대표회의 등은 이 보증금을 정해진 용도로만 써야 하고, 의무관리대상 공동주택은 사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 해요.

관리사무소장

의무관리대상 아파트의 관리사무소장은 주택관리사여야 해요. 주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 받고 주택 관련 실무 경력이 있는 사람으로, 시·도지사에게서 자격증을 발급받아요. 500세대 미만 아파트에는 주택관리사보를 배치할 수도 있어요. 주택관리사를 배치하지 않으면 1천만 원 이하의 벌금을 받아요.

관리사무소장은 아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량과, 이를 위한 관리비와 장기수선충당금 등의 청구·수령·지출·관리 업무를 집행해요. 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행해야 하고, 고의나 과실로 입주자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있어요.

관리 이관과 업무 인계

의무관리대상 아파트를 지은 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 관리해요. 과반수가 입주하면 입주자·사용자에게 알리고 관리를 넘기겠다고 요구해야 하고, 요구를 받은 입주자·사용자는 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성해야 해요. 자치관리를 정한 경우 입주자대표회의는 관리 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 관리사무소장을 선임하고 자치관리기구를 구성해요.

관리업무는 입주자대표회의 회장이 주택관리업자 선정을 통지받은 날 등으로부터 1개월 이내에 인계해야 해요. 이때 설계도서, 관리비 부과·징수 현황과 회계서류, 장기수선충당금 적립 현황, 관리비예치금 명세, 관리규약 등을 인계·인수서와 함께 넘겨요. 관리업무를 인계하지 않으면 1,000만 원 이하의 과태료를 받아요.