장기수선충당금

장기수선충당금은 누가 내나요

법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하라고 정해요. 시행령 제31조 제7항은 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다고 정해요. 시행령 제31조 제8항과 제9항이 세입자 같은 사용자가 낸 경우를 다뤄요.

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세입자가 낸 장기수선충당금은 어떻게 돌려받나요

대법원 생활법률 안내는 관리사무소가 장기수선충당금을 매월 관리비에 포함해 부과하는 것이 관행이라서 소유자와 거주자가 다른 경우 거주자가 부담하게 되어 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 많았다고 설명해요. 세입자는 이사할 때 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 집주인에게 반환을 청구할 수 있다는 안내예요.

장기수선계획은 무엇이고 어디에 적용되나요

장기수선계획은 공동주택 공용부분의 주요 시설을 언제 어떻게 교체하고 보수할지 정한 계획이에요. 법 제29조 제1항은 아래에 해당하는 공동주택을 짓고 공급하는 사업주체나 리모델링을 하는 자가 계획을 세워 사용검사를 신청할 때 사용검사권자에게 내도록 정해요.

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사용검사권자는 이 계획을 그 공동주택의 관리주체에게 넘겨요. 사용검사권자는 사업주체에게 계획의 보완을 요구할 수도 있어요. 계획을 세우는 사람은 국토교통부령으로 정한 기준에 따라야 하고, 이때 공동주택의 건설비용을 고려해야 해요.

계획은 얼마나 자주 검토하나요

법 제29조 제2항은 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요하면 국토교통부령으로 정한 방법으로 조정하라고 정해요. 검토한 내용은 기록하고 보관해야 해요. 시행규칙 제7조 제2항은 조정을 관리주체가 조정안을 만들고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 정해요.

주요 시설을 새로 만드는 것처럼 관리 여건상 필요해서 전체 입주자의 과반수 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 계획을 조정할 수 있어요.

장기수선충당금은 누가 어떤 기준으로 정하나요

장기수선충당금은 아파트 같은 공동주택의 주요 시설을 교체하고 보수할 때 쓰려고 미리 쌓는 돈이에요. 법은 이 돈을 관리비와 따로 징수하도록 하고, 요율과 적립금액, 사용 방법을 각각 다른 곳에서 정하게 해요.

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장기수선충당금은 단지와 지역마다 왜 다른가요

시행령은 장기수선충당금 요율을 전국 공통 금액으로 정하지 않고 각 단지의 관리규약에 맡겨요. 시·도지사가 관리규약의 준칙을 정하면 입주자등이 그 준칙을 참조해 단지별 관리규약을 정하는 구조라서, 단지마다 정한 요율이 다를 수 있어요. 같은 계산식을 쓰더라도 장기수선계획기간의 수선비 총액, 단지의 총공급면적, 계획기간, 세대의 주택공급면적이 단지마다 달라서 월 금액이 달라져요.

관리주체는 적립요율과 사용한 금액을 다음 달 말일까지 해당 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개해야 해서, 다른 단지와 견주어 볼 수 있어요. 임대주택 출신 단지는 분양전환 뒤 관리업무를 넘기기 전까지 특별수선충당금 적립요율을 따르는 점도 달라요.

장기수선충당금 요율은 어떤 구간이 있나요

분양 아파트의 요율은 관리규약이 정하지만, 임대주택에서 출발한 단지는 법령이 적립 요율을 직접 정해요. 건설임대주택을 분양전환한 뒤 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 아래 특별수선충당금 적립요율을 따라요.

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공공임대주택과 민간임대주택의 특별수선충당금은 사용검사일(임시 사용승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립해요.

얼마를 내나요

장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정해요. 시행령 제31조 제3항은 월간 세대별 장기수선충당금의 계산식을 아래처럼 정해요.

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그래서 같은 단지에서도 주택공급면적이 큰 세대가 더 많이 내요. 법제처 법령해석은 월간 세대별 장기수선충당금이 장기수선계획 기간 중 수선비 총액을 대상으로 수선연도, 적립요율, 세대당 주택공급면적 등을 고려해 산정되므로 계획에 있는 공사별로 나누어 부과하고 징수하는 돈이 아니라는 점을 짚어요.

계산식에 숫자를 넣으면 얼마가 되나요

아래 숫자는 계산 방법을 보여 주려고 가정한 값이고, 실제 단지의 금액이 아니에요. 장기수선계획기간이 20년, 이 기간의 수선비 총액이 100억 원, 단지의 총공급면적이 10만 제곱미터라고 하면, 1제곱미터당 월 금액은 100억 원 ÷ (10만 × 12 × 20년)으로 약 416.67원이에요.

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면적이 같으면 같은 금액이라서, 같은 단지에서 면적이 큰 세대가 더 많이 내요. 수선비 총액이 늘거나 계획기간이 짧아지면 같은 면적이라도 월 금액이 올라가요.

언제부터 쌓기 시작하나요

시행령 제31조 제6항은 사용검사나 사용승인을 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하라고 정해요. 공동주택단지 안의 공동주택 전부에 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 받은 날이 기준이에요. 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택은 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 넘긴 날이 속하는 달부터 적립해요.

어디에 쓰나요

법 제30조 제2항은 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 쓰도록 정해요. 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 아래 용도로도 쓸 수 있어요.

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사용 절차는 어떻게 되나요

시행령 제31조 제5항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 쓰도록 정해요. 사용계획서에는 아래 내용이 들어가요.

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이미 낸 돈을 돌려받을 수 있나요

법제처는 2019년 5월 2일 회신한 법령해석에서 난방방식을 중앙집중식에서 개별난방으로 바꿔 중앙집중식 난방시설의 교체와 보수가 필요 없어진 공동주택의 사례를 다뤘어요. 이 사안에서 장기수선충당금을 소유자에게 반환할 수 없다는 결론이에요. 법이 반환 여부나 절차를 따로 정하지 않고, 이미 적립된 돈은 소유자나 거주자가 바뀌어도 관리주체에게 맡겨져 적기에 쓰이는 성격이라서 나중에 돌려줄 수 있는 돈이 아니라는 이유예요. 법제처는 이 해석이 해석 당시의 법령을 대상으로 했다고 밝혀요.

시설 교체 기록은 어떻게 남기나요

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공용부분 시설을 교체하거나 유지보수하거나 하자보수한 경우 그 실적을 시설별로 이력관리해야 하고, 공동주택관리정보시스템에도 등록해야 해요. 관리주체는 국토교통부령으로 정한 서류를 기록하고 보관해야 해요. 영상정보처리기기를 설치하거나 보수 또는 교체하려는 경우에도 장기수선계획에 반영해야 해요.

장기수선충당금이 많이 나왔을 때 무엇을 살펴보나요

관리비 고지서에 장기수선충당금이 높게 찍혔다면 아래 기준에 비춰 볼 수 있어요. 모두 법령이 정한 기준이에요.

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의견이 맞지 않으면 공동주택관리 분쟁조정위원회가 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 징수와 사용에 관한 분쟁을 심의하고 조정해요. 중앙 위원회는 국토교통부에, 지방 위원회는 시·군·구에 둬요.

장기수선충당금 규정은 언제 어떻게 바뀌었나요

시행령은 장기수선충당금 요율의 숫자를 정하지 않고 관리규약에 맡겨요. 그래서 아래 연표는 요율이 오른 시점이 아니라, 법령이 바뀐 시점을 정리한 거예요.

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공동주택관리법 제30조는 2016년 시행 이후 지금까지 같은 문장으로 유지돼 왔어요.

장기수선충당금을 자주 묻는 질문 아홉 가지로 보면 어떤가요

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