용적률
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이에요. 건축법은 두 비율의 최대한도를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)의 기준에 따르도록 하고, 이 법이나 다른 법에서 기준을 완화하거나 강화하면 그에 따르라고 해요.
- 건폐율
- 건축면적 ÷ 대지면적이에요. 건축면적은 건축물 외벽 중심선으로 둘러싼 부분의 수평투영면적이에요
- 용적률
- 연면적 ÷ 대지면적이에요. 용적률을 계산할 때 연면적에서 지하층과 지상층 부속 주차용 면적 등은 빠져요
- 실제 한도
- 국토계획법 시행령이 정한 범위 안에서 지방자치단체 조례가 정해요
- 주거지역 용적률 법 한도
- 국토계획법상 500% 이하이고, 일반주거지역은 100% 이상 300% 이하 범위에서 정해요
- 완화 예
- 공공임대주택은 120% 이내, 방재지구 재해예방시설은 140% 이하 범위에서 완화할 수 있어요
- 최신 소식
- 국토교통부는 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화에 대해 검토 방향이 정해진 바 없다고 밝혔어요
건폐율과 용적률은 어떻게 계산하나요
건축법 시행령 제119조는 면적을 아래처럼 정해요.
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 대지면적 | 대지의 수평투영면적이에요. 건축선과 도로 사이의 대지, 도시·군계획시설에 포함된 대지는 빠져요 |
| 건축면적 | 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이에요. 지표면에서 1미터 이하 부분 등은 빠져요 |
| 바닥면적 | 각 층에서 벽·기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이에요 |
| 연면적 | 하나의 건축물 각 층의 바닥면적을 합한 것이에요 |
출처2
용적률을 계산할 때는 연면적에서 지하층의 면적, 해당 건축물의 부속용도인 지상층 주차용 면적, 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래 대피공간의 면적을 빼요. 건축물이 둘 이상이면 건축면적이나 연면적을 합산해 대지면적으로 나눠요.
예를 들어 대지가 200제곱미터이고 건축면적이 100제곱미터이면 건폐율은 50%예요. 연면적이 400제곱미터이면 용적률은 200%예요. 이 숫자는 정의를 따라 계산해 본 가정이고, 실제로는 위에서 말한 제외 면적을 먼저 따져요.
용도지역별 건폐율은 얼마까지 가능한가요
국토계획법 제77조는 건폐율의 최대한도를 용도지역에 따라 대통령령이 정한 기준 안에서 지방자치단체 조례로 정한다고 해요. 시행령 제84조는 용도지역별 기준을 아래처럼 정해요.
| 용도지역 | 건폐율 한도 |
|---|---|
| 제1종·제2종전용주거지역 | 50% 이하예요 |
| 제1종·제2종일반주거지역 | 60% 이하예요 |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하예요 |
| 준주거지역 | 70% 이하예요 |
| 중심상업지역 | 90% 이하예요 |
| 일반상업지역·유통상업지역 | 80% 이하예요 |
| 근린상업지역 | 70% 이하예요 |
| 전용·일반·준공업지역 | 70% 이하예요 |
| 보전·생산·자연녹지지역 | 20% 이하예요 |
| 보전·생산관리지역, 농림·자연환경보전지역 | 20% 이하예요 |
| 계획관리지역 | 40% 이하예요 |
출처3
용도지역별 용적률은 얼마까지 가능한가요
시행령 제85조는 용적률을 아래 범위에서 조례가 정하는 비율을 넘을 수 없게 해요.
| 용도지역 | 용적률 범위 |
|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% 이상 100% 이하예요 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이상 150% 이하예요 |
| 제1종일반주거지역 | 100% 이상 200% 이하예요 |
| 제2종일반주거지역 | 100% 이상 250% 이하예요 |
| 제3종일반주거지역 | 100% 이상 300% 이하예요 |
| 준주거지역 | 200% 이상 500% 이하예요 |
| 중심상업지역 | 200% 이상 1천500% 이하예요 |
| 일반상업지역 | 200% 이상 1천300% 이하예요 |
| 근린상업지역 | 200% 이상 900% 이하예요 |
| 유통상업지역 | 200% 이상 1천100% 이하예요 |
| 전용공업지역 | 150% 이상 300% 이하예요 |
| 일반공업지역 | 150% 이상 350% 이하예요 |
| 준공업지역 | 150% 이상 400% 이하예요 |
| 보전녹지지역 | 50% 이상 80% 이하예요 |
| 생산녹지·자연녹지지역 | 50% 이상 100% 이하예요 |
| 계획관리지역 | 50% 이상 100% 이하예요 |
출처3
내 땅의 실제 한도는 이 범위 안에서 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례가 정한 비율이에요. 시행령은 조례로 지방자치단체 구역을 세분해 비율을 달리 정할 수도 있다고 해요.
한도를 넘겨 지을 수 있는 경우가 있나요
시행령 제85조 제3항은 아래 경우에 용적률을 완화할 수 있다고 정해요.
| 경우 | 완화 |
|---|---|
| 주거지역에서 공공임대주택이나 임대의무기간 8년 이상 민간임대주택을 지을 때 | 용도지역별 최대한도의 120% 이내에서 조례로 정한 비율이에요 |
| 학교 학생용 기숙사를 지을 때 | 용도지역별 최대한도 범위에서 조례로 정한 비율이에요 |
| 직장어린이집을 별도 건물로 지을 때 | 용도지역별 최대한도 범위에서 조례로 정한 비율이에요 |
출처3
방재지구에서 재해저감대책에 맞게 재해예방시설을 설치하는 건축물은 일부 용도지역에서 해당 용적률의 140% 이하 범위로 조례가 정한 비율까지 허용돼요. 국토교통부는 2023년 7월 17일 이 개정으로 물막이판이나 빗물저장시설 같은 재해예방시설을 갖추면 용적률을 최대 1.4배까지 완화할 수 있다고 밝혔어요.
완화 규정은 중첩해서 쓸 수 있지만 한도가 있어요. 중첩 적용한 결과가 용도지역별 최대한도를 넘으려면 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설이 충분하다고 인정돼야 해요. 지구단위계획구역 밖에서는 용도지역별 용적률 최대한도의 120% 이하 범위에서만 가능해요.
건폐율도 비슷해요. 방화지구 안 내화구조 건축물은 80% 이상 90% 이하 범위에서, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 방재지구에서 재해예방시설을 설치한 건축물은 용도지역별 건폐율의 150% 이하 범위에서 조례가 정한 비율까지 허용돼요. 같은 지역의 전통사찰, 지정문화유산, 한옥은 30% 범위에서 조례가 정한 비율의 완화가 있어요.
최근 용적률 정책은 어떻게 달라졌나요
국토교통부는 2026년 4월 도심 공공주택 복합사업에서 용적률 법적 상한 완화를 역세권 유형의 준주거지역(1.4배)뿐 아니라 역세권 내 일반주거지역과 저층주거지 유형의 주거지역까지 1.4배로 넓히는 공공주택 특별법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결될 예정이라고 밝혔어요. 이 특례는 3년 한시로 도입된다고 했어요.
한편 국토교통부는 2026년 8월 26일 민간 정비사업 용적률을 1.2배까지 완화하는 방안에 대해 검토 방향과 내용이 정해진 바 없다고 밝혔어요. 이 부분은 확정된 제도가 아니에요.
용적률 기본 정보를 한눈에 보면 어떤가요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 뜻 | 대지면적에 대한 연면적의 비율이에요 |
| 계산 | 연면적 ÷ 대지면적이고, 건물이 둘 이상이면 연면적을 합산해요 |
| 법적 근거 | 건축법 제56조와 국토계획법 제78조예요 |
| 최대한도를 정하는 곳 | 국토계획법 시행령의 범위 안에서 지방자치단체 조례가 정해요 |
| 연면적에서 빠지는 면적 | 지하층, 부속용도인 지상층 주차용 면적, 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간이에요 |
| 함께 보는 비율 | 건폐율은 건축면적 ÷ 대지면적이에요 |
용적률은 무엇이고 어떻게 나뉘나요
용적률은 땅 위에 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는지를 정하는 비율이에요. 같은 대지라도 용적률이 높으면 지을 수 있는 연면적이 커져요. 한국경제는 건폐율이 건물이 땅을 차지하는 정도를 보여 준다면, 용적률은 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있는지를 뜻한다고 설명했어요.
분류는 어느 단계의 용적률이냐로 나눠요. 먼저 국토계획법 시행령이 용도지역별로 정한 범위가 있고, 그 범위 안에서 지방자치단체 조례가 실제 최대한도를 정해요. 이 한도 안에서 재건축·재개발처럼 지구단위계획을 쓰는 곳은 따로 용적률을 적용할 수 있고, 한국경제는 이를 기준 용적률, 허용 용적률, 상한 용적률로 나눠 소개했어요.
| 구분 | 뜻 |
|---|---|
| 기준 용적률 | 조례가 정한 범위 안에서 입지 여건을 고려해 블록과 필지별로 정한 용적률이에요 |
| 허용 용적률 | 대지 안의 공지, 친환경 계획, 공공보행로 같은 계획 요건을 채우면 받는 인센티브를 기준 용적률에 더한 값이에요 |
| 상한 용적률 | 토지와 건물 일부를 도로, 공원, 임대주택 등으로 내놓을 때 받는 인센티브를 허용 용적률에 더한 값이에요 |
출처9
용적률 계산은 무엇으로 이루어지나요
용적률은 대지면적과 연면적 두 값으로 이루어져요. 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적을 합한 값이고, 용적률을 계산할 때는 지하층 면적 등 정해진 면적을 뺀 값을 써요. 바닥면적은 각 층에서 벽·기둥 같은 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이에요.
바닥면적을 셀 때 따로 정한 규칙도 있어요. 기둥이나 벽이 없는 건축물은 지붕 끝에서 수평거리 1미터를 물러난 선으로 둘러싼 면적을 바닥면적으로 봐요. 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 층고 1.5미터 이하 다락, 옥상 물탱크 같은 구조물은 바닥면적에 넣지 않아요. 장애인용 승강기와 경사로, 지하주차장 경사로도 바닥면적에 넣지 않아요.
용도지역은 주거, 상업, 공업, 녹지, 관리 같은 큰 묶음으로 나뉘고, 용적률 범위는 지역마다 달라요. 제1종전용주거지역은 50% 이상 100% 이하이고 중심상업지역은 200% 이상 1천500% 이하예요.
우리나라 용적률 제도는 어떻게 생겼나요
한국경제에 따르면 우리나라에서 용적률은 1970년 건축법에 규정이 도입됐고, 그 뒤 건축물의 절대높이 제한이 용적률 제한으로 바뀌었어요. 지금은 용적률 조항이 국토계획법으로 옮겨져 용도지역별 최대한도를 정하고, 각 지방자치단체가 조례로 그 한도 안에서 다시 상한을 정해요.
건축법은 용적률의 최대한도를 국토계획법의 기준에 따르게 하고, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하면 그에 따르게 해요. 국토계획법 제78조는 용도지역에서 용적률의 최대한도를 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성을 고려해 대통령령이 정한 기준에 따라 조례로 정하게 해요. 시행령은 조례로 지방자치단체 구역을 세분해 비율을 달리 정하는 것도 허용해요.
계산 방법도 시대에 따라 달라졌어요. 공동주택 주민공동시설의 면적은 한때 바닥면적의 합계에서 제외됐지만, 2012년 12월 12일부터는 바닥면적의 합계를 산출할 때 포함돼요.
용적률 현황은 얼마나 되나요
서울특별시는 도시계획 조례 제48조로 용도지역별 용적률을 정했어요. 아래 표는 국토계획법 시행령이 정한 상한과 서울시 조례를 나란히 놓은 거예요.
| 용도지역 | 시행령 상한 | 서울시 조례 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 100% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 150% | 120% |
| 제1종일반주거지역 | 200% | 150% |
| 제2종일반주거지역 | 250% | 200% |
| 제3종일반주거지역 | 300% | 250% |
| 준주거지역 | 500% | 400% |
| 중심상업지역 | 1천500% | 1천% (서울도심 800%) |
| 일반상업지역 | 1천300% | 800% (서울도심 600%) |
| 근린상업지역 | 900% | 600% (서울도심 500%) |
| 유통상업지역 | 1천100% | 600% (서울도심 500%) |
| 전용공업지역 | 300% | 200% |
| 일반공업지역 | 350% | 200% |
| 준공업지역 | 400% | 400% |
| 보전녹지지역 | 80% | 50% |
| 생산녹지·자연녹지지역 | 100% | 50% |
서울시 조례는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 경우 용적률을 그 법에 따라 따로 정할 수 있다고 해요. 한국경제는 여러 추정치를 인용해 서울의 평균 용적률이 150~160% 수준이라고 전했어요.
용적률에서 자주 틀리는 점은 무엇인가요
| 헷갈리는 것 | 규칙 |
|---|---|
| 법에 나온 숫자가 내 땅 한도라고 생각해요 | 시행령은 범위만 정하고 실제 한도는 조례가 정해요. 서울시 제3종일반주거지역은 시행령 상한이 300%지만 조례는 250%예요 |
| 건폐율과 용적률을 같은 것으로 봐요 | 건폐율은 건축면적, 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눠요. 아파트는 용적률은 높고 건폐율은 낮은 경우가 많다고 해요 |
| 발코니를 모두 용적률에 넣어요 | 노대 등의 면적에서 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적만 바닥면적에 들어가요 |
| 필로티는 늘 연면적이에요 | 필로티가 공중의 통행이나 차량의 통행·주차에 전용되거나 공동주택이면 바닥면적에 넣지 않아요 |
| 공동주택 부대시설도 연면적이에요 | 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관시설 면적은 바닥면적에 넣지 않아요 |
| 지상 주차장은 모두 뺀다고 생각해요 | 지상층 주차용 면적은 건축물의 부속용도인 경우에만 연면적에서 빠져요 |
| 재건축 용적률이 이미 올랐다고 들었어요 | 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화는 검토 방향이 정해진 바 없다고 국토교통부가 밝혔어요 |
용적률 제도는 어떻게 바뀌어 왔나요
| 시기 | 변화 |
|---|---|
| 1970년 | 건축법에 용적률 규정이 도입됐어요 |
| 2002년 2월 4일 | 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(법률 제6655호)이 만들어졌어요 |
| 2012년 12월 12일 | 공동주택 주민공동시설 면적이 바닥면적 합계 산출에 포함되기 시작했어요 |
| 2021년 10월 8일 | 용적률 완화 특례를 겹쳐 적용하는 제78조제7항을 고친 개정(법률 제18473호)이 있었어요 |
| 2022년 10월 28일 | 국가첨단전략산업 산업단지는 법적 상한의 1.4배, 모든 공공임대주택은 1.2배까지 완화하는 시행령 개정안을 입법예고했어요 |
| 2023년 7월 17일 | 재해예방시설을 갖춘 건물은 용적률을 1.4배까지 완화한다고 국토교통부가 밝혔어요 |
| 2026년 4월 | 도심 공공주택 복합사업 용적률 1.4배 특례를 넓히는 시행령 개정안이 국무회의 의결을 앞두고 있었어요 |
| 2026년 8월 26일 | 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화는 정해진 바 없다고 국토교통부가 밝혔어요 |
내 상황에서는 용적률을 어떻게 따져야 하나요
| 상황 | 알아둘 점 |
|---|---|
| 내 땅의 한도를 알고 싶어요 | 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례가 정한 용도지역별 비율을 확인해요 |
| 지하층을 넣으면 용적률이 올라가나요 | 지하층 면적은 용적률 계산용 연면적에서 빠져요 |
| 부속 주차장은요 | 지상층 주차용 면적도 건축물의 부속용도이면 빠져요 |
| 임대주택을 지어요 | 주거지역에서 공공임대 등은 최대한도의 120% 이내 완화가 있어요 |
| 방재지구에 지어요 | 재해예방시설을 설치하면 용적률 140% 이하 범위 완화가 가능해요 |
| 건폐율이 모자라요 | 방화지구 내화구조 등 일부 경우에만 완화돼요 |
| 재건축 용적률이 오른다는 소식을 들었어요 | 민간 정비사업 1.2배 완화는 정해진 바 없다는 입장이에요 |
출처
- 건축법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 2월 27일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 건축법 시행령 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 6일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 9월 18일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 7월 1일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 재해예방시설 갖춘 건물은 용적률 1.4배까지 완화(2023. 7. 17.) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화 관련 검토 방향 등은 정해진바 없습니다(2026. 8. 26.) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 도심 공공주택 복합사업 용적률 더 완화된다, 「공공주택 특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결(2026. 4. 6.) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 서울특별시 도시계획 조례 — 서울특별시(국가법령정보센터 자치법규) · 2026년 7월 13일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- '만성 공급 부족' 시달리는 서울, 낭비되는 땅 많다는데… — 한국경제 (2026. 2. 10., 확인 2026-10-25)(새 창)
- 용적률 — 위키백과 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 반도체 등 국가첨단전략산업 용적률 최대 1.4배 상향(2022. 10. 27.) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
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