재건축

재건축은 정비기반시설은 양호하지만 낡고 불량한 공동주택이 모인 곳의 주거환경을 개선하려고 아파트를 허물고 다시 짓는 정비사업이에요. 2025년부터는 재건축진단(옛 안전진단)을 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 돼서, 진단 없이도 정비계획 입안과 조합 설립을 먼저 시작할 수 있어요.

확인 2026. 10. 25.출처 22

핵심 정리2026. 10. 25. 기준

재건축진단: 사업시행계획인가 전까지만 통과, 판정은 유지보수·조건부 재건축·재건축
조합 설립 동의: 동별 구분소유자 과반수와 단지 전체 구분소유자 70% 이상·토지면적 70% 이상
재건축부담금: 조합원 1인당 평균 초과이익 8천만 원 이하면 면제, 넘는 부분에 10~50%
장기보유 감경: 1세대 1주택자가 6년 이상 보유하면 10~70% 감경
분당 선도지구: 샛별·양지·시범 3개 구역 10,948호, 목련 연립 1,107호를 더해 12,055호
현금청산: 분양신청을 하지 않은 사람과는 관리처분계획 인가 다음 날부터 90일 안에 보상 협의

재건축으로 새로 지은 서울 개포동 아파트 단지 — 사진 출처: S h y numis(CC BY-SA 4.0)(자르고 색을 조정함) · commons.wikimedia.org

재건축은 무엇이고, 어떤 아파트가 대상인가요

재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 가운데 하나로, 노후·불량건축물인 공동주택이 밀집한 지역에서 진행해요. 재건축을 할지는 재건축진단으로 판정하는데, 진단은 시장·군수 등이 진단기관에 맡겨 실시하고 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가 두 가지가 있어요.

재건축진단 종류	대상과 평가
구조안전성 평가	재건축 연한과 관계없이 내진성능이 확보되지 않은 구조적·기능적 결함 건축물, 구조안전성만 평가
주거환경 중심 평가	그 밖의 노후·불량건축물, 주거환경·건축 마감과 설비 노후도·구조안전성·비용분석을 함께 평가
판정	유지보수, 조건부 재건축, 재건축 가운데 하나

출처³

2024년 11월 국회를 통과한 「도시정비법」 개정으로 '안전진단'은 '재건축진단'으로 이름이 바뀌었고, 진단을 통과해야 사업에 착수할 수 있던 순서가 바뀌어 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되게 됐어요. 주민이 요청해도 지자체가 재량으로 정하던 예비안전진단 성격의 현지조사는 없어졌고, 붙어 있는 단지와 통합해 진단을 받을 수도 있어요. 국토교통부는 이 개편으로 재건축 기간이 최대 3년 가까이 줄 것으로 봤어요.

재건축 분담금과 재건축부담금 계산

조합원이 새 아파트를 받으려고 내는 분담금과 별개로, 재건축으로 생긴 초과이익이 크면 국가가 재건축부담금을 걷어요. 재건축부담금은 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익에 아래 부과율을 적용해 계산해요.

조합원 1인당 평균이익	부담금(1인당)
8천만 원 이하	면제
8천만 원 초과 1억 3천만 원 이하	8천만 원 초과분의 10%
1억 3천만 원 초과 1억 8천만 원 이하	500만 원 + 1억 3천만 원 초과분의 20%
1억 8천만 원 초과 2억 3천만 원 이하	1,500만 원 + 1억 8천만 원 초과분의 30%
2억 3천만 원 초과 2억 8천만 원 이하	3,000만 원 + 2억 3천만 원 초과분의 40%
2억 8천만 원 초과	5,000만 원 + 2억 8천만 원 초과분의 50%

출처⁴

이 부과율로 1인당 평균이익별 부담금을 계산하면 아래와 같아요.

예시	계산
1인당 평균이익 7천만 원	8천만 원 이하라 면제
1인당 평균이익 1억 원	(1억 원 − 8천만 원) × 10% = 200만 원
1인당 평균이익 1억 5천만 원	500만 원 + (1억 5천만 원 − 1억 3천만 원) × 20% = 900만 원
위 900만 원, 1세대 1주택 12년 보유	50% 감경 → 450만 원

예를 들어 조합원 1인당 평균이익이 1억 5천만 원이면 부담금은 900만 원이고, 재건축 아파트 한 채만 12년 가진 1세대 1주택자는 50%를 감경받아 450만 원을 내요. 위 표는 법률의 부과율과 감경 비율에 숫자를 넣은 계산값이에요. 장기보유 감경은 보유기간 6년 이상 10%부터 20년 이상 70%까지이고, 60세 이상 1세대 1주택자는 담보를 제공하고 주택을 처분할 때까지 납부유예를 신청할 수 있어요.

장기보유 감경은 부과종료시점에 1세대 1주택자이고, 부과종료시점부터 거꾸로 세어 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 조합원에게 적용돼요. 감경 비율은 보유기간에 따라 아래처럼 달라요.

보유기간	부담금 감경 비율
6년 이상 7년 미만	10%
7년 이상 8년 미만	20%
8년 이상 9년 미만	30%
9년 이상 10년 미만	40%
10년 이상 15년 미만	50%
15년 이상 20년 미만	60%
20년 이상	70%

출처⁴

위 표와 같은 값을 그림으로 옮겼어요출처 재건축초과이익 환수에 관한 법률 — 국가법령정보센터(법제처)⁴2026. 10. 14. 확인

납부유예는 부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상인 조합원이 신청할 수 있어요. 국토교통부장관이 허가할 수 있고, 신청하는 조합원은 유예할 부담금에 상당하는 담보를 내야 해요. 해당 주택의 일부 또는 전부를 양도하거나 사망해 상속이 시작되는 경우 같은 사유가 생기면 납부유예 허가가 취소되고, 유예받은 부담금에 이자를 더해 징수해요.

재건축 절차는 어떻게 되나요

재건축은 정비계획 입안 제안, 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 착공 순서로 진행돼요. 2025년부터 적용된 패스트트랙에서는 준공 30년이 지나면 정비구역 지정 전에도 추진위원회를 구성할 수 있고, 조합 설립을 정비구역 지정과 함께 진행할 수 있어요.

단계	바뀐 점과 요건
정비계획 입안 제안·추진위원회	어느 하나에 동의하면 다른 것에도 동의한 것으로 보는 특례
조합 설립	동별 구분소유자 과반수, 단지 전체 구분소유자 70% 이상·토지면적 70% 이상 동의 후 시장·군수 인가
조합 성립	인가받은 날부터 30일 안에 주된 사무소 소재지에서 등기
재건축진단	사업시행계획인가 전까지 통과
총회 의결	서면 외에 전자의결, 온라인 총회 병행 허용

출처²¹

조합 설립에 동의하지 않은 소유자에게 사업시행자가 동의 여부를 물었을 때 2개월 안에 답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보고, 그 뒤 2개월 안에 매도청구를 할 수 있어요.

재건축 현금청산

현금청산은 새 아파트를 받지 않는 소유자의 권리를 돈으로 정리하는 절차예요. 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 사업시행자는 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청을 철회한 사람, 분양대상에서 빠진 사람과 손실보상을 협의해야 해요. 현금으로 청산하는 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 정하고, 협의가 안 되면 사업시행자는 기간 만료 다음 날부터 60일 안에 매도청구소송을 내야 해요. 60일을 넘겨 소송을 내면 늦어진 날수만큼 이자를 붙여 줘야 해요.

재건축은 재개발·소규모재건축과 무엇이 다르고 구분소유 건물은 어떻게 하나요

도시 및 주거환경정비법은 정비사업을 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 나누어 정의해요. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 되살리고 상권을 활성화하려고 도시환경을 개선하는 사업이에요. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업이에요. 정비사업에서 의견을 내는 토지등소유자도 달라요. 재개발은 정비구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자이고, 재건축은 정비구역에 있는 건축물과 그 부속토지의 소유자예요.

구분	어떤 사업인가
재개발사업	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이나 상업·공업지역의 도시환경을 개선해요.
재건축사업	정비기반시설은 양호하고 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선해요.
소규모재건축사업	정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축해요. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 정의해요.
구분소유 건물의 재건축	관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상이 결의해요.

출처²⁰²¹²²

소규모재건축사업에서는 사업시행구역에 있는 건축물과 그 부속토지의 소유자가 토지등소유자예요. 오피스텔이나 상가처럼 여러 사람이 구분소유한 건물을 허물고 새로 짓는 결의는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조가 정해요. 건물이 낡아 수리비나 관리비용이 지나치게 많이 들거나, 재건축하면 비용에 비해 효용이 현저히 늘어나는 경우에 관리단집회가 철거와 새 건물 건축을 결의할 수 있어요. 결의할 때는 새 건물의 설계 개요, 철거와 건축에 드는 비용의 개략 금액, 비용 분담, 새 건물의 구분소유권 귀속을 정해야 해요. 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게는 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구하고, 받은 날부터 2개월 안에 답하지 않으면 참가하지 않겠다고 답한 것으로 봐요. 그 기간이 지난 뒤 2개월 안에 재건축에 참가하지 않는 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 팔라고 청구할 수 있어요.

재건축 청산금과 이주·철거는 어떻게 정해지나요

현금청산이 새 아파트를 받지 않는 사람의 권리를 돈으로 정리하는 절차라면, 청산금은 새 아파트를 분양받은 사람이 내거나 받는 차액이에요. 도시정비법 제89조에 따르면 분양받은 사람이 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격에 차이가 있을 때 사업시행자는 이전고시가 있은 뒤 그 차액에 해당하는 청산금을 분양받은 사람에게서 징수하거나 지급해요. 정관 등에서 분할징수와 분할지급을 정했거나 총회 의결로 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있는 날까지 일정 기간별로 나누어 징수·지급할 수도 있어요. 종전 자산과 분양받는 자산의 가격을 평가할 때는 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작해야 해요.

단계	법에 정해진 내용
관리처분계획인가 고시	이때부터 이전고시일까지 종전 토지·건축물의 소유자·지상권자·임차권자 등은 종전 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없어요. 사업시행자의 동의를 받았거나 손실보상이 끝나지 않았다면 예외예요.
철거	사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 뒤 기존 건축물을 철거해야 해요.
철거·퇴거 제한	시장·군수 등은 일출 전과 일몰 후, 호우·대설·태풍·한파 등으로 특보가 발표된 때, 재난이 발생한 때에는 철거나 퇴거를 제한할 수 있어요.
이전고시 뒤	종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차액인 청산금을 징수하거나 지급해요.

출처²⁰

사업이 실제로 어떤 순서로 가는지는 신반포2차 사례에서 볼 수 있어요. 조합은 사업시행계획 인가를 받은 뒤 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청 등을 거쳐 관리처분인가와 이주 절차를 추진할 계획이라고 밝혔어요.

분당 재건축은 어디까지 왔나요

분당은 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 따른 1기 신도시로, 조성 뒤 20년이 지나고 면적이 100만㎡ 이상인 노후계획도시에 해당해요.

재건축 분당 자세히 보기

재건축 정비사업은 어느 지역에서 진행되고 있나요

정비사업은 정비구역에서 진행돼요. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하려고 지정·고시한 구역이에요. 아래 표는 언론이 보도한 주요 지역의 진행 상황이에요. 보도 시점 기준이라 이후 단계가 바뀌었을 수 있어요.

지역	단지	진행 상황	규모
서울 양천구 목동	신시가지 14개 단지	14개 단지 모두 서울시 심의를 통과했고, 1~3단지는 2025년 10월 정비계획이 수정가결됐어요.	거주 가구 26,629가구에서 47,438가구로 늘어나요.
서울 강남구 대치동	은마	2025년 11월 정비계획 변경 고시, 2026년 2월 통합심의 통과, 2026년 7월 2일 사업시행계획 인가	지하 6층~지상 49층 29개 동 5,850가구, 2028년 착공이 목표예요.
서울 영등포구 여의도	시범아파트	서울시가 2022년 11월 신속통합기획안을 확정했어요.	최고 65층 2,500세대
서울 서초구 잠원동	신반포2차	2026년 4월 통합심의를 조건부로 통과했고, 9월 19일 임시총회에서 사업시행계획 인가 신청안이 가결됐어요.	기존 1,572가구에서 최고 48층 2,056가구로 바뀌고 시공사는 현대건설이에요.
서울 서초구 잠원동	신반포4차	2026년 8월 20일 정비사업 통합심의위원회에서 조건부 의결	11개 동, 최고 49층, 1,833세대, 2029년 착공이 목표예요.
경기 과천시 별양동	주공5단지	2025년 3월 21일 관리처분계획인가 고시	지하 3층~지상 35층 8개 동 1,242가구
경기 과천시 부림동	주공8·9단지	관리처분계획인가를 받았고 남은 절차는 철거와 이주, 착공이에요.	27개 동 2,829가구(일반분양 631가구), 2029년 6월 준공·입주가 목표예요.

출처¹²¹³¹⁴¹⁵¹⁶¹⁷¹⁸

목동은 2022년 10월 6단지가 신속통합기획에 처음 선정된 뒤 14개 단지 모두 신속통합기획을 적용해, 보통 5년이 걸리는 정비구역 지정을 평균 1년 9개월 만에 마무리했어요. 은마는 1979년에 준공됐고 대지면적이 24만 3,552.6㎡이며, 공공임대 909가구와 공공분양 195가구가 포함돼요. 과천 주공5단지는 2017년 5월 정비구역으로 지정되고 2020년 1월 조합설립인가를 받았으며 2021년 11월 대우건설을 시공사로 선정했어요. 신반포2차는 조합원 1,649명 가운데 1,393명이 의결권을 행사했고 1,355명이 찬성했어요.

1기 신도시 선도지구

국토교통부는 2024년 11월 27일 1기 신도시 5곳에서 13개 구역, 35,897가구의 선도지구를 선정했어요. 정부는 이듬해 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 인가를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 했어요.

신도시	선도지구 구역과 가구 수	합계
분당	샛별마을 2,843가구, 양지마을 4,392가구, 시범단지 3,713가구	10,948가구(별도 정비물량 목련마을 1,107가구를 더하면 12,055가구)
일산	백송마을 2,732가구, 후곡마을 2,564가구, 강촌마을 3,616가구	8,912가구(별도 정비물량 정발마을 262가구를 더하면 9,174가구)
평촌	꿈마을 금호·한신·라이프·현대 1,750가구, 샘마을 2,334가구, 꿈마을 우성·건영5·동아-건영3 1,376가구	5,460가구
중동	삼익·동아-선경-건영 등 3,570가구, 대우동부·효성쌍용·주공1·주공2단지 등 2,387가구	5,957가구
산본	자이백합·삼성장미·산본주공11 등 2,758가구, 한양백두·동성백두·극동백두 등 1,862가구	4,620가구

출처¹¹

선도지구 공모에는 15만 가구가 넘게 신청이 몰렸어요.

안산과 그 밖의 노후계획도시

국토교통부는 2024년 1월 31일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행령 제정안을 입법예고하면서, 노후계획도시를 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업 등으로 조성됐고 인접 택지·구도심·유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역으로 구체화한다고 밝혔어요. 이에 따라 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등이 추가돼 108개 내외 지역이 특별법 적용을 받을 수 있고, 특별법 입안 당시에는 51곳, 103만 가구 수준이었어요.

출처

처음 쓴 날 2026. 10. 14.고친 날 2026. 10. 25.확인한 날 2026. 10. 25.

숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.