토지거래허가구역

누가 토지거래허가구역을 지정하나요

허가구역이 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있으면 국토교통부장관이, 같은 시·도 안의 일부 지역이면 시·도지사가 지정해요. 국가가 시행하는 개발사업 때문에 투기적 거래가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역처럼 대통령령이 정한 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있어요.

지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 해요. 지정 기간이 끝나는 허가구역을 계속 지정할 때는 심의 전에 미리 시·도지사나 시장·군수·구청장의 의견을 들어요.

지정하면 지체 없이 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등 대통령령이 정한 사항을 공고해요. 이 내용을 통지받은 시장·군수·구청장은 관할 등기소의 장에게 알리고, 7일 이상 공고하며, 15일 동안 누구나 열람하게 해요. 지정의 효력은 공고한 날부터 5일 후에 생겨요.

지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 지방자치단체장이 해제나 축소를 요청했는데 이유가 있다고 인정되면, 국토교통부장관이나 시·도지사는 지체 없이 해제하거나 구역을 줄여야 해요.

허가구역에서는 어떤 거래에 허가가 필요한가요

허가구역 안의 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)을 대가를 받고 맺으려는 당사자는 함께 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요. 허가받은 사항을 바꿀 때도 마찬가지예요.

다음 경우에는 허가가 필요하지 않아요.

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허가를 받으려면 허가신청서에 계약 내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수·구청장에게 내야 해요. 시장·군수·구청장은 민원 처리 기간 안에 허가나 불허가를 결정하고, 허가증을 발급하거나 불허가 사유를 서면으로 알려요. 그 기간 안에 아무 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봐요.

허가는 어떤 경우에 받을 수 있나요

시장·군수·구청장은 신청이 불허가 사유에 해당하지 않으면 허가해야 해요. 토지 이용 목적이 법이 든 용도 가운데 하나에 해당하지 않거나, 도시·군계획에 맞지 않거나, 생태계 보전과 주민 생활환경에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있거나, 면적이 이용 목적에 맞지 않으면 허가하지 않을 수 있어요.

법이 든 허가 가능 목적에는 자기 거주용 주택용지로 이용하려는 경우, 지역 주민을 위한 복지시설이나 편익시설을 설치하려는 경우, 허가구역에 사는 농업인·임업인·어업인이 그 지역에서 농업·임업·어업을 경영하려는 경우가 있어요. 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하려는 경우, 지역의 건전한 발전을 위해 관계 법률로 지정된 구역의 지정 목적에 맞는 사업을 시행하려는 경우도 포함돼요.

허가를 받은 뒤에 지켜야 할 의무가 있나요

허가를 받은 사람은 대통령령이 정한 사유가 있는 경우를 빼고 5년의 범위에서 대통령령이 정한 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 해요. 시장·군수·구청장은 허가받은 목적대로 쓰고 있는지 국토교통부령에 따라 조사해야 해요.

허가 없이 계약하면 어떻게 되나요

허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않아요. 허가나 변경허가를 받지 않고 계약하거나 속임수 같은 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30% 이하 벌금에 처해요.

허가구역의 주택 거래에서 실거주 유예는 어떻게 바뀌었나요

국토교통부는 2026년 9월 17일, 토지거래허가구역 안 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 늘린다고 발표했어요. 이 조치는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한을 늘리고 범위를 넓힌 거예요. 국토교통부는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택을 거래할 때 생기는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이려는 것이라고 설명했어요. 연장된 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있고, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 주택을 취득(등기)해야 해요.

이번에는 현재 임대차계약의 남은 기간에 더해 갱신계약(1회, 최대 2년)도 실거주 유예를 인정해요. 시행일인 2026년 10월 1일로부터 신청 기간 15개월과 갱신 24개월을 합쳐 최대 3년 3개월 입주를 미룰 수 있고, 늦어도 2029년까지는 입주해야 해요.

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조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무 임대기간이 남았거나, 투기과열지구의 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되는 등 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀리면 실거주 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월로 조정돼요.

실거주 유예를 받아도 지켜야 하는 조건은 무엇인가요

매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 같아요. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정하고, 입주한 뒤에는 2년 동안 거주해야 해요. 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행할 예정이고, 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다고 국토교통부가 밝혔어요.