아파트매매

아파트매매 절차와 실거래 신고

아파트를 사고팔 때는 보통 계약금을 주고받으며 계약서를 쓰고, 중도금과 잔금을 치른 뒤 소유권 이전등기를 해요. 계약 당시 계약금을 줬다면 다른 약정이 없는 한 상대방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 그 돈을 포기하고, 받은 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요.

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매매계약서에 적는 사항도 법에 나와 있어요. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 당사자, 목적 부동산, 계약 연월일, 대금과 지급일자 같은 지급에 관한 사항, 중개업자가 있으면 그 중개업자, 계약에 조건이나 기한이 있으면 그 내용이 적힌 계약서를 내야 해요. 매수인은 실거래 신고필증을 발급받은 때에 이 계약서 검인을 받은 것으로 봐요. 계약부터 등기까지 시간 순서는 아래와 같아요.

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개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 거래당사자 대신 중개사가 신고해야 하고, 공동중개라면 중개사들이 함께 신고해요. 실거래 신고 대상에는 매매계약뿐 아니라 분양 같은 공급계약과 분양권·입주권 같은 지위의 매매계약도 들어가요. 실거래 신고가 계약 뒤 30일 안이라 최근 몇 주의 거래는 공개된 숫자가 나중에 더 늘 수 있어요.

매도인과 매수인의 의무

「민법」상 매도인은 아파트의 소유권을 넘기고 매수인은 대금을 내야 하며, 특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무를 동시에 이행해요. 다른 사람이 그 아파트에 권리를 주장해 매수인이 권리를 잃을 염려가 있으면 매수인은 그 위험만큼 대금 지급을 거절할 수 있지만, 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절할 수 없어요. 매매를 예약해 둔 경우에는 상대방이 매매를 완결하겠다고 표시할 때 매매의 효력이 생기고, 완결 여부를 답할 기간을 정하지 않았다면 상당한 기간을 정해 확답을 요구할 수 있으며 그 기간 안에 답이 없으면 예약은 효력을 잃어요. 예를 들어 5억 원 아파트의 계약금 5천만 원을 받은 매도인이 상대가 이행에 착수하기 전에 계약을 해제하려면 두 배인 1억 원을 돌려줘야 해요(계산값).

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아파트매매 비용은 얼마나 드나요

아파트를 살 때 드는 비용 가운데 취득세와 중개보수는 거래금액만 알면 바로 계산할 수 있어요. 유상거래로 주택을 사면 취득세 표준세율은 취득당시가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1% 공식으로 계산해 소수점 넷째 자리까지 구해요. 중개보수는 매도인과 매수인 각각에게서 받고, 한쪽이 내는 금액은 거래금액별 상한요율 안에서 시·도 조례에 따라 중개사와 협의해 정해요.

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예를 들어 8억 원짜리 아파트를 사면 취득세율이 (8억 원 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1% = 2.3333%라 취득세가 18,666,400원이고, 중개보수 상한 320만 원을 더하면 약 2,187만 원이 들어요. 위 표는 법령의 표준세율과 중개보수 상한요율에 숫자를 넣은 계산값이에요. 여러 채를 가진 사람의 중과세율이나 감면, 취득세에 붙는 다른 세금은 따로 계산해야 해요.

중개보수 상한요율

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중개사는 사례·증여 등 어떤 명목으로도 이 보수와 실비를 넘는 돈을 받을 수 없고, 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못해요. 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준을 따라요.

아파트매매 소유권 이전등기는 어떻게 하나요

부동산에 관한 법률행위로 물권이 바뀌는 것은 등기를 해야 효력이 생겨요. 그래서 계약서를 쓰고 잔금을 치렀더라도 매수인 이름으로 소유권이전등기가 되어야 소유권이 넘어와요. 부동산의 소유권을 넘기는 계약을 체결한 사람은 서로 대가적인 채무를 부담하는 매매라면 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우는 제외돼요. 정당한 사유 없이 등기 신청을 미룬 등기권리자에게는 과태료가 부과돼요. 주택을 유상으로 사는 경우에는 취득당시가액에 1천분의 20 세율을 적용한 금액의 5배 이하가 상한이고, 늦은 기간과 사유, 부동산 가액 등을 참작해 정해요. 예를 들어 취득당시가액이 5억 원이면 5억 원 × 2% × 5 = 5,000만 원이 상한이에요(계산값).

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등기관이 등기를 마치면 아래와 같은 일이 이어져요.

• 새로 등기부에 이름이 오른 권리자에게 등기필정보를 통지해요(제50조). 권리자가 통지를 원하지 않는 경우는 제외돼요.
• 거래신고를 한 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기라면 거래가액을 등기에 기록해요(제68조).
• 소유권 이전 등기를 한 사실을 부동산 소재지 관할 세무서장에게 지체 없이 알려요(제63조).
• 등기는 신청이 접수된 때부터 효력이 생겨요(제6조).

갑구(소유권에 관한 사항)에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일, 권리자를 적어요(제48조). 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 적힌 사항을 열람하거나 증명서를 받을 수 있어요(제19조).

지역별 아파트매매 실거래 중위가

국토교통부 실거래가 자료를 2026년 9월 계약분(10월 14일 수집, 해제 거래 제외)으로 묶으면, 많이 찾는 지역의 아파트 매매 중위가는 아래와 같아요. 중위가는 거래를 가격순으로 줄 세웠을 때 가운데 값이라, 아주 비싸거나 싼 몇 건에 덜 흔들려요.

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원주시와 노원구는 9월 계약 거래가 똑같이 274건이었지만 중위가는 노원구가 6억 8,000만 원, 원주시가 2억 1,200만 원으로 6억 8,000만 원 ÷ 2억 1,200만 원 ≈ 3.2배였어요. 속초시처럼 거래 건수가 적은 곳은 전체 중위가 1억 5,000만 원과 전용 59~85㎡ 중위가 2억 9,500만 원의 차이가 커서, 면적과 단지를 맞춰 비교해야 해요. 원주에서 중위가 2억 2,000만 원짜리 전용 59~85㎡ 아파트를 사면 취득세 1%인 220만 원과 중개보수 상한 0.4%인 88만 원을 더해 약 308만 원이 더 들어요.