주택담보대출

주택담보대출에는 어떤 종류가 있나요

주택담보대출은 은행이 자기 돈으로 빌려주는 일반 주택담보대출과, 주택도시기금으로 빌려주는 정책 구입자금 대출로 나뉘어요. 은행 주택담보대출은 지역·주택 보유 상태에 따른 LTV와 가격 구간별 최대 한도를 따라요.

주택도시기금 구입자금 대출에는 무엇이 있나요

무주택 세대주가 주로 이용하는 내집마련디딤돌대출이 기본이고, 출산 가구를 위한 신생아 특례 디딤돌대출, 청년 주택드림 디딤돌 대출, 신혼희망타운 입주자를 위한 신혼희망타운전용 주택담보장기대출이 따로 있어요.

디딤돌대출은 누가 받을 수 있나요

디딤돌대출은 대출 신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만 원 이하이고, 순자산가액이 2026년 기준 5.11억 원 이하인 무주택 세대주가 받을 수 있어요.

신혼가구는 소득 기준이 연간 8.5천만 원 이하로 적용되고, 생애최초 주택구입자와 2자녀 이상 가구는 연간 7천만 원 이하까지 대상이에요.

대출 대상은 주택매매계약을 체결하고 주택을 취득하려는 성년 세대주예요. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 주택도시기금대출이나 은행재원 주택담보대출을 이용 중이면 제한돼요.

어떤 집을 대상으로 하나요

대상 주택은 공부상 주거 전용면적이 85㎡ 이하이고, 대출 접수일 현재 담보주택 평가액이 5억 원 이하인 주택이에요. 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 평가액 기준이 6억 원 이하예요.

만 30세 이상의 미혼 단독세대주는 별도 기준이 적용돼요. 이 경우 대상 주택은 주거 전용면적 60㎡ 이하이고, 담보주택 평가액이 3억 원 이하인 주택이에요.

신혼가구·생애최초 대상 기준은 어떻게 다른가요

신혼가구는 일반 기준보다 높은 소득 기준이 적용되고, 대출 대상주택 평가액도 6억 원 이하까지 인정돼요.

생애최초 주택구입자는 소득 기준이 연간 7천만 원 이하로 적용돼요.

주택담보대출 한도와 금리는 어떻게 정해지나요

주택담보대출 한도는 주택 가격에 적용하는 LTV 기준과 주택 보유 상태, 생애최초 여부, 지역 등에 따라 달라져요.

주택담보대출 계산은 어떻게 하나요

주택구입 목적 대출 한도는 먼저 주택 가격에 LTV 비율을 곱하고, 수도권·규제지역이면 주택 가격 구간별 최대 한도와 견줘 더 작은 쪽으로 정해져요. 실제 한도는 DSR, 선순위채권 같은 다른 기준에 따라 더 줄어들 수 있어요.

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서민·실수요자 60%는 주택가격 8억 원 이하에만 적용되니, 규제지역에서 8억 원이 넘는 집을 사는 무주택자는 40%로 계산해야 해요.

디딤돌대출로 빌리면 매달 얼마를 갚나요

디딤돌대출 금리표의 부부합산 연소득 4천만 원 초과~7천만 원 이하 구간(30년 연 3.80%, 20년 연 3.75%)으로 계산하면 다음과 같아요(금리 출처, 금리가 그대로라고 가정한 계산 예시).

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원금균등분할상환을 고르면 2억 원, 30년 연 3.80%의 첫 달은 원금 2억 원 ÷ 360 = 555,555원에 이자 2억 원 × 3.80% ÷ 12 = 633,333원을 더한 1,188,888원이고, 갚을수록 이자가 줄어요. 연소득 2천만 원 이하 구간의 30년 연 3.10%라면 2억 원 원리금균등 매달 854,032원, 이자 합계 854,032원 × 360 − 2억 원 = 107,451,520원이에요.

주택담보대출을 갈아타면 유리한가

주택담보대출을 대환할 때는 규제지역 내 대환 적용 기준을 확인해야 해요.

갈아탈 때 확인할 비용

내집마련디딤돌대출을 이용할 때는 인지세, 근저당권설정비, 감정비용 등 고객이 부담하는 비용을 확인해야 해요.

내집마련디딤돌대출은 인지세를 고객과 은행이 각각 50% 부담하고, 근저당권설정비는 은행이 부담하지만 국민주택채권 매입 비용은 고객이 부담해요.

감정비용은 고객이 직접 감정평가업자에게 의뢰한 경우 고객이 부담하고, 가격정보나 공시가격이 없어 감정하는 경우에는 기금이 부담해요.

규제지역에서 대환할 때 달라지는 점

규제지역 안의 주택담보대출을 대환할 때는 생활안정자금목적 주담대 한도 1억 원 기준이 적용되는 차주의 증액 없는 대환대출에 대해 기존 대출을 받을 당시의 LTV 규제비율을 적용해요.

대환대출은 새 금융회사에서 취급하는 신규대출이므로 금융회사는 대환 시점에 LTV를 다시 산정해요.

원리금균등과 원금균등 중 어떤 상환 방식이 유리한가

디딤돌대출은 3가지 상환방법인 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환 중에서 선택할 수 있어요.

상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식상환으로 운영돼요.

주택담보대출을 받은 뒤 생기는 문제는 어떻게 해결하나요

디딤돌 대출자가 대출 뒤 추가 주택을 취득하면 6개월 안에 처분하지 않을 때 대출금을 회수해요.

대출을 받은 뒤 집을 더 사면 어떻게 되나요

디딤돌 대출은 대출기간 중 1주택 유지 의무가 있고, 세대주와 세대원 전원, 분리된 배우자와 그 배우자와 같은 세대를 이루는 직계비속 등이 대상이에요.

상속으로 공유지분을 취득한 경우에는 국토교통부로부터 회신받은 날부터 3개월 안에 처분하면 되고, 상속으로 단독 주택을 취득한 경우에는 국토교통부로부터 회신받은 날부터 6개월 안에 처분하면 돼요.

혼인으로 배우자의 주택과 합가해 추가 주택을 취득한 경우에는 국토교통부 확인을 받은 날부터 3년 안에 처분하면 되고, 분양권이나 조합원 입주권을 취득한 경우에도 확인받은 날부터 3년 안에 처분해야 해요.

실거주 의무 대상자가 대출받은 날부터 1개월 안에 전입하지 않고 2년 이상 실거주하지 않으면 기한의 이익이 상실되고 대출금을 상환해야 해요.

정책대출 약정을 어기면 어떻게 되나요

주택도시기금 구입 또는 전월세자금대출 이용 중 대출거래약정을 위반해 기한의 이익이 상실된 이력이 있으면 디딤돌 대출을 이용할 수 없고, 접수일 현재 해당 기한이익상실일부터 3년이 지난 경우에는 이용할 수 있어요.

기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 디딤돌 대출 실행일 당일 상환조건으로 대출이 가능해요.