LTV

LTV(담보인정비율)는 주택담보대출을 받을 때 담보가치에 대해 대출할 수 있는 금액의 비율이에요. 2025년 10월 16일부터 무주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌어요.

확인 2026. 10. 24.출처 12

핵심 정리2026. 10. 24. 기준

계산: 대출 가능액 = 담보가치 × LTV, 여기에 집값별 한도와 DSR이 함께 걸림
규제지역 무주택자 주담대 LTV: 40%(비규제지역 70%)
수도권·규제지역 주담대 한도: 시가 15억 원 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억 원
스트레스 금리 하한: 수도권·규제지역 주담대 3%
DSR 규제: 은행권 40%, 제2금융권 50%
비주택 담보 LTV: 토지거래허가구역(비주택 포함 지정)이면 70%에서 40%

LTV 안내의 대표 그림으로, 덮인 통장과 모래시계, 작은 화분이 놓인 식탁을 담은 사진풍 장면. — AI로 만든 이미지

LTV 계산은 어떻게 하나요

은행업감독규정은 LTV를 '주택담보대출 취급 때 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율'로 정해요. 그래서 대출받을 수 있는 최대 금액은 담보가치에 적용 LTV를 곱해 구하고, 집을 사려고 받는 대출과 생활자금 목적 대출을 합친 LTV가 한도를 넘을 수 없어요.

예시(무주택자, 주택구입 목적)	계산	대출 가능액
비규제지역 시가 5억 원	5억 × 70%	3억 5천만 원
규제지역 시가 10억 원	10억 × 40% = 4억, 한도 6억 이내	4억 원
규제지역 시가 20억 원	20억 × 40% = 8억, 시가 15억~25억 한도 4억	4억 원

위 표는 정해진 비율과 한도를 그대로 곱한 산수 예시이고, LTV의 구체적인 산정 방법과 세부 판단 기준은 금융감독원장이 따로 정해요. 수도권과 규제지역에서는 LTV로 나온 금액과 집값 구간별 최대 한도 가운데 적은 쪽까지만 빌릴 수 있어요. 여기에 소득 대비 원리금 부담(DSR)이 은행권 40%, 제2금융권 50%를 넘지 않아야 해서, 소득이 적으면 LTV 금액보다 더 줄어요. DSR을 계산할 때는 수도권·규제지역 주담대에 실제 금리보다 최소 3%를 더한 스트레스 금리를 적용하지만, 실제로 내는 이자에는 반영되지 않아요.

LTV를 다시 계산해야 하는 '신규대출'에는 새 대출뿐 아니라 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수도 들어가요. 다만 기한만 연장하거나 금리·만기만 바꾸는 재약정·대환은 신규대출로 보지 않아요.

LTV를 예전 비율 그대로 쓰는 경우	근거
상속이나 경매 참가로 불가피하게 대출을 넘겨받고 금액·조건을 바꾸지 않을 때	종전 차주의 LTV
중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 바뀔 때	중도금대출 때 LTV
실직·폐업 등으로 상환 부담을 줄이려고 조건을 바꿀 때	종전 대출의 LTV
규제지역 생활안정자금 주담대(1억 원 한도 대상)를 증액 없이 갈아탈 때	원래 대출 시점의 LTV(2025년 10월 27일부터)

출처¹⁵

은행업감독규정 별표는 기본 LTV를 70%(규제지역 50%) 이내로 정하고, 생애최초 구매자의 주택구입 대출은 80% 이내(최대 6억 원), 규제지역 서민·실수요자는 20%p 안에서 더할 수 있게 하고 있어요. 반대로 이미 집이 있는 세대가 규제지역이 아닌 곳에서 집을 더 사며 그 집을 담보로 빌리면 10%p를 빼야 하고, 주택임대·매매사업자의 사업 목적 대출은 60%(규제지역 30%) 이내예요. 감독원장은 긴급하다고 보면 LTV를 10%p 범위에서 올리거나 내릴 수 있고, 실제 창구 비율은 이런 조정과 정부 대책의 행정지도에 따라 달라질 수 있어요.

LTV는 무엇이고, 지금 몇 %인가요

무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 주택담보대출을 받을 때 비규제지역은 70%, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 40%가 적용돼요. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 규제지역이 새로 지정되면서, 해당 지역은 다음 날부터 바로 40%가 됐어요. 금융위원회 FAQ 표에서는 새로 규제지역이 된 곳의 일반 차주 아파트 주담대 LTV를 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%로 나눠 안내해요.

주택 시가(수도권·규제지역)	주택구입 목적 주담대 최대 한도
15억 원 이하	6억 원
15억 원 초과 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

출처²

이주비 대출은 집값과 관계없이 최대 6억 원 한도가 그대로 적용돼요. 비주택까지 포함해 토지거래허가구역으로 지정된 곳이면 상가·오피스텔 담보대출 LTV가 70%에서 40%로 줄지만, 2025년 10월 15일 새로 지정된 토지거래허가구역은 아파트 등 주택에만 효력이 있어 그곳의 상가·오피스텔은 70%예요.

출처 금융위원회·국토교통부 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17), 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27), 은행업감독규정 개정(2023-03-02)

LTV 말고 대출 한도를 정하는 규제와 정책 대출

LTV 말고도 DSR, 스트레스 금리, 신용대출 규제가 대출 한도를 함께 정하고, 정책 대출은 상품마다 LTV와 한도가 따로 있어요.

LTV 말고 대출을 막는 규제는 무엇인가요

규제	내용
DSR	은행권 40%, 제2금융권 50%, 규제지역도 같음
스트레스 금리	수도권·규제지역 주담대 하한 1.5%에서 3%로
1주택자 전세대출	수도권·규제지역 전세대출 이자를 DSR에 반영
신용대출	1억 원 넘게 보유하면 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입 제한
전세대출	투기과열지구에서 시가 3억 원 넘는 아파트를 사면 전세대출 회수·제한

출처³²

정책 대출 LTV와 한도는요

정책 대출은 상품마다 LTV와 한도가 따로 정해져 있어요.

상품	LTV·한도
디딤돌대출 한도	일반 2.0억, 생애최초 2.4억, 신혼 등 3.2억, 신생아 4.0억 원
보금자리론 LTV(비규제지역)	아파트 70%, 아파트 외 65%
보금자리론 LTV(규제지역)	아파트 60%, 아파트 외 55%
보금자리론 한도	일반 3.6억, 생애최초 4.2억 원

출처³

보금자리론은 생애최초 구매자와 실수요자(부부 합산 연소득 7천만 원 이하, 집값 6억 원 이하, 무주택)는 규제지역에서도 기존 비율이 유지돼요.

2026년에는 바뀐 게 있나요

2026년에는 이주비대출 LTV 산정방식 등 일부 기준이 바뀌었어요. 2026년 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에서 이주비대출 LTV 산정방식 합리화가 발표됐고, 이 조치와 생애최초 요건 합리화, DSR 장래소득 인정기준 적용 활성화는 8월 31일부터 시행됐어요. 정부는 수요 관리 기조는 유지한다고 밝혔고, 2026년 가계부채 총량 증가율 관리 목표는 3% 수준(당초 1.5%)으로 조정했어요.

LTV를 적용하지 않거나 달리 적용하는 예외는 무엇인가요

은행업감독규정 별표 6은 기본 LTV 70%(규제지역 50%)를 정한 다음, 대출 성격에 따라 이 비율을 적용하지 않거나 다른 비율을 쓰는 경우를 따로 적어요. 앞에서 본 '예전 비율을 그대로 쓰는 경우' 말고 별표에 들어 있는 예외는 아래와 같아요.

상황	LTV 처리
주택임대사업자·주택매매사업자가 주택을 새로 지어(등기사항증명서, 건축허가증 등으로 입증) 임대하거나 팔 때, 그 신규건설 주택을 담보로 처음 받는 사업 대출	사업자 대출 LTV 60%(규제지역 30%)를 적용하지 않음
주택임대업·주택매매업 대출을 증액 없이 대환·재약정	같은 사업자 대출 LTV를 적용하지 않음
규제지역 주택 구입 목적이 아닌 기업자금대출(주택임대·매매사업자 제외)을 주택 관련 수익증권 담보대출로 받을 때	수익증권 담보대출 LTV(규제지역 50%)를 적용하지 않음
토지거래허가구역 지정 전부터 보유한 비주택 부동산을 담보로 받는 농축어업인 대출	토지거래허가구역 비주택 담보 LTV 40%를 적용하지 않음(은행이 농축어업인임을 확인)
폐업했거나 재무적 곤란에 처한 개인사업자의 상환 부담을 줄이려고 원금·이자를 감면하거나 금리·만기·상환방법·거치기간을 바꿀 때	종전 대출의 LTV를 그대로 적용할 수 있음(2025년 3월 5일 신설)

출처¹

집을 가진 세대가 주택을 더 사려고 대출을 받을 때는 LTV가 60%(규제지역 30%)로 낮아지지만, 아래 조건을 약정하면 기본 LTV를 적용해요.

주택을 가진 세대가 쓰는 조건부 예외	약정 내용
규제지역에서 1주택 세대가 주택을 구입	대출 실행일(중도금·이주비 대출은 소유권 이전 등기일)부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하고 명의이전을 마침
1주택 세대의 고가주택이 아닌 신규 주택 구입	60세 이상 직계존속이 3개월 이내에 신규 주택으로 전입해 거주하거나, 무주택 세대원이 3개월 이내에 전입해 따로 세대를 이룸
규제지역 1주택 세대의 재건축·재개발 이주비대출, 추가분담금 중도금대출	대출기간 동안 추가 주택을 사지 않음

출처¹

약정을 지키지 못하면 대출의 기한의 이익을 잃고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있어요. 위 조건 말고도 은행 여신심사위원회가 이에 준한다고 인정하는 경우에도 기본 LTV를 적용해요.

생활안정자금 목적 주택담보대출은 세대가 가진 주택 수에 따라 달라요. 1주택 세대는 대출기간 동안 다른 신규 주택을 사지 않는다는 약정을 하면 기본 LTV를 쓰고, 2주택 이상 세대는 기본 LTV에서 10%p를 빼요. 다만 2주택 이상 세대도 은행 여신심사위원회 승인을 받으면 빼지 않을 수 있어요.

2026년 4월 1일 발표한 가계부채 관리방안은 다주택자와 임대사업자가 가진 수도권·규제지역 아파트의 담보대출 만기연장을 4월 17일부터 원칙적으로 허용하지 않기로 했어요. 임차인이 있는 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 예외적으로 허용해요.

LTV는 은행과 제2금융권, 온라인투자연계금융에서 어떻게 다른가요

은행, 저축은행, 여신전문금융회사, 보험회사, 상호금융 조합은 각자 감독규정이 따로 있지만 LTV 숫자는 모두 같은 모양으로 들어 있어요.

구분	신규 주택담보대출	생애최초 주택구입	주택임대·매매사업자 대출	비주택담보대출	토지거래허가구역 비주택담보대출
은행(은행업감독규정 별표 6)	70%(규제지역 50%) 이내	80% 이내, 6억 원 이하	60%(규제지역 30%) 이내	70% 이내	40% 이내
저축은행(상호저축은행업감독규정 별표 5)	70%(규제지역 50%) 이내	80% 이내, 6억 원 이하	60%(규제지역 30%) 이내	70% 이내	40% 이내
여신전문금융회사(여신전문금융업감독규정 별표 3)	70%(규제지역 50%) 이내	80% 이내, 6억 원 이하	60%(규제지역 30%) 이내	70% 이내	40% 이내
보험회사(보험업감독규정 별표 21)	70%(규제지역 50%) 이내	80% 이내, 6억 원 이하	60%(규제지역 30%) 이내	70% 이내	40% 이내
상호금융 조합(상호금융업감독규정 별표 2)	70%(규제지역 50%) 이내	80% 이내, 6억 원 이하	60%(규제지역 30%) 이내	70% 이내	40% 이내

출처¹⁸⁹¹⁰¹¹

표의 규제지역 50%는 감독규정에 적힌 숫자이고, 무주택자가 규제지역에서 받는 주택담보대출 LTV 40%는 행정지도로 낮춘 비율이에요. 규제지역 대환대출의 LTV는 '각 업권별 감독규정'에 따라 대환 시점에 다시 계산한다고 금융위원회가 밝혔어요.

온라인투자연계금융업자는 그동안 업계 자율규제로 주택담보대출 한도를 6억 원으로 운영했어요. 2026년 4월 2일부터는 LTV 규제와 주택가격별 대출한도 규제를 의무로 적용하고 있어요.

온라인투자연계금융업자 주택담보대출	전	2026년 4월 2일부터
LTV	없음	규제지역 40%, 비규제지역 70%
대출한도	자율규제 6억 원	15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원

출처¹²

중도금 대출은 이 대출한도가 적용되지 않고, 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억 원이에요.

출처

처음 쓴 날 2026. 10. 14.고친 날 2026. 10. 24.확인한 날 2026. 10. 24.

숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.