DSR
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 금융부채의 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율로, 빌리는 사람의 상환 부담을 보는 기준이에요. 총대출액이 1억 원을 넘으면 은행은 DSR 40%, 제2금융권은 50% 안에서만 대출해요.
- 계산식
- 연간 금융부채 원리금 상환액 ÷ 연간 소득
- 적용 대상
- 총대출액 1억 원 초과 차주(신청액 포함, 마이너스통장 같은 한도대출은 한도금액 기준)
- 한도
- 은행권 40%, 제2금융권 50%, 규제지역도 같음
- 스트레스 금리
- DSR 계산 때만 더하는 금리, 수도권·규제지역 주담대 최소 3%
- 1주택자 전세대출
- 수도권·규제지역 전세대출 이자를 DSR에 반영
- 생활안정자금 예외
- 여신심사위원회 승인 시 1억 5천만 원까지 DSR 초과 가능
DSR 계산은 어떻게 하나요
DSR은 내가 가진 모든 금융부채의 1년 원리금 상환액을 1년 소득으로 나눠 계산해요. 새로 받을 대출의 원리금도 더해서 이 비율이 한도를 넘지 않는 만큼만 빌릴 수 있어요. DSR이 높다는 것은 소득에 비해 1년에 갚을 돈이 많다는 뜻이라, 소득이 같아도 기존 대출이 많을수록 새로 빌릴 수 있는 돈이 줄어요.
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 1. 총대출액 확인 | 기존 대출에 새로 신청할 금액까지 더해 1억 원이 넘는지 확인, 마이너스통장 등 한도대출은 쓴 돈이 아니라 한도금액으로 셈 |
| 2. 연 소득 확인 | 차주의 연간 소득 |
| 3. 기존 대출 원리금 | 주택담보대출·신용대출 등 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 |
| 4. 새 대출 원리금 | 신청할 대출의 연간 원리금(스트레스 금리를 더한 금리로 계산) |
| 5. 비율 계산 | (3 + 4) ÷ 연 소득 × 100 → 은행 40%, 제2금융권 50% 이하 |
예를 들어 연 소득이 6,000만 원이면 은행에서 DSR 40%를 적용받아 1년 원리금 합계가 2,400만 원을 넘지 않아야 해요. 다른 대출이 없고 30년 원리금균등 상환이라고 가정하면, 실제 금리 4%에 스트레스 금리 3%를 더한 7%로 계산할 때 빌릴 수 있는 금액은 약 3억 원이에요. 스트레스 금리가 없었다면 4%로 계산해 약 4억 1,900만 원까지 가능했던 금액이에요. 1억 원을 30년 원리금균등으로 빌리면 1년 원리금은 연 7%일 때 약 798만 원, 연 4%일 때 약 573만 원이에요(원리금균등 공식 계산값). 그래서 1년 원리금 상한을 1억 원당 1년 원리금으로 나누면 7%는 2,400만 원 ÷ 798만 원 × 1억 원 ≈ 3억 원, 4%는 2,400만 원 ÷ 573만 원 × 1억 원 ≈ 4억 1,900만 원이에요.
| 가정: 연 소득 6,000만 원, 30년 원리금균등 | 1억 원당 연간 원리금 | DSR 40% 안에서 빌릴 수 있는 금액 |
|---|---|---|
| 금리 4%로 계산 | 약 573만 원 | 약 4억 1,900만 원 |
| 금리 4% + 스트레스 3% = 7%로 계산 | 약 798만 원 | 약 3억 원 |
이미 다른 대출이 있으면 그 1년 원리금을 먼저 빼고 남은 여유만큼만 새로 빌릴 수 있어요. 아래는 같은 방식으로 해 본 산수 예시예요.
| 가정: 연 소득 5,000만 원, 기존 대출 연 원리금 800만 원, 새 대출 30년 원리금균등·계산 금리 7% | 은행(DSR 40%) | 제2금융권(DSR 50%) |
|---|---|---|
| 1년 원리금 상한 | 2,000만 원 | 2,500만 원 |
| 기존 대출 빼고 남은 여유 | 1,200만 원 | 1,700만 원 |
| 새로 빌릴 수 있는 금액(1억 원당 약 798만 원) | 약 1억 5천만 원 | 약 2억 1,300만 원 |
두 표는 계산 방식을 보여 주는 예시이고, 실제 한도는 금융회사의 산정 방식과 LTV, 주택가격별 주담대 한도(15억 원 이하 6억 원 등)에 따라 더 줄어들 수 있어요.
스트레스 DSR은 어떻게 계산에 들어가나요
스트레스 DSR은 대출을 쓰는 동안 금리가 오를 수 있다는 점을 반영해, DSR을 계산할 때만 금리를 더 높여 보는 제도예요. 스트레스 금리는 DSR 계산에만 들어가고 실제로 내는 대출금리에는 더해지지 않아요.
| 구분 | 스트레스 금리 |
|---|---|
| 3단계(2025년 7월 1일부터) | 전 업권 거의 모든 가계대출에 1.5%, 신용대출은 잔액 1억 원 초과분만 |
| 수도권·규제지역 주택담보대출(2025년 10월 16일부터) | 하한을 1.5%에서 3%로 올림 |
| 지방 주택담보대출 | 2025년 말까지 0.75% 적용 예정으로 발표됐고, 이후 2026년 상반기에 이어 2026년 하반기(7월~12월)에도 2단계(스트레스 금리 1.5%의 50%)를 유지해요 |
혼합형·주기형 주택담보대출은 고정금리 기간에 따라 스트레스 금리를 일부만 적용하고, 2025년 7월부터 그 적용 비율이 높아졌어요. 순수 고정금리 대출을 늘리려는 취지예요.
DSR 계산에 넣는 대출과 빼는 대출은요
DSR 계산에 넣는 대출과 빼는 대출은 대출 종류와 목적에 따라 나뉘어요. 1주택자가 수도권·규제지역에서 세입자로 전세대출을 받으면 그 전세대출의 이자 상환분을 DSR에 넣어요. 가진 집이 어느 지역에 있든 해당되고, 원래 DSR에서 빠지던 전세대출이 2025년 10월 대책으로 바뀌어 10월 29일부터 적용됐어요. 정부는 무주택 서민 영향을 고려해 1주택자부터 먼저 적용하고, 경과를 보며 넓힐지 검토하겠다고 밝혔어요.
| DSR 적용을 빼 줄 수 있는 신규 대출 |
|---|
| 상속, 채권 보전을 위한 경매 참가 등으로 불가피하게 떠안은 대출 |
| 상환 부담을 줄이려고 원리금을 깎아 주거나 금리·만기·상환방법·거치기간을 바꾸는 채무조정, 주담대 상환방법 변경은 10년 이상 분할상환으로 바꿀 때만 |
| 분양주택 중도금대출, 재건축·재개발 이주비대출, 추가분담금 중도금대출 |
| 비주택 부동산 분양 중도금대출, 이주비대출, 추가분담금 중도금대출 |
| 전세사기 피해자 등의 주택(오피스텔 포함) 구입 목적 담보대출 |
| 그 밖에 금융감독원장이 예외로 인정한 대출 |
출처1
다만 이런 대출을 가진 사람이 다른 대출을 새로 받을 때는 이 대출들도 기존 부채에 넣어 DSR을 계산해요. 긴급한 생활안정자금이라는 것을 증명하고 목적대로 쓰기로 약정해 여신심사위원회 승인을 받으면, 1억 5천만 원까지 DSR을 넘어 주택담보대출을 받을 수 있어요.
2026년 8월 13일 금융 종합대책은 투기적 대출 수요를 막는 수단의 하나로 DSR 소득 산정 기준 합리화를 내걸었고, 그 세부 과제인 DSR 장래소득 인정기준 적용 활성화는 8월 31일부터 시행됐어요.
금융감독원장이 적용 제외로 인정한 대출에는 무엇이 있나요
은행업감독규정은 '그 밖에 금융감독원장이 예외로 인정한 대출'이라고만 적었는데, 은행업감독업무시행세칙이 그 대출을 하나씩 나열해요. 세칙은 아래 대출을 DSR 적용에서 제외할 수 있는 대출로 정해요.
| 금융감독원장이 인정한 적용 제외 대출(은행) |
|---|
| 새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생·청년 햇살론 같은 서민금융상품 |
| 대출금액 3백만 원 이하 소액대출 |
| 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외) |
| 주택연금(역모기지론) |
| 정부·공공기관·지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 맺고 취급하는 대출 |
| 자연재해 지역 지원 등 정부 정책에 따라 긴급하게 취급하는 대출 |
| 보험계약대출, 예·적금담보대출, 상용차 금융 |
| 할부·리스 및 단기카드대출 |
출처7
DSR을 계산할 때 소득과 빚은 어떻게 세나요
DSR의 분자와 분모를 어떻게 정하는지는 은행업감독업무시행세칙이 따로 정해요. 은행은 한국신용정보원에 모이는 차주의 대출 원리금 상환정보를 활용해 '금융회사 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100'으로 DSR을 구해요.
연소득은 누구의 소득까지 넣나요
연소득은 증빙소득으로 정하는 것이 원칙이고, 증빙소득으로 정하기 어려우면 인정소득이나 신고소득으로 정할 수 있어요. 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되 배우자 소득을 합쳐서 정할 수도 있어요. 다만 배우자 소득을 합치면 총 금융부채에도 배우자 명의의 금융부채를 합쳐야 해요. 인정소득이나 신고소득 가운데 두 가지 이상의 소득자료로 연소득을 정하면 70백만 원(7천만 원)을 한도로 인정할 수 있고, 두 자료의 금액이 다르면 가장 낮은 금액을 써요. 직장가입자의 인정소득은 이 한도 없이 추정소득액 100%를 연소득으로 인정할 수 있어요.
빚의 연간 원리금은 어떻게 세나요
DSR의 연간 원리금은 대출 종류와 갚는 방식에 따라 정해진 방식으로 세요. 한도대출은 원금과 이자를 셀 때 한도금액을 대출총액으로 써요. 아래 표는 세칙 부채산정방식 가운데 주요 대출만 골라 정리했어요.
| 대출 종류 | 갚는 방식 | 연간 원금 상환액으로 보는 값 |
|---|---|---|
| 주택담보대출·잔금대출 | 원금 전액 분할 상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 |
| 주택담보대출·잔금대출 | 원금 일시 상환 | 대출총액 ÷ 대출기간(최대 10년) |
| 중도금대출·이주비대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 25년 |
| 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 | 상환방식 무관 | 불포함 |
| 전세보증금담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 4년 |
| 신용대출 | 분할상환(분기·월 균등, 분할상환 금액이 총 대출액의 40% 이상) | 대출총액 ÷ 약정만기(5년 이상, 10년 이내) |
| 신용대출 | 분할상환 외 | 대출총액 ÷ 5년 |
| 오피스텔 외 비주택 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 8년 |
| 유가증권담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 8년 |
| 기타 담보대출(지급보증담보대출 등) | 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 10년 |
| 할부·리스·단기카드·학자금·대부업 대출 | 상환방식 무관 | 향후 1년간 실제 상환액 |
출처7
이 표의 값에 이자가 더해져 연간 원리금이 되고, 신규 대출에 의해 기존 대출의 원금 상환이 예정되어 있으면 그 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 빼요. 원리금을 셀 때 쓰는 대출기간(만기)은 대출기간 전체에 걸쳐 충분한 채무상환능력이 입증되면 실제 대출기간을 쓰고, 그렇지 않으면 40년을 넘길 수 없어요.
지금 적용되는 DSR 규제 기준은 무엇인가요 (2026년 10월 24일 기준)
아래 표는 2026년 10월 24일에 확인한 DSR 규제 기준이에요. 각 줄 끝의 각주가 그 기준을 발표한 출처이고, 시행일은 출처에 적힌 날짜예요.
| 항목 | 현재 기준 | 시행·발표 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 총대출액 1억 원 초과 차주(신청액 포함, 한도대출은 한도금액 기준) | 은행업감독규정 별표 6 |
| 은행 DSR 한도 | 40% | 2026년 10월 2일 시행 규정 기준 |
| 제2금융권 DSR 한도 | 50% | 2026년 9월 29일 발령 규정 등 |
| 스트레스 금리(3단계) | 전 업권의 거의 모든 가계대출에 1.5%, 신용대출은 잔액 1억 원 초과분만 | 2025년 7월 1일 |
| 수도권·규제지역 주택담보대출 | 스트레스 금리 하한 3% | 2025년 10월 16일 |
| 지방 주택담보대출 | 2단계 유지, 스트레스 금리 1.5%의 50% | 2026년 말까지 |
| 1주택자 전세대출 | 수도권·규제지역 전세대출 이자를 DSR에 반영 | 2025년 10월 29일 |
| 긴급 생활안정자금 | 여신심사위원회 승인 시 1억 5천만 원까지 DSR 초과 가능 | 현행 규정 |
| DSR 장래소득 인정기준 | 적용 활성화 | 2026년 8월 31일 |
지방 주택담보대출은 3단계가 시행된 2025년 7월부터 6개월간 3단계 적용을 미뤘고, 2026년 상반기에도 2단계를 적용하기로 했어요. 금융위원회는 2026년 6월 18일 지방 주담대의 3단계 유예를 연말까지 늘리는 행정지도 변경 시행 예고를 공고했어요. 은행연합회는 6월 30일 이를 담은 '2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안'을 발표했고, 대출 유형별 적용 비율도 기존과 같이 유지한다고 밝혔어요.
DSR 한도는 은행과 제2금융권이 어떻게 다른가요
총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 가계대출을 내줄 때 DSR 한도는 은행이 40%, 제2금융권이 50%예요. 제2금융권의 감독규정은 업권마다 따로 있지만 DSR 50% 기준과 생활안정자금 예외는 같은 모양으로 들어 있어요.
| 업권 | 근거 규정 | DSR 한도(총대출액 1억 원 초과 차주) | 긴급 생활안정자금 예외 |
|---|---|---|---|
| 은행 | 은행업감독규정 별표 6 | 40% | 1억 5천만 원까지 |
| 저축은행 | 상호저축은행업감독규정 별표 5 | 50% | 1억 5천만 원까지 |
| 여신전문금융회사 | 여신전문금융업감독규정 별표 3 | 50% | 1억 5천만 원까지 |
| 보험회사 | 보험업감독규정 별표 21 | 50% | 1억 5천만 원까지 |
| 상호금융 조합 | 상호금융업감독규정 별표 2 | 50% | 1억 5천만 원까지 |
네 업권의 규정은 모두 DSR 산정 방법과 적용 대상의 세부 판단 기준을 감독원장이 정하게 하고, 긴급하다고 인정하면 감독원장이 DSR을 10퍼센트포인트 범위에서 가감할 수 있게 해요. 스트레스 DSR을 적용하는 범위도 업권에 따라 단계적으로 넓어졌어요.
| 스트레스 DSR 단계(시행) | 은행권 | 제2금융권 | 스트레스 금리 |
|---|---|---|---|
| 1단계(2024년 2월) | 주택담보대출 | 적용 없음 | 0.38% |
| 2단계(2024년 9월) | 주택담보대출과 신용대출 | 주택담보대출 | 0.75%(은행 수도권 주택담보대출은 1.20%) |
| 3단계(2025년 7월 1일) | 주택담보대출·신용대출·기타대출 | 주택담보대출·신용대출·기타대출 | 1.50%(지방 주택담보대출은 0.75%만 가산) |
표의 내용은 3단계 시행방안 보도자료의 단계별 시행방안 표를 옮긴 거예요.
출처
- 은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 — 금융위원회 고시·훈령(국가법령정보센터) · 2026년 10월 2일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ — 금융위원회(대한민국 정책브리핑) · 2025년 10월 17일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- '주택시장 안정화 대책' 관련 '긴급 가계부채 점검회의' 개최 — 금융위원회(대한민국 정책브리핑) · 2025년 10월 15일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- [보도자료] 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정․발표 - 5월 가계부채 점검회의 개최 — 금융위원회(대한민국 정책브리핑) · 2025년 5월 20일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 — 국무조정실(대한민국 정책브리핑) · 2026년 8월 13일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 2026년 8월 가계대출 동향(잠정) 및 「가계부채 점검회의」 개최 — 금융위원회(대한민국 정책브리핑) · 2026년 9월 9일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 주택관련 담보대출 및 총부채원리금상환비율 운영기준 — 금융감독원 세칙(국가법령정보센터) · 2026년 6월 30일 시행 · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
- 2025년 11월중 가계대출 동향(잠정) 및 「가계부채 점검회의」 개최 — 금융위원회(대한민국 정책브리핑) · 2025년 12월 10일 시행 · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
- 금융위, 지방 주담대 'DSR 3단계' 연말까지 유예 — 뉴시스(파이낸셜뉴스 게재) (2026-06-19, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 올해 말까지 지방 '2단계 스트레스 DSR' 유지 — 메트로신문 (2026-06-30, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 상호저축은행업감독규정 [별표 5] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 — 금융위원회 고시(국가법령정보센터) (발령 20260929, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 여신전문금융업감독규정 [별표 3] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 — 금융위원회 고시(국가법령정보센터) (발령 20260506, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 보험업감독규정 [별표 21] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 — 금융위원회 고시(국가법령정보센터) (발령 20260506, 확인 2026-10-24)(새 창)
- 상호금융업감독규정 [별표 2] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 — 금융위원회 고시(국가법령정보센터) (발령 20260617, 확인 2026-10-24)(새 창)
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