전세사기

전세사기피해자는 누가 되나요

임차인이 전세사기피해자로 결정되려면 다음 요건을 모두 갖춰야 해요.

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임차인이 보증금 반환 보증이나 보험에 가입해 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 대상에서 빠져요. 임차인은 국토교통부장관에게 신청하고, 위원회는 안건이 올라온 날부터 30일 이내에 심의·의결해야 해요. 부득이한 사유가 있으면 15일 이내에서 한 차례만 연장할 수 있어요.

전세사기피해자는 어떤 지원을 받나요

국가와 지방자치단체는 피해사실 조사, 피해주택 매입, 법률상담, 금융지원, 주거지원 대책을 세워야 해요.

경매·공매 유예

전세사기피해주택이 경매 중이면 피해자는 법원에 매각기일 지정을 보류하거나 지정된 기일을 취소·변경하는 경매 유예·정지를 신청할 수 있어요. 법원은 피해자가 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되면 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있고, 기간은 1년 이내이며 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 연장할 수 있어요. 지방세 체납으로 압류된 주택의 매각 절차도 지방자치단체의 장에게 유예·중지를 신청할 수 있어요.

피해주택 매입과 거주

전세사기피해자는 공공주택사업자와 미리 협의해 피해주택의 매입을 요청할 수 있어요. 공공주택사업자는 경매·공매에서 보증 제공 없이 우선 매수할 권리를 행사할 수 있고, 취득한 주택은 공공임대주택으로 공급해 피해자에게 우선 공급할 수 있어요. 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있어요.

국토교통부는 경·공매를 통한 매입에서 정상적인 매입가보다 낮은 낙찰가로 사서 생기는 경매차익을 보증금으로 전환해 피해주택에 계속 거주할 수 있게 하고, 퇴거할 때는 경매차익을 피해자에게 지급한다고 설명했어요.

지원 신청기간

피해자등 지원의 신청기간은 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내예요. 경매나 공매 절차 진행 등 부득이한 사유로 그 기간에 신청할 수 없으면 경매나 공매 절차가 끝난 날부터 1년 이내에 신청할 수 있어요.

최소보장과 선지급은 무엇인가요

국토교통부는 전세사기특별법 개정에 따라 임차보증금 최소보장제와 선지급-후정산 제도를 11월 13일 시행한다고 밝혔고, 이를 위한 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의에서 의결됐어요.

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지급 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁해요. LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알리고, 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요. 지급받은 뒤 보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하며, 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원까지 과태료를 부과해요.

전세사기 피해 지원 현황은 어떤가요

전세사기 피해 지원 현황을 보면, 국토교통부는 9월에 전세사기피해지원위원회 전체회의를 3회 열어 1,642건을 심의하고 623건을 전세사기피해자등으로 가결했어요. 특별법 제정 이후 지금까지 위원회가 결정한 피해자등은 모두 41,559건이고, 이 가운데 가결은 58.5%였어요. 한국토지주택공사가 매입을 마친 전세사기 피해주택은 11,148호예요.

전세사기로 어려움을 겪는 임차인은 거주지 관할 시·도에 피해자 결정을 신청할 수 있고, 결정된 피해자는 전국 전세피해 및 예방지원센터에서 지원대책을 자세히 안내받을 수 있어요. 결정을 받지 못했거나 일부 요건만 인정받은 임차인은 이의신청을 할 수 있고, 기각된 뒤에도 사정이 달라지면 재신청할 수 있어요.

전세사기를 예방하려는 예비 임차인은 계약 전에 전세피해 및 예방지원센터의 안전계약 컨설팅 사업을 통해 권리관계 분석, 임대차 계약증서 문구 검토, 주의사항 상담을 받을 수 있어요.

11월 13일 시행을 앞두고 하위법령에는 무엇이 담기나요

법제처는 2026년 9월 17일 경기 성남시 한국토지주택공사 전세피해지원단을 찾아 국토교통부, 한국토지주택공사 관계자들과 '찾아가는 법제심사'를 했어요. 오는 11월 13일 시행을 앞둔 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」의 하위법령 개정안을 만드는 과정에서 현장 실무자의 의견을 듣기 위한 자리였어요.

개정안에는 전세사기피해자가 빨리 피해를 회복하고 주거를 안정시킬 수 있도록 돕는 후속 입법 조치가 담겨요. 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 임차보증금 반환 비용을 포함할 근거를 만들고, 피해자를 위한 최소보장금의 지급 절차와 선지급 절차를 세우고, 전세사기 가해자와 관련해 제공할 수 있는 신용정보의 범위에 관한 근거 규정을 두는 것이 주요 내용이에요. 현장 법제심사에서는 피해자 인정 절차를 빠르게 처리할 행정 조치와 피해주택 매입, 주거지원 과정에서 생길 수 있는 사각지대를 줄일 방법도 논의했어요.

인공지능으로 계약 전에 전세사기 위험을 진단할 수 있나요

과학기술정보통신부와 경기도는 2026년 9월 15일 인공지능(AI)으로 전세사기 같은 부동산 거래 위험을 미리 진단하는 「경기 안심 부동산」을 선보였어요. 10월부터 시범 운영하고, 경기도 안의 부동산 거래 당사자라면 누구나 쓸 수 있어요. 시범 운영 기간에는 '경기 안전 전세 프로젝트'에 참여하는 공인중개사 1만 5천여 명을 중심으로 운영할 계획이에요.

서비스는 계약 전, 계약 중, 계약 후 단계별로 나뉘어요. 계약 전에는 등기부등본과 시세 같은 데이터를 AI가 분석해 매물의 권리관계와 위험 요인을 진단하고 권리분석 결과를 줘요. 계약 중에는 음성인식으로 설명 내용을 분석해 공인중개사가 주요 설명 사항을 지켰는지 점검하고, 계약서에서 빠졌거나 보완해야 할 사항을 찾아 줘요. 계약 후에는 등기부 변동 사항을 24시간 점검해서 근저당권 설정 같은 변동이 생기면 임차인에게 바로 알려요.

AI 분석에 공인중개사의 현장 확인을 더하는 것이 특징이에요. 서류나 데이터만으로 알기 어려운 위험까지 교차검증으로 확인하려는 것이에요. 임차인은 검증된 공인중개사의 권리분석 결과를 무료로 받을 수 있고, AI 챗봇으로 분석 결과에 대해 추가로 물어볼 수 있어요. 자세한 내용은 「경기 안심 부동산」(grts.gg.go.kr) 누리집에서 확인할 수 있어요.