전세

전세 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요

계약하기 전에 등기부를 떼어 소유자와 이미 잡혀 있는 권리를 확인해요. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요. 갑구에는 소유권 변동과 가등기, 압류·가압류 등기, 경매개시결정 등기, 처분금지 가처분 등기가 적히고, 을구에는 저당권·전세권처럼 소유권 이외의 권리가 적혀요.

같은 집에 등기된 권리의 순위는 등기한 순서를 따라요. 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 앞뒤를 가려요.

계약 상대가 진짜 집주인인지 어떻게 확인하나요

소유자와 직접 계약하면 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자 인적사항과 같은지 확인해요. 집을 여러 사람이 공동으로 가지고 있는데 그중 일부와 계약한다면, 계약하는 사람들의 지분이 과반수인지 등기부 갑구의 지분으로 따져 봐야 해요.

집주인에게 무엇을 보여 달라고 해야 하나요

집주인은 계약할 때 그 집에 이미 부여된 확정일자 날짜와 차임·보증금 정보, 그리고 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 해요. 집주인이 계약 전에 확정일자 정보 열람과 미납 국세·지방세 열람에 동의하면 이 제시를 대신할 수 있어요. 집주인의 동의를 받으면 확정일자를 부여하는 기관에서 그 집의 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간을 직접 열람할 수도 있어요.

계약서를 미리 검토받을 곳이 있나요

전국 전세피해 및 예방지원센터의 안전계약 컨설팅에서 계약하려는 집의 권리관계 분석, 계약서 문구 검토, 안전한 계약을 위한 주의사항을 상담받을 수 있어요. 센터는 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 경기, 전남 8곳이고, 방문하거나 전화로 상담해요.

전입신고와 확정일자는 왜 둘 다 해야 하나요

전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 위한 절차라서 둘의 효과가 달라요.

세입자가 집을 넘겨받아 살고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봐요.

임대차 신고는 누가, 언제까지 해야 하나요

집주인과 세입자는 계약 체결일부터 30일 이내에 보증금·차임 같은 계약 내용을 주택 소재지 신고관청에 함께 신고해야 해요.

신고 대상 지역은 서울·경기·인천 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역이고 도의 군 지역은 빠져요.

소액임차인은 보증금을 얼마나 먼저 돌려받나요

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자가 늦어 앞 순위로 받지 못하더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받아요. 다만 집에 경매신청 등기가 되기 전에 집을 넘겨받고 주민등록을 마쳐 두어야 해요.

옆으로 밀어 보기

먼저 받는 금액은 집값(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없어요. 한 집에 소액임차인이 여럿이고 그 금액을 모두 합해 집값의 2분의 1을 넘으면, 집값의 2분의 1을 각자 금액 비율대로 나눠요. 한 집에서 가정공동생활을 하는 세입자 여럿은 1명으로 보고 보증금을 합쳐서 따져요.

소액임차인인데도 먼저 못 받는 경우가 있나요

임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 세입자는 소액임차인에 해당해도 먼저 받지 못해요. 처음 계약할 때는 소액임차인이었지만 갱신하면서 보증금을 올려 기준을 넘으면 먼저 받을 수 없다고 본 판결도 있어요. 또 집이 경매나 체납처분으로 팔릴 때 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 받을 수 있어요.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 어떻게 다른가요

계약갱신요구권은 세입자가 요구해서 연장하는 것이고, 묵시적 갱신은 아무도 통지하지 않아 저절로 연장되는 것이에요. 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약 기간은 2년이에요. 갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 보지만, 차임과 보증금은 법이 정한 증감 범위 안에서 바꿀 수 있어요.

묵시적 갱신은 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않고, 세입자도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 생겨요. 이때도 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 기간은 2년이에요. 다만 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 세입자로서 의무를 크게 어긴 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않아요. 만료 2개월 전이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터 적용돼요.

집주인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요

집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같아요.

• 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 적이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 빌린 경우
• 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
• 집주인 동의 없이 집의 전부나 일부를 다시 빌려준 경우
• 고의나 중대한 과실로 집의 전부나 일부를 부순 경우
• 집의 전부나 일부가 없어져 계약 목적을 이룰 수 없는 경우
• 계약 때 구체적으로 알린 철거·재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 때문에 집을 돌려받아야 하는 경우
• 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우
• 그 밖에 세입자가 의무를 크게 어기거나 계약을 이어 가기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주한다고 거절하고 다른 사람에게 세를 놓으면요

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 세입자의 손해를 물어 줘야 해요. 미리 정한 배상액이 없으면 거절 당시 환산월차임 3개월분, 새로 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, 세입자가 실제로 입은 손해 가운데 가장 큰 금액이에요.

갱신할 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요

보증금이나 차임을 올려 달라는 청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 하지 못해요. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 이 범위 안에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있어요. 세입자도 세금·공과금 같은 부담이 줄거나 경제 사정이 바뀌어 금액이 적절하지 않게 되면 깎아 달라고 청구할 수 있어요. 상한을 넘겨 더 낸 보증금이나 차임은 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

계약 기간 중에 나가야 하면 어떻게 하나요

기간을 정한 계약은 그 기간이 끝나야 종료돼요. 기간 중에 나가려면 해지권을 남겨 두는 특약이 있거나 세입자가 파산선고를 받은 경우처럼 해지 사유가 있어야 해지 통고로 끝낼 수 있어요.

특약을 넣어 두면 어떻게 되나요

계약서에 "전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 해지할 수 있다"는 식의 특약을 넣었다면, 기간이 남아 있어도 그 사유를 증명하고 해지할 수 있어요. 이 경우 집주인이 해지 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 계약이 끝나요.

저절로 연장된 계약은 언제든 나갈 수 있나요

묵시적으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 계약갱신요구권으로 연장한 계약도 같은 방식으로 해지해요.

2년보다 짧게 계약했다면요

기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약은 2년으로 봐요. 다만 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어요.

전세를 월세로 바꾸면 월세는 얼마까지 받을 수 있나요

보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때는 바꾸는 금액에 두 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 금액을 넘겨 월세를 받을 수 없어요. 두 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율이에요.

지금 기준금리로 계산하면 얼마인가요

한국은행 기준금리는 2026년 10월 8일 기준 3%예요. 기준금리에 2%를 더하면 5%로 10%보다 낮아서, 지금은 연 5%가 상한이에요. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7,000원까지 받을 수 있는 셈이에요. 이 상한을 넘겨 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

집 수리비는 집주인과 세입자 중 누가 내나요

집주인은 세입자에게 집을 넘겨주고 계약 기간 동안 살기에 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있어요. 다만 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장이라 사는 데 방해가 안 되면 집주인이 고칠 의무는 없고, 고치지 않으면 살 수 없을 정도라면 집주인이 고쳐야 해요.

수리는 세입자가 한다는 특약은 효력이 있나요

수선 의무는 특약으로 면제하거나 세입자 부담으로 돌릴 수 있어요. 하지만 특별한 사정이 없으면 건물 주요 구조의 대수선이나 기본 설비 교체 같은 큰 수선은 여전히 집주인이 해야 해요.

집주인이 고쳐 주지 않으면 어떻게 하나요

세입자는 손해배상을 청구하거나, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부나 일부를 내지 않거나, 쓸 수 없는 부분 비율만큼 차임을 깎아 달라고 할 수 있어요. 남은 부분만으로 살 수 없으면 계약을 해지할 수 있어요. 세입자가 집 보존에 필요한 비용을 먼저 냈다면 바로 집주인에게 청구할 수 있고, 집 가치를 높이는 데 쓴 비용은 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 돌려받아요.

세입자가 지켜야 할 것은 무엇인가요

세입자는 집을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하고, 수리가 필요하면 집주인이 이미 알고 있는 경우가 아닌 한 바로 알려야 해요. 집주인이 보존에 필요한 공사를 하면 거절하지 못해요. 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓아야 해요.

아파트 장기수선충당금은 누가 내나요

장기수선충당금은 공동주택 주요 시설을 보수하려고 걷는 관리비로 원래 소유자가 부담하지만, 관리규약에 따라 세입자가 관리비와 함께 내는 것이 일반적이에요. 세입자가 살면서 낸 장기수선충당금은 계약이 끝날 때 소유자에게 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

전세 만기가 되면 보증금은 어떻게 돌려받나요

전세 계약 기간이 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무를, 세입자는 집을 돌려줄 의무를 져요. 기간이 끝나도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봐요. 그래서 세입자는 보증금을 받을 때까지 집을 내주지 않을 수 있고, 집주인도 집을 넘겨받을 때까지 보증금 지급을 미룰 수 있어요. 세입자가 집을 비우지 않았더라도 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있고, 배당금을 받으려면 경매 낙찰자에게 집을 넘겨야 해요.

옆으로 밀어 보기

집주인과 집을 산 사람이 세입자에 대한 의무를 이어받지 않기로 약속해도 세입자에게 불리한 약정이라 효력이 없어요. 임차권등기를 마친 세입자는 이사한 뒤 보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 청구할 수 있어요.

전세보증금반환보증은 어떻게 가입하나요

전세 만기에 보증금을 못 돌려받을 위험에 대비해 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 전세보증금반환보증을 내놓고 있어요.

옆으로 밀어 보기

HUG 보증은 등기부에서 소유권을 침해하는 사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기)이 없어야 하고, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하며, 건물과 토지가 모두 집주인 소유여야 해요. 단독·다가구·다중주택은 다른 세입자의 선순위 보증금을 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 해요. 보증료는 보증금액에 보증료율과 전세계약기간을 곱한 뒤 365로 나눠 계산하고, 사회배려계층과 전자계약에는 할인이 있어요. HF 보증은 보증금 전액만 가입할 수 있고 일부 보증은 안 돼요.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 무엇부터 해야 하나요

집을 비우면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니, 이사하기 전에 그 권리를 지킬 방법부터 챙겨야 해요.

이사를 가야 하면 무엇을 먼저 하나요

계약이 끝났는데 보증금을 전부나 일부라도 돌려받지 못했다면 집 소재지 관할 지방법원·지방법원지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 기간 만료뿐 아니라 해지 통고나 합의로 계약이 끝난 경우에도 신청할 수 있어요. 임차권등기를 마치면 그 전에 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 그 뒤에 이사해 주민등록을 옮겨도 잃지 않아요. 그래서 이사는 임차권등기가 끝난 뒤에 하는 것이 안전해요. 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있고, 신청이 기각되면 항고할 수 있어요.

돌려 달라는 절차는 어떤 순서로 하나요

먼저 계약 사실과 돌려받을 보증금 액수를 적은 내용증명우편으로 반환을 독촉해요. 그래도 돌려주지 않으면 민사조정, 지급명령 같은 재판 외 절차나 보증금반환청구소송으로 넘어가요. 집주인이 재산을 숨길 가능성이 있으면 소송 전에 집주인 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있어요.

지급명령은 집주인 주소지 관할 법원에 신청하고, 법원은 집주인을 부르지 않고 서류만으로 결정해요. 집주인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생기고, 이의신청을 하면 소송으로 넘어가요. 보증금반환청구소송은 보증금이 3,000만 원을 넘어도 소액사건심판법 절차로 빠르게 진행할 수 있어요.

판결을 받으면 집을 먼저 비워야 하나요

확정판결로 집에 강제경매를 신청할 때는 집을 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있어요. 다만 경매 대금에서 보증금을 실제로 받으려면 집을 낙찰자에게 넘겨줘야 해요.

경매가 시작되면 무엇을 해야 하나요

확정일자를 받은 세입자와 소액임차인은 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받아요. 법원은 이 종기를 첫 매각기일 전으로 정해 공고하고, 종기를 놓치면 배당에서 빠질 뿐 아니라 뒤 순위로 배당받은 사람에게 부당이득을 돌려 달라고 할 수도 없어요. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면에 임대차계약서 사본과 주민등록등본 같은 자격 소명 서류를 붙여 집행법원에 내요. 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 세입자나 직접 경매를 신청한 세입자는 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가해요. 먼저 받으려면 대항력과 우선변제권이 경매는 배당요구 종기까지, 공매는 매각결정일까지 유지되어 있어야 해요.

전세사기 피해자로 인정받으면 무엇이 달라지나요

전세사기 피해자로 결정받으려면 세입자(개인)가 다음 네 가지 요건을 모두 갖춰야 해요. 이미 경매나 공매가 끝난 세입자는 첫째와 셋째 요건을 따지지 않아요.

• 집을 넘겨받아 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 것(임차권등기나 전세권 설정도 포함)
• 보증금이 5억 원 이하일 것(전세사기피해지원위원회가 시·도 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있음)
• 집주인의 파산·회생, 집의 경매·공매 개시(세금 체납 압류 포함), 세입자의 집행권원 확보 등으로 세입자 2명 이상이 보증금을 못 받았거나 못 받을 것으로 예상될 것
• 집주인 쪽에 대한 수사 개시, 속임수, 돌려줄 능력 없는 사람에게 집 양도, 능력 없이 집을 여러 채 사서 세놓기 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

보증·보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 소액임차인 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되면 대상에서 빠져요. 일부 요건만 갖춘 세입자는 '전세사기피해자등'으로 결정받을 수 있어요.

신청하면 얼마 만에 결정되나요

결정 신청은 법상 국토교통부장관에게 하고, 실제 접수는 거주지 관할 시·도에서 해요. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 30일 안에 피해 사실 조사를 마쳐야 해요. 위원회는 안건이 올라온 날부터 30일 안에 심의·의결을 마쳐야 하고, 부득이하면 15일 범위에서 한 번 늘릴 수 있어요. 결정에 이의가 있으면 결정을 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하고, 국토교통부장관은 20일 안에 다시 결정해요. 이의신청이 기각되어도 나중에 사정이 바뀌면 다시 신청할 수 있어요.

결정되면 어떤 지원을 받나요

지원은 피해자로 결정된 날부터 3년 안에 신청해야 하고, 경매·공매 진행 같은 부득이한 사유로 못 했다면 그 절차가 끝난 날부터 1년 안에 신청해요.

• 경매 유예·정지: 법원에 매각기일 지정 보류나 취소·변경을 신청할 수 있고, 유예·정지 기간은 1년 이내이며 법원이 늘릴 수 있어요.
• 우선매수: 경매에서 매각기일까지 보증을 내고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있고, 국세·지방세 공매에서도 먼저 사겠다고 신청할 수 있어요.
• 공공주택사업자 매입: LH 같은 공공주택사업자에게 집 매입을 요청하면 사업자가 우선매수권을 행사해 낙찰받고 공공임대주택으로 공급해, 피해자는 최장 10년 살 수 있어요. 경매차익을 보증금으로 바꿔 계속 살 수 있고, 나갈 때는 경매차익을 받아요.
• 세금 나눠 걷기: 집주인이 집을 2채 이상 가지고 있고 보증금보다 먼저 걷는 세금이 있으면, 그 세금을 집주인의 모든 집에 가격 비율로 나눠 걷어 달라고 신청할 수 있어요.
• 상담: 전국 전세피해 및 예방지원센터에서 지원 대책을 대면·전화로 안내받아요.

2026년 11월부터 달라지는 것은 무엇인가요

2026년 11월 13일부터 경매·공매가 끝난 뒤 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 최소지원금으로 지원하는 최소보장 제도가 시행돼요. 신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약한 피해자에게는 경매·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급금 제도가 함께 시행돼요. LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려야 하고, 부득이하면 30일 안에서 한 번 늘릴 수 있어요. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있어요.

2026년 9월 30일 기준으로 피해자등으로 결정된 건은 누적 41,559건이고, LH가 매입한 피해주택은 11,148호예요.