계약갱신요구권

임대차계약을 맺기 전에 무엇을 알아 두어야 하나요

계약갱신요구권은 계약을 맺는 순간부터 얽혀 있어요.

주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 두 가지를 임차인에게 제시해야 한다고 정해요.

계약하고 나서 바로 무엇을 해야 하나요

계약을 하고 이사한 뒤에는 세 가지가 이어져요. 대항력을 얻는 전입신고, 보증금을 보호하는 확정일자, 임대차 계약 신고예요.

옆으로 밀어 보기

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소 또는 공증인이 부여하고, 수수료를 내요.

임대차 계약 신고에는 몇 가지 알아 둘 점이 있어요.

• 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있고, 신고관청은 신고필증을 발급해요.
• 신고 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도 관할구역의 군에 한정)·구(자치구)예요.
• 계약을 갱신하면서 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 늘리는 계약은 신고 대상에서 빠져요. 갱신하며 보증금이나 월세가 바뀌었다면 신고 대상이에요.
• 신고한 뒤 보증금·차임이 바뀌거나 계약이 해제되면 확정된 날부터 30일 이내에 변경·해제를 신고해야 해요.
• 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하의 과태료 대상이에요.

임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 보고, 임대차 신고의 접수를 완료하면 임대차계약서가 제출된 경우에 한해 확정일자를 부여한 것으로 봐요.

계약갱신요구권은 언제 어떻게 행사하나요

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 이 기간은 제6조 제1항이 정한 갱신거절 통지 기간과 같아요.

옆으로 밀어 보기

갱신하면 보증금과 월세를 얼마나 올릴 수 있나요

갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 계약한 것으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있어요. 제7조는 증액 청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 정해요.

옆으로 밀어 보기

보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 제7조의2에 따라 전환되는 금액에 곱하는 비율이 제한돼요. 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정한 비율, 또는 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임을 넘을 수 없어요.

계약 기간 중 임차인에게는 어떤 권리가 있나요

계약 기간 중 임차인의 권리는 갱신, 증액 제한, 수리로 나눠 볼 수 있어요.

옆으로 밀어 보기

수리와 관련해서는 민법이 임대인의 의무를 정해요. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못해요. 또 갱신 후에 임차인이 중간에 나가야 하면, 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생겨요.

임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요

임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 법에 하나하나 적혀 있어요.

옆으로 밀어 보기

실거주를 이유로 거절하면 누가 증명해야 하나요

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 해요. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 이렇게 판단했어요.

대법원 판결의 핵심은 다음과 같아요.

옆으로 밀어 보기

판단에 참고하는 사정으로 판결은 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교 같은 사회적 환경, 실제 거주하려는 의사를 갖게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후의 사정, 그 의사와 어긋나는 말이나 행동이 있었는지, 기존 주거지에서 옮겨 오려는 준비를 했는지를 들었어요.

이 사건에서 임대인 쪽은 계약 기간이 끝나기 전에는 임대인과 배우자, 자녀가 살겠다고 하다가 소송에서는 임대인 본인이나 부모가 살겠다고 주장했어요. 대법원은 그런 사정만으로는 실거주 의사가 가공된 것이 아니라고 수긍하기에 의문이 있다고 보고, 원심의 판단을 파기해 사건을 서울중앙지방법원에 돌려보냈어요.

실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신 요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요.

배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면 다음 중 가장 큰 금액이에요.

옆으로 밀어 보기

갱신을 요구하지 않고 가만히 있으면 어떻게 되나요

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같아요. 이렇게 자동으로 갱신되는 경우 존속기간은 2년으로 봐요.

옆으로 밀어 보기

임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봐요.

계약이 끝나면 보증금은 어떻게 돌려받나요

만기가 가까워지면 시기별로 챙길 일이 달라져요.

옆으로 밀어 보기

임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았다면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 소명해야 해요.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득해요. 이미 등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 등기 이후에는 주택에서 이사하거나 전입을 옮겨 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않아요.

보증금반환청구소송의 확정판결 등으로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시의 요건이 아니에요. 다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없어요.

내 경우에는 계약갱신요구권을 어떻게 쓰나요

옆으로 밀어 보기