임대차
임대차는 한쪽이 물건을 쓰게 해 주고 다른 쪽이 그 대가로 차임을 내기로 약속하는 계약이에요. 집을 빌리는 주택 임대차에는 주택임대차보호법이 적용되고, 보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 넘는 계약은 30일 안에 임대차신고를 해야 해요.
- 신고 대상
- 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
- 신고 기한
- 계약 체결일부터 30일 이내, 집주인·세입자 공동
- 신고하면
- 계약서를 냈다면 확정일자를 받은 것으로 봄
- 분쟁조정 처리기간
- 신청일부터 60일(30일 연장 가능)
- 조정안 수락
- 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로
- 갱신 때 증액 한도
- 약정 금액의 20분의 1(5%)
임대차신고는 어떻게 하나요
주택 임대차신고는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약에 적용돼요. 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시·경기도의 군이에요. 계약을 갱신하면서 보증금과 월세를 그대로 두고 기간만 늘리는 계약은 신고하지 않아도 돼요.
| 상황 | 처리 |
|---|---|
| 세입자가 전입신고를 함 | 임대차신고를 한 것으로 봄 |
| 신고 접수 완료(계약서 제출) | 확정일자를 받은 것으로 봄 |
| 공공주택사업자·등록 임대사업자가 관련 법에 따라 신고 | 임대차신고를 한 것으로 봄 |
| 한쪽이 국가·지방자치단체 등 | 국가 등이 신고 |
| 상대가 신고를 거부 | 혼자 신고 가능 |
출처4
늦게 신고하면 과태료는 얼마인가요
주택 임대차 신고제는 2021년 6월 1일 시행됐지만 4년 동안 과태료를 매기지 않는 계도기간을 두었고, 2025년 6월 1일 이후 맺은 계약부터 과태료를 실제로 부과해요. 이에 앞서 2025년 4월 29일 시행령이 바뀌어, 늦게 신고했을 때의 과태료가 최소 4만 원~최대 100만 원에서 최소 2만 원~최대 30만 원으로 낮아졌어요. 거짓으로 신고한 경우의 과태료 기준(100만 원)은 바꾸지 않고 그대로 두었어요.
| 계약금액(보증금 등) | 3개월 이하 늦음 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억 원 미만 | 2만 원 | 4만 원 | 6만 원 | 8만 원 | 10만 원 |
| 1억~3억 원 | 3만 원 | 8만 원 | 10만 원 | 13만 원 | 15만 원 |
| 3억~5억 원 | 4만 원 | 12만 원 | 16만 원 | 20만 원 | 25만 원 |
| 5억 원 이상 | 5만 원 | 15만 원 | 20만 원 | 25만 원 | 30만 원 |
출처5
위 표의 계약금액은 보증금만 있으면 보증금, 월세만 있으면 월세의 200배, 둘 다 있으면 보증금에 월세의 200배를 더한 금액이에요. 신고하지 않은 기간은 신고기간이 끝난 다음 날부터 세고, 천재지변 같은 불가항력 사유가 있는 기간은 넣지 않을 수 있어요.
주택 임대차신고를 늦게 했을 때 낼 과태료를 미리 따져 보면 좋아요. 예를 들어 보증금 2억 원 전세 계약을 정해진 30일을 넘겨 4개월 늦게 신고하면 '6개월 이하' 칸에 해당해 과태료 기준은 8만 원이에요. 신고율은 2024년 95.8%까지 올랐고, 행정복지센터에서 확정일자만 받고 임대차 신고를 하지 않으면 신고 대상이라는 알림톡이 가요.
휴대폰으로도 신고할 수 있나요
2024년 12월부터 전국에서 스마트폰·태블릿으로 주택 임대차계약을 신고할 수 있어요. 휴대폰 브라우저에서 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해 네이버·카카오톡 같은 간편인증으로 들어가면 되고, 중개사무소에서 계약한 자리에서 집주인과 세입자가 바로 신고할 수 있어요. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자도 자동으로 부여돼요.
신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 바로 내줘야 해요. 계약서를 붙여 신고하면 확정일자 효과까지 함께 생기니, 따로 주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 돼요.
임대차 계약 전에는 무엇을 확인해야 하나요
계약서에 도장을 찍기 전에 집에 걸려 있는 권리와 계약 상대방이 누구인지를 먼저 따져 봐요. 확인할 항목은 크게 등기부, 계약 상대방, 중개사무소, 집주인이 보여 줘야 하는 정보 네 가지예요.
| 확인 항목 | 무엇을 보나요 |
|---|---|
| 등기부 표제부 | 건물의 표시와 내역을 봐요 |
| 등기부 갑구 | 소유권의 변동과 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정, 처분금지 가처분이 적혀 있어요 |
| 등기부 을구 | 소유권 말고 저당권이나 전세권 같은 권리가 적혀 있어요 |
| 권리 순위 | 같은 구 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 먼저 등기된 권리를 가려요 |
| 소유자 본인 | 소유자의 주민등록증으로 등기부의 인적사항과 같은지 맞춰 봐요 |
| 공동소유 | 일부 공유자와 계약하면 그 지분이 과반수인지 갑구의 지분으로 따져요 |
| 대리인 | 대리인의 신분증, 소유자의 인감을 찍은 위임장, 인감증명서를 갖췄는지 봐요 |
| 중개사무소 | 등록된 중개사무소인지, 보증보험이나 공제에 가입했는지 게시된 증명서류로 맞춰 봐요 |
출처8
임대인은 계약을 맺을 때 그 집에 이미 부여된 확정일자 날짜와 차임·보증금 정보, 그리고 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 제시해야 해요. 임대인이 계약 전에 확정일자 정보 열람과 미납 국세·지방세 열람에 동의하면 제시를 대신할 수 있어요. 세입자가 되려는 사람도 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간을 열람해 달라고 요청할 수 있어요.
소유자가 아닌 사람이 대리 없이 계약서를 쓰면 계약이 원천적으로 무효이고, 가족이어도 법적 대리권이 따로 없으면 마찬가지예요. 부부라도 주택을 빌려주는 일은 일상가사에 들어가지 않는다고 봐요.
계약한 직후에는 무엇을 해야 하나요
계약을 맺고 이사한 날부터 챙길 일은 전입신고, 확정일자, 임대차 신고 세 가지예요. 전입신고와 주택 인도는 대항력을, 확정일자는 보증금을 먼저 받는 권리(우선변제권)를 위한 절차라서 효과가 달라요.
| 할 일 | 기한·방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 세대주가 이사한 뒤 14일 이내에 새 주소지 시장·군수·구청장에게 해요. 정당한 이유 없이 늦으면 5만 원 이하 과태료가 붙어요 | 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장하는 대항력이 생겨요 |
| 확정일자 | 전입신고를 할 때 임대차계약서를 가져가 받는 것이 좋다고 안내해요. 주택 소재지 읍·면사무소, 동 주민센터, 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인이 부여해요 | 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금을 뒤 순위 권리자보다 먼저 받는 우선변제권의 조건이에요 |
| 임대차 신고 | 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 집주인과 세입자가 함께 신고해요 | 계약서를 붙여 신고하면 확정일자를 받은 것으로 봐요 |
대항력은 전입신고를 한 날의 다음 날 오전 0시부터 생기기 때문에, 그보다 앞서 등기된 저당권 같은 권리가 세입자보다 앞서요. 보증금을 올려 준 경우에도 늘어난 부분만 따로 계약서를 써 확정일자를 받아야 그 날부터 뒤 순위 권리자보다 먼저 받을 수 있어요.
임대차 계약 중에는 세입자에게 어떤 권리가 있나요
계약 기간 동안 세입자가 쓸 수 있는 권리는 갱신, 증액 제한, 해지, 수선 요구로 나눌 수 있어요.
| 권리 | 내용 |
|---|---|
| 계약갱신요구권 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년이에요. 차임과 보증금은 증액 한도 안에서 바꿀 수 있어요 |
| 묵시적 갱신 | 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자가 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봐요. 기간은 2년이에요 |
| 증액 상한 | 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액 후 1년 안에는 하지 못해요 |
| 해지 | 묵시적으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝나요 |
| 차임 연체 | 집주인은 세입자가 2회분 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있고, 이보다 세입자에게 불리한 약정은 무효예요 |
| 수선 | 집주인은 세입자가 집을 쓰고 이익을 얻을 수 있게 할 의무가 있어요 |
세입자는 계약 중에도 집주인이 올려 달라는 차임이나 보증금이 조세·공과금 부담이나 경제 사정 변동에 비해 너무 높으면 줄여 달라고 청구할 수 있어요. 계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나 계약이 끝나기 전이라도 양쪽이 합의하면 차임과 보증금을 올릴 수 있다는 대법원 판결이 있어요.
임대차 만기가 되면 보증금은 어떻게 돌려받나요
임대차 기간이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무를, 임차인은 집을 반환할 의무를 져요. 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봐요. 그래서 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 내주지 않을 수 있고, 임대인도 집을 넘겨받을 때까지 보증금 지급을 미룰 수 있어요.
| 만기 때 상황 | 알아둘 점 |
|---|---|
| 아무도 통지하지 않음 | 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만료 2개월 전까지 알리지 않으면 묵시적으로 갱신돼요 |
| 임대인이 갱신 거절을 통지 | 기간이 끝나면 계약이 끝나요 |
| 임차인이 갱신을 요구 | 정당한 거절 사유가 없으면 2년 더 살 수 있어요 |
| 보증금을 못 받은 채 이사 | 집에 사는 것과 전입신고가 대항력의 요건이라 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어요 |
| 임차권등기를 마친 뒤 이사 | 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요 |
임차권등기를 마친 임차인은 이사한 뒤 차임을 낼 의무가 없어지고, 보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 청구할 수 있어요. 임차인이 계약을 중도에 해지하면 보증금을 돌려받기가 쉽지 않아요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 돌려받을 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋다고 안내해요.
임대차 보증보험은 어떻게 가입하나요
보증금을 돌려받지 못하는 위험을 줄이는 상품으로는 전세보증금반환보증이 있어요. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 각각 내놓고 있어요.
| 구분 | 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 | 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 보증 대상 보증금 | 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하 | 7억 원 이하, 서울·경기·인천 이외 지방 5억 원 이하 |
| 신청 기한 | 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전 | 임대차 계약기간의 2분의 1이 지나기 전 |
| 보증 한도 | 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등 | 지역별 한도와 주택가격의 90%에서 선순위채권 총액을 뺀 금액 가운데 적은 금액 |
| 주요 조건 | 신청하려는 주택에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 계약기간이 1년 이상일 것, 공인중개사를 통해 맺은 계약서일 것 | 점유, 전입신고, 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖췄을 것, 계약기간이 1년 이상일 것. 공사 전세자금보증을 이용 중이거나 동시에 신청해야 해요 |
| 보증금액 | 보증한도 안에서 신청한 금액 | 임대차보증금 전액만 가능, 일부 보증은 안 돼요 |
HUG는 보증료를 보증금액에 보증료율과 전세계약기간을 곱한 뒤 365로 나눠 계산해요. 사회배려계층과 전자계약에는 보증료 할인이 있어요. 등기부에서 소유권을 침해하는 사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기)이 없어야 하고, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 요건도 있어요. 단독·다가구·다중주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 해요.
임대차 보증금을 못 받을 때는 어떻게 하나요
만기가 지났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 해야 할 일이 있어요. 순서는 임차권등기명령, 반환 독촉, 재판 외 절차나 소송, 강제경매예요.
| 순서 | 절차 | 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 임차권등기명령 | 계약이 끝나고 보증금을 전부나 일부라도 못 받았을 때 집 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청해요. 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요 |
| 2 | 내용증명우편 | 계약 사실과 돌려받을 금액을 적어 반환을 독촉해요 |
| 3 | 지급명령·민사조정·소액사건심판 | 집행권원(강제집행의 근거)을 얻는 법원 절차예요. 소액사건심판은 원래 3,000만 원 이하 금전 청구에 쓰는 절차인데, 주택임대차보호법은 보증금 반환 소송에도 이 절차를 준용해요 |
| 4 | 보증금반환청구소송 | 판결로 집행권원을 얻어요 |
| 5 | 강제경매 | 집행권원이 있으면 집을 비우지 않고도 신청할 수 있어요 |
임차권등기명령 신청이 기각되면 항고할 수 있고, 이 항고는 기간 제한 없이 보증금을 다 돌려받을 때까지 낼 수 있어요. 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어요. 법원 절차 말고도 주택임대차분쟁조정위원회에 보증금 반환 분쟁의 조정을 신청할 수 있어요.
임대차분쟁조정위원회는 무엇을 조정하나요
주택임대차분쟁조정위원회는 소송 대신 집주인과 세입자 사이의 다툼을 조정해 주는 기구예요. 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국감정원 지사·사무소에 두고, 시·도도 따로 둘 수 있어요.
| 조정할 수 있는 분쟁 |
|---|
| 월세·보증금을 올리거나 내리는 문제 |
| 임대차 기간 문제 |
| 보증금이나 집을 돌려주는 문제 |
| 집의 유지·수선 의무 문제 |
출처2
신청은 집이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 해요. 접수되면 위원장이 바로 조정절차를 시작하고 상대에게 신청서를 보내며, 필요하면 당사자나 참고인을 불러 진술을 듣거나 자료를 내라고 할 수 있어요.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 처리기간 | 신청일부터 60일 안, 부득이하면 30일 연장 |
| 조정안 통지 | 받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부로 봄 |
| 조정 성립 | 양쪽이 수락하면 조정안과 같은 합의가 성립, 조정서 작성 |
| 강제집행 | 강제집행을 승낙한다는 내용이 적힌 조정서는 판결처럼 집행권원이 됨 |
출처2
상대가 조정에 응하지 않겠다고 알리거나, 이미 소송·민사조정을 냈거나, 신청인이 정당한 이유 없이 두 번 이상 출석하지 않으면 신청이 각하돼요. 조정 신청에는 수수료가 있지만, 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인, 기초생활수급자, 한부모가족 지원대상자, 국가유공자 등은 면제받을 수 있어요. 회의가 열리기 전에 신청을 취하하면 낸 수수료의 절반을 돌려받아요.
임대차는 무엇인가요
임대차는 빌려주는 사람이 물건을 쓰고 이익을 얻게 해 주기로 하고, 빌리는 사람이 차임을 내기로 약속하면 효력이 생기는 계약이에요. 그중 주거용 건물을 통째로 또는 일부 빌리는 계약에는 주택임대차보호법이 적용되고, 일부를 가게 등 주거 외 용도로 써도 마찬가지예요.
계약서를 쓸 때는 법무부와 국토교통부가 정한 주택임대차표준계약서를 먼저 쓰고, 양쪽이 합의하면 다른 서식을 써도 돼요.
임대차3법은 무엇인가요
임대차3법은 흔히 주택임대차보호법의 계약갱신요구권과 차임 증액 상한, 부동산거래신고법의 임대차신고 세 제도를 함께 부르는 말이에요.
| 제도 | 핵심 |
|---|---|
| 계약갱신요구권 | 세입자가 1회 요구해 2년 연장 |
| 증액 상한 | 증액은 약정 금액의 20분의 1 이내, 증액 후 1년 안에는 다시 청구 불가 |
| 임대차신고 | 계약 30일 안에 보증금·차임 등 신고 |
증액 상한은 시·도가 지역 임대차 시장 사정을 고려해 20분의 1 안에서 조례로 더 낮게 정할 수 있어요.
임대차갱신청구권은 언제 쓰나요
갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 써야 하고, 갱신되면 이전과 같은 조건으로 2년 더 사는 것으로 봐요. 이렇게 연장된 계약도 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받고 3개월이 지나면 끝나요.
임대차등기명령은 어떻게 신청하나요
정식 이름은 임차권등기명령이고, 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때 집 소재지 관할 법원에 신청해요. 신청서에는 신청 취지와 이유, 빌린 집(집 일부만 빌렸다면 그 부분 도면), 대항력이나 우선변제권을 얻은 사실 같은 등기 원인을 적고 소명해야 해요. 신청이 기각되면 세입자는 항고할 수 있고, 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있어요. 전세대출을 해 준 금융기관 등도 세입자를 대신해 신청할 수 있어요.
출처
- 민법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 3월 17일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 1월 2일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 1일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 국가법령정보센터(법제처) · 2024년 5월 17일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요 — 국토교통부(대한민국 정책브리핑) · 2025년 4월 28일 시행 · 2026년 10월 17일 확인(새 창)
- 모바일(스마트폰·태블릿)로 주택 임대차계약 신고한다 — 국토교통부(대한민국 정책브리핑) · 2024년 7월 29일 시행 · 2026년 10월 17일 확인(새 창)
- 주택임대차보호법 시행령 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 7월 1일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 주택임대차(생활법령) — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 전세보증금반환보증 상품개요 — 주택도시보증공사 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 일반전세지킴보증 — 한국주택금융공사 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
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