임대차보호법

주택임대차보호법은 어떤 임대차에 적용되나요

주택임대차보호법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용돼요. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 마찬가지예요. 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않아요. 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 이 법을 준용하고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봐요.

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요. 예를 들어 1회분의 차임을 연체하면 계약을 해지할 수 있다고 약정하거나, 2회 이상 연체하면 해지의 의사표시 없이도 계약이 끝난다는 조항은 해지권 행사 요건을 완화해 임차인에게 불리하므로 무효예요.

보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 자연인이에요. 외국인은 원칙적으로 대상이 아니지만, 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 보호 대상이 돼요.

대항력은 언제 생기나요

임대차는 등기가 없어도 세입자가 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봐요.

대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있어요. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요. 다만 임대차 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봐요.

대항력은 주민등록이 유지되어야 해요. 대항력을 취득한 세입자가 가족과 함께 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 소멸하고, 다시 전입신고를 해도 새로 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력이 생겨요.

확정일자를 받으면 보증금을 어떻게 지킬 수 있나요

대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 임대차계약증서의 확정일자를 모두 갖춘 세입자는 경매나 공매에서 주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있어요. 이를 우선변제권이라고 해요. 다만 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 이 보증금을 받을 수 없어요.

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원과 그 지원, 등기소 또는 공증인이 부여해요. 확정일자를 받으려면 수수료 600원을 내요. 계약증서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 더해져요.

세입자가 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖췄다면, 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생겨요.

계약 전에 확인할 정보도 법이 정해요. 임대인은 임대차계약을 체결할 때 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보, 그리고 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 해요. 임대인이 정보제공과 미납국세 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있어요.

소액임차인은 보증금 일부를 먼저 돌려받나요

세입자는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 권리가 있어요. 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 해요. 아래 표는 지역별로 보증금이 이 금액 이하인 세입자가 먼저 돌려받는 금액이에요.

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보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있어요. 하나의 주택에 세입자가 2명 이상이고 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1에 해당하는 금액을 각 세입자의 비율대로 나눠요. 하나의 주택에서 가정공동생활을 하는 세입자들은 1명으로 보아 보증금을 합산해요.

이 기준은 개정될 때마다 달라지고, 이 법은 시행령 개정 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전의 규정을 적용한다고 정해요.

계약갱신요구권은 어떻게 쓰나요

계약갱신요구권을 쓰면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이에요.

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2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하거나 거절하는 통지를 해야 한다는 기한이 적용돼요.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 계약된 것으로 봐요. 다만 차임과 보증금은 증액 상한의 범위에서 증감할 수 있어요.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법이 정해요.

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집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 세입자가 입은 손해를 배상해야 해요. 합의가 없으면 배상액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새로 임대해 얻은 환산월차임과의 차액의 2년분, 세입자가 입은 손해액 중 가장 큰 금액이에요.

세입자가 요구하지 않고 집주인도 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신돼요. 집주인이 위 통지 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았거나 세입자가 2개월 전까지 통지하지 않으면, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 이때 존속기간은 2년이고, 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

월세와 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요

차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못해요. 증액은 임대차계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못해요. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 조례로 증액 상한을 달리 정할 수 있어요.

세입자가 증액 비율을 넘겨 차임이나 보증금을 지급했거나 월차임 산정률을 넘겨 차임을 냈다면, 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있어요.

보증금을 월세로 바꿀 때도 상한이 있어요. 전환되는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없어요.

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보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요

보증금을 돌려받지 못하면 먼저 임차권등기명령을 쓸 수 있어요. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 세입자는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차 목적 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 그 이유를 소명해야 해요.

임차권등기가 끝나면 대항력과 우선변제권을 취득해요. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖췄다면 그대로 유지되고, 등기 이후에는 이사를 가거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않아요. 임차권등기명령과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자는 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없어요.

보증금반환청구소송의 확정판결이나 그에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아니에요. 세입자가 집주인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법 일부 규정이 준용돼요.

임대차 분쟁은 어디에서 조정하나요

주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지부·지사·사무소에 두고, 시·도도 둘 수 있어요. 조정위원회가 심의·조정하는 사항은 아래와 같아요.

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분쟁 당사자는 해당 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 이미 법원에 소가 제기됐거나 조정 신청 후 소가 제기된 경우에는 신청이 각하돼요.

조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정을 마쳐야 하고, 부득이한 사정이 있으면 30일 범위에서 연장할 수 있어요. 조정안을 통지받은 당사자가 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봐요. 양쪽이 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 보고, 강제집행을 승낙하는 합의가 있으면 조정서에 그 내용을 적어요.

주택임대차계약을 서면으로 체결할 때는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용해요. 다만 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의하면 그렇게 하지 않아요.