주택임대사업자

임대사업자 등록은 어떻게 하나요

주택을 임대하려는 사람은 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있어요. 외국인은 국내에 체류하는 사람으로서 출입국관리법상 체류자격에 따른 활동범위를 고려해 대통령령이 정한 체류자격이 있을 때만 신청할 수 있어요.

등록할 때는 주택을 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나누고, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대주택으로도 구분해요. 등록한 사항을 바꾸려면 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 임대주택 면적을 10% 이하 범위에서 늘리는 것 같은 경미한 사항은 신고하지 않아도 돼요. 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 수리 여부를 알려야 하고, 알리지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날 신고를 수리한 것으로 봐요.

시장·군수·구청장은 등록 신청을 받았을 때 거부할 수 있는 경우도 있어요.

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임대의무기간 동안 팔 수 있나요

임대사업자는 등록일 등 대통령령이 정한 시점부터 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고, 그 기간이 지나기 전에는 양도할 수 없어요. 다만 몇 가지 예외가 있어요.

임대의무기간 중에도 국토교통부령에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 뒤 다른 임대사업자에게 양도할 수 있어요. 이때 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그 뜻을 양수도계약서에 적어야 해요. 임대의무기간이 지난 뒤 양도할 때도 시장·군수·구청장에게 신고해야 해요.

부도, 파산, 그 밖에 대통령령이 정하는 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 등록을 말소하거나 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있어요.

임대차계약을 마음대로 끝낼 수 있나요

임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령이 정한 사유가 생긴 때를 빼고는, 임대사업자로 등록된 기간 동안 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 없고 재계약을 거절할 수도 없어요.

반대로 임차인은 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도로 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등에는 계약을 해제하거나 해지할 수 있어요.

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요

세액감면을 받으려면 임대보증금이나 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않아야 해요. 임대계약을 맺거나 임대료를 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.

임대보증금 보증은 꼭 들어야 하나요

임대사업자는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 임대할 때 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 해요. 보증 대상은 임대보증금 전액이에요. 사용검사 전에 임차인을 모집하면 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지는 사용검사 이후 내는 보증금을 뺀 금액이 보증 대상이에요.

임대사업자는 정해진 시점 이전까지 가입하고, 등록이 말소되는 날까지 유지해야 해요. 시점은 이래요.

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다음 경우에는 보증에 가입하지 않을 수도 있어요. 임대보증금이 주택임대차보호법상 일정 금액 이하이고 임차인이 보증에 가입하지 않는 것에 동의한 경우가 있어요. 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우도 있어요. 보증수수료는 1년 단위로 다시 계산해 나누어 낼 수 있어요.

소형주택 임대사업자 세액감면은 어떤 요건이 필요한가요

세액감면을 받는 임대사업자는 내국인으로서 소득세법상 사업자등록을 했고, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 했거나 공공주택사업자로 지정되어 있어야 해요. 개인은 공공주택사업자 지정 대상이 아니에요.

임대주택은 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 종전 법에 따른 단기민간임대주택, 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 갖춰야 해요.

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임대 기간은 이렇게 따져요. 해당 과세연도 매월 말 현재 실제 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 그 과세연도 개월 수의 12분의 9 이상이면 1호 이상을 임대하는 것으로 봐요. 임대개시일부터 4년이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 매월 말 현재 임대하는 개월 수가 43개월 이상이면 4년 이상 임대한 것으로 보고, 장기일반민간임대주택 등은 108개월 이상이어야 해요. 기존 임차인이 나간 날부터 다음 임차인이 들어온 날까지 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봐요.

수용, 재개발·재건축, 소규모주택정비사업, 리모델링 때문에 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대한 기간으로 보는 특례가 있어요. 상속, 합병, 분할 등으로 임대주택을 넘겨받으면 피상속인 등의 임대 기간을 상속인 등의 임대 기간으로 봐요.