주택연금

주택연금은 누가 어떤 집으로 가입할 수 있나요

본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자가 가입할 수 있어요. 나이는 공사 보증을 받으려고 근저당권이나 신탁을 등기하는 시점의 주민등록상 생년월일로 계산하고, 최고 가입 나이는 정해져 있지 않아요.

가입할 수 있는 주택은 공시가격 등이 12억 원 이하인 일반주택(단독주택, 공동주택), 분양된 노인복지주택, 주거 목적으로 쓰는 오피스텔이에요. 실제 거래가액 합계가 12억 원을 넘는 고가주택은 연금 지급액을 정할 때 기준가액을 담보주택 가격으로 봐요. 담보주택은 신청 당시 단독 또는 배우자와 공동으로 소유해야 하고 신청인이나 배우자가 거주해야 해요.

주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유 주택이 1주택이어야 해요. 다만 보유 주택의 공시가격 등의 합계가 12억 원 이하이고 거주하는 1주택을 담보로 신청하면 2주택 이상이어도 가능하고, 상속이나 이사로 일시적으로 2주택이 된 경우는 다른 1주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 가능해요. 부부가 공동소유한 주택은 지분과 관계없이 1주택으로 봐요.

주택연금 가입자는 의사능력과 행위능력이 있어야 하는데, 치매 등으로 가입이 어려운 어르신은 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있어요.

주택연금에는 어떤 종류가 있나요

주택연금은 금융기관이 대출 방식으로 월지급금을 내주는 상품이에요. 한국주택금융공사(이하 공사)는 보증서를 발급해 금융기관이 집값 하락 같은 손실 걱정 없이 평생 또는 선택한 기간 동안 연금을 지급하게 하는 보증기관이에요. 종류는 집을 담보로 맡기는 방식, 상품, 받는 방식으로 나뉘어요.

담보 방식은 두 가지예요. 저당권방식은 가입자가 소유권을 그대로 갖고 집에 근저당권을 설정하는 방식이고, 2021년부터 도입된 신탁방식은 집을 공사에 신탁해 소유권을 넘기는 방식이에요. 연금을 받는 중에도 담보설정방식을 바꿀 수 있어요.

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상품은 다섯 가지로 나뉘어요. 일반형은 55세 이상이 집을 담보로 맡기고 평생 매월 연금을 받는 기본 상품이에요. 우대형은 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택을 가진 경우에 쓰는데, 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 주택은 일반형보다 월지급금을 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만 주택은 최대 약 25% 더 받아요. 주택담보대출 상환용은 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 한꺼번에 찾아 본인이나 배우자의 주택담보대출을 갚고 나머지를 평생 매월 받아요. 소상공인대출 상환용도 같은 한도 안에서 소상공인인 본인이나 배우자의 대출을 갚는 상품인데, 최초 연금대출 실행일부터 6개월 이내에 대출을 갚고 폐업 신고를 해야 해요. 세대이음 주택연금은 가입자인 부모가 사망한 뒤 55세 이상 자녀가 같은 주택을 담보로 가입하는 상품으로, 부모가 근저당권방식 주택연금을 이용한 경우에만 가입할 수 있어요.

받는 방식은 일곱 가지예요.

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확정기간혼합방식은 부부 중 나이가 적은 사람의 나이에 따라 10년형은 65~74세, 15년형은 60~74세, 20년형은 55~68세, 25년형은 55~63세, 30년형은 55~57세가 대상이에요. 일반주택에만 운영하고 노인복지주택은 선택할 수 없어요.

월지급금을 받는 모양(지급유형)도 세 가지예요. 정액형은 가입자와 배우자가 모두 사망할 때까지 같은 금액을 받아요. 초기증액형은 처음 3년, 5년, 7년, 10년 중 고른 기간에는 정액형보다 많이 받고 그 뒤에는 처음 월지급금의 70% 수준으로 받아요. 정기증가형은 처음 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 늘어요. 종신지급(혼합)방식은 세 가지 유형을 모두 고를 수 있고, 나머지 방식은 정액형만 고를 수 있어요.

가입 절차와 비용은 어떻게 되나요

공사 지사를 찾아가거나 인터넷으로 가입 상담과 신청을 하고, 담보주택 조사와 가격 평가, 보증심사를 거쳐 보증신청일부터 1개월 안에 승인 여부가 정해져요. 보증약정을 맺고 보증서가 나오면 금융기관에서 대출약정을 체결하고 연금을 받아요.

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초기보증료는 원칙적으로 환급되지 않지만, 재난으로 주택이 없어져 전액 상환하거나 최초 대출 실행일부터 5년이 지나기 전에 전액 상환하고 해지하면 일부 또는 전부를 환급받을 수 있어요. 가입 후 30일 안에 철회하면 이미 낸 초기보증료와 연보증료를 전액 돌려받아요.

세제 혜택도 있어요. 시가표준액 5억 원 이하인 1가구 1주택은 저당권을 설정할 때 내는 등록면허세를 2027년 12월 31일까지 50% 경감받고, 그 밖의 등기는 등록면허세액이 300만 원 이하면 50% 경감, 300만 원을 넘으면 150만 원을 공제받아요. 1가구 1주택이 가입하면 담보로 맡긴 주택(신탁등기를 한 주택 포함)의 재산세도 2027년 12월 31일까지 시가표준액 5억 원 이하는 25% 감면되고, 5억 원을 넘으면 5억 원에 해당하는 재산세액의 25%를 공제받아요. 가입할 때 농어촌특별세와 국민주택채권 매입 의무는 면제돼요. 연금소득이 있는 가입자는 연간 200만 원 한도에서 이자비용 소득공제를 받을 수 있어요.

신청할 때는 어떤 순서로 무엇을 준비하나요

신청은 고객, 공사, 금융기관 세 곳을 차례로 거쳐요.

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제출서류 보완이나 감정평가 같은 심사 진행 상황에 따라 걸리는 기간은 달라질 수 있어요.

준비할 서류는 주택연금 신청서, 선순위 대출이 있다면 금융거래확인서, 주민센터에서 떼는 주민등록등본 2부와 주소변동내역이 들어간 초본 1부, 부부 각각의 가족관계증명서 1부, 신·구주소 전입세대확인서 1부, 인감증명서 2부, 지방세 납세증명서 1부예요. 신청인은 인감도장과 신분증, 등기권리증(확인서면으로 대신 가능)을 챙기고, 소유자를 기준으로 서류를 준비해 부부가 함께 방문해요. 담보주택에 임대가 있으면 제출서류가 달라져요.

연금은 얼마나, 어떻게 받나요

월지급금과 인출한도는 가입 신청일 기준 공사의 보증모형 운영지침으로 계산하고, 가입자와 배우자 중 나이가 적은 사람이 90세를 넘으면 90세로 봐요. 평생 받을지 일정 기간만 받을지, 연금만 받을지 인출한도를 정해 목돈도 받을지 선택할 수 있어요. 예상 연금은 한국주택금융공사 누리집의 예상연금조회에서 생년월일과 주택가격을 넣어 확인해요.

주택연금 수령권은 양도하거나 압류하거나 담보로 제공할 수 없어요. 신청하면 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 250만 원까지를 압류가 금지되는 '주택연금 지킴이 통장'(전용 계좌)으로 받을 수 있어요. 압류가 금지되는 생계비는 법령이 250만 원으로 정해 두었어요.

월지급금과 인출한도는 무엇으로 정해지나요

월지급금은 집값, 나이, 받는 방식이 정해요. 집값은 공사가 인정하는 시세를 쓰는데, 한국부동산원 인터넷시세, KB국민은행 인터넷시세, 공시가격(없으면 시가표준액), 공사와 협약을 맺은 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액 순서로 적용해요. 신청인이 요구하면 감정평가액을 가장 먼저 적용할 수 있고, 시세가 12억 원을 넘으면 12억 원을 기준으로 월지급금을 계산해요. 공시가격은 가입할 수 있는지를 따지는 가격이고, 실제 월지급금은 시세나 감정평가액으로 계산해요.

나이는 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 해요. 집값이 같다면 나이가 많을수록 월지급금이 많아지고 나이가 적을수록 줄어요. 그 나이가 90세를 넘으면 90세로 봐요. 가입한 뒤 집값이 오르내려도 처음 정해진 월지급금을 가입 기간 내내 받아요.

금리와 이자는 월지급금 안에 녹아 있어요. 연금은 대출이어서, 가입자가 갚아야 할 연금지급총액은 월지급금 누계, 수시로 찾은 인출금, 초기보증료와 연보증료, 이 금액들에 붙는 대출이자를 모두 더한 값이에요. 가입할 때 따라붙는 비용도 초기보증료, 연보증료, 대출이자 세 가지예요. 보증료율은 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률 등을 고려해 이사회가 정하고 초기보증료는 주택가격의 2%, 연보증료는 보증잔액의 연 2%를 넘지 않아요.

인출한도는 목돈이 필요할 때를 위해 월지급금과 따로 미리 정해 두는 금액이에요. 연금지급한도의 70% 이내에서 정하고, 한도를 정하면 월지급금은 그만큼 줄어요. 한도는 담보주택을 담보로 받은 대출 잔액 상환, 임차인에게 임대차보증금 반환, 소상공인대출 잔액 상환, 재건축 등으로 신규주택에 입주할 때 내는 금액 납부, 의료비·교육비·주택유지수선비처럼 공사가 공고하는 용도에 쓸 수 있어요. 목돈 쓸 일이 없어졌다면 언제든 한도를 해지하고 월지급금을 더 받을 수 있어요.

월지급금은 실제로 얼마나 되나요

공사가 2026년 3월 1일 기준으로 공개한 종신지급방식 정액형 일반주택 월지급금 예시예요. 나이는 부부 중 나이가 적은 사람 기준이고, 금액 단위는 천원이에요.

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공사의 예시로는 70세, 3억 원 주택이면 매달 약 92만 3천 원을 받고, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택은 같은 조건에서 약 78만 9천 원을 받아요. 노인복지주택과 주거목적 오피스텔은 일반주택과 월지급금이 달라서 공사가 별도의 표로 안내해요.

주택연금의 기준과 한도, 세율은 한눈에 어떻게 되나요

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가입한 뒤 지켜야 할 것과 사망 후에는 어떻게 되나요

가입자는 담보주택에 계속 살아야 하고, 가입자와 배우자가 모두 1년 이상 계속 거주하지 않으면 지급이 정지돼요. 병원이나 요양시설 입원, 자녀의 봉양을 받기 위한 장기 체류, 노인주거복지시설 이주 등 불가피한 사유로 미리 서면 통지하거나 공사가 확인한 경우는 예외예요. 담보주택에 저당권이나 전세권을 설정하거나 집을 임대하는 일은 원칙적으로 할 수 없어요.

가입자가 사망했을 때 배우자는 사망일부터 6개월 이내에(이미 6개월이 지났다면 사망을 확인한 날부터 1개월 이내에) 담보주택 지분 전부를 넘겨받고 채무를 인수하면 계속 연금을 받을 수 있어요. 배우자가 없으면 상속인이 대출금을 갚아야 하고, 집값이 연금 수령액보다 크면 남는 부분은 상속인에게 돌아가며, 반대로 부족해도 상속인에게 청구하지 않아요. 이사하면 새로 산 주택으로 담보주택을 바꿔 계속 이용할 수 있어요. 중도에 해지하면 같은 주택으로는 3년 동안 다시 가입할 수 없어요.

중도에 해지하거나 갚으려면 어떻게 하나요

주택연금은 대출 방식이어서 가입자는 이미 받은 대출을 전부 갚고 가입을 해지할 수 있어요. 전부 갚을 때는 갚는 날 현재 담보주택 가격과 보증부대출 잔액 중 적은 금액 이상을 상환해야 하고, 공사는 상환이 끝나면 근저당권 설정등기(부기등기 포함)와 신탁등기를 말소해요.

해지할 때 초기보증료를 돌려받는 조건은 앞의 가입 비용에서 본 대로 5년 기준이 있어요.

중도에 해지한 뒤 같은 주택으로 다시 가입하는 데는 제한이 있어요.

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부부가 모두 사망해 연금이 끝난 뒤에는 상속인이 대출을 직접 갚을 수도 있어요. 공사 지사와 협의해 정해진 기간 안에 집을 처분하고 담보주택 가격과 보증부대출 잔액 중 적은 금액을 갚으면 되고, 물적 담보가 충분해 지사의 승인을 받으면 최대 3년 이내까지 처분 기간을 둘 수 있어요.

연금이 멈추거나 끝나는 경우와 그 뒤 정산은 어떻게 되나요

연금이 잠시 멈추는 지급정지와 아예 끝나는 지급종료는 달라요. 지급정지 사유에는 다음이 있어요.

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공사는 지급정지 사유가 생기면 금융기관과 가입자에게 알리고, 일정 기간 안에 사유를 해소하도록 협조를 요청해요. 사유가 모두 풀리면 지급이 재개되고, 멈춰 있는 동안 받지 못한 연금은 지급재개 통지서를 받은 날의 다음 영업일까지 한꺼번에 지급돼요. 사망(배우자가 살아 있는 경우), 주민등록 이전, 장기 미거주, 소유권 상실은 담보주택의 물적 담보가 충분하고 일정 기간 안에 사유를 풀기 어려운 특별한 사정을 지점장이 인정하면, 특별한 사정이 없는 한 1년 이내로 지급정지 통지를 미뤄 줄 수 있어요.

지급이 아예 끝나는 경우는 다음과 같아요. 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우, 가입자가 사망한 뒤 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전등기와 금융기관 채무 인수를 마치지 않은 경우(신탁방식은 소유권이전등기 제외), 가입자와 배우자가 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 1년 이상 계속 거주하지 않은 경우, 가입자가 담보주택 소유권을 잃은 경우, 대출 원리금이 근저당권 채권최고액을 넘을 것으로 예상되는데 변경 요구를 따르지 않은 경우예요. 지급정지 사유와 겹치는 것이 있는 까닭은 정지 상태에서 사유를 풀면 재개되지만 풀지 못하면 종료로 이어지기 때문이에요.

연금이 끝나면 금융기관이 공사에 보증채무 이행을 청구하고, 공사는 이행한 뒤 구상권을 회수하려고 담보주택에 저당권을 실행해요. 저당권방식은 법원 경매, 신탁방식은 공매로 처분해 정산해요. 경매를 신청하기 전에 가입자가 사망한 사실이 확인되면 공사는 상속인을 상대로 경매를 신청해요. 집값이 연금지급총액보다 많으면 남은 돈은 상속인(신탁방식은 귀속권리자)에게 가고, 모자라면 부족분을 상속인에게 따로 청구하지 않아요.

가입자가 사망해 배우자가 승계하는 경우 배우자는 상속세, 취득세, 재산세를 직접 신고·납부하고 종합부동산세 납세의무도 져요. 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우에는 담보주택 소유권 등을 받는 사람(저당권방식은 법정상속인, 신탁방식은 귀속권리자)이 세금을 신고·납부해요.

이사하거나 담보 방식을 바꾸려면 어떻게 하나요

주택연금을 받는 중에도 이사할 수 있고, 새로 구입한 주택으로 담보주택을 바꿔 연금을 이어 받을 수 있어요. 담보주택을 바꿀 수 있는 경우는 일반주택끼리, 노인복지주택끼리, 주거목적 오피스텔끼리 이사하는 경우, 재건축 등에 참여해 새로 지어진 주택에 입주하는 경우, 재난으로 담보주택이 없어져 신축한 주택이나 다른 주택으로 옮기는 경우예요. 일반주택과 노인복지주택, 일반주택과 오피스텔, 노인복지주택과 오피스텔 사이의 변경은 허용되지 않아요.

새 담보주택은 다음 조건을 갖춰야 해요. 신청인이 전부를 소유하거나 배우자와 공동으로 전부를 소유해야 하고, 신청인이나 배우자가 거주해야 해요. 경매·압류·가압류 같은 권리침해가 없어야 하고, 저당권·전세권 같은 제한물권이나 임차권등기가 없어야 하며, 보증금 있는 임대차 중이 아니어야 해요. 재건축 등이 진행 중이 아니고 토지와 건물 등기가 끝나 있어야 하며, 최종승인일의 신규주택 공시가격 등이 12억 원을 넘지 않거나 기존주택의 공시가격 등을 넘지 않아야 해요.

절차는 먼저 공사에 조건변경 신청서를 내는 것에서 시작해요. 공사는 신청일부터 1개월 안에 변경되는 월지급금 등 예비승인 내용을 알리고, 최종승인은 신규주택 담보취득 예정일 전 1개월 이내에 해요. 담보주택을 바꿀 때는 담보주택조사와 가격평가를 하고, 저당권방식과 신탁방식 사이의 담보취득 방식을 바꿀 때는 담보주택조사를 해요.

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재건축, 재개발, 리모델링 중에도 연금을 계속 받을 수 있지만 재건축 등에 참여한다는 서류를 내는 등 공사의 요구를 따라야 해요. 이때도 담보주택에는 공사의 1순위 근저당권이 유지되어야 해서 조합이 제공하는 이주비대출을 받지 못할 수 있어요.

2026년에 주택연금은 무엇이 달라졌나요

금융위원회는 2026년 2월 5일 주택연금 개선방안을 발표했어요. 주택연금은 2007년 도입 이후 누적 약 15만 가구가 가입했고 가입률은 2025년 말 기준 약 2%예요.

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우대형 주택연금은 부부 중 1인이 기초연금수급자이고 부부합산 1주택자이며 주택가격이 시가 2.5억 원 미만인 경우가 대상이에요. 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자 중 1.8억 원 미만 주택이면 우대 폭이 커져요. 우대형 평균 가입자(77세, 주택가격 1.3억 원)는 일반형보다 월 9.3만 원 더 받던 것이 월 12.4만 원 더 받는 것으로 바뀌어요. 같은 날부터 부부합산 1주택자가 질병 치료, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유로 실거주하지 않아도 가입할 수 있어요. 가입자 사망 뒤 55세 이상 자녀가 같은 주택으로 주택연금에 가입하려면 부모의 채무를 전액 상환해야 했는데, 별도 상환 절차 없이 가입할 수 있도록 바뀌어요.