근저당설정

근저당권과 저당권의 차이

일반 저당권은 채무자나 제삼자가 점유를 넘기지 않고 채무의 담보로 낸 부동산에 대해 다른 채권자보다 먼저 자기 채권을 변제받을 수 있는 권리예요.

근저당권은 일반 저당권과 달리 계속적인 거래관계로 생기는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권이에요.

근저당권은 어떻게 설정하나요

근저당권을 설정할 수 있는 대상은 소유권, 지상권 또는 전세권이에요.

저당권은 등기를 해야 효력이 생기고, 같은 부동산에 저당권이 여럿이면 등기를 한 순서에 따라 순위가 정해져요.

근저당설정 서류

근저당권 설정등기를 신청할 때 시·군·구청과 은행에서 준비할 서류는 다음과 같아요.

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등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나, 한쪽이 상대방에게서 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해 신청할 수 있어요.

근저당설정 비용은 얼마인가요

부동산 등기 가운데 저당권의 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2예요. 지방교육세는 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20이에요.

예를 들어 채권최고액이 1억 원이면 등록면허세는 20만 원이고, 지방교육세는 그 20%인 4만 원이에요. 이 밖에 등기신청수수료는 대법원 등기 수입증지로 내요.

은행 대출의 근저당 설정비용은 누가 내나요

예전 은행 표준약관은 근저당권 설정비용과 인지세를 누가 낼지 고객이 고르게 했지만, 은행이 내는 쪽을 고르면 그만큼 금리를 더 받아 사실상 대부분 고객이 냈어요. 공정거래위원회는 2008년 1월 30일 표준약관을 고쳐 근저당권 설정비용은 은행이, 인지세는 은행과 고객이 함께 내도록 정했어요. 은행들이 낸 소송에서 서울고법은 공정위가 일부 졌다고 봤지만, 대법원은 2010년 10월 14일 약관 전체와 거래관행까지 따져 다시 판단하라며 사건을 돌려보냈어요(2008두23184).

채권최고액과 채무자 변경등기

등기 뒤에 실제 관계가 달라지거나 채권최고액, 채무자가 바뀌면 근저당권 변경등기를 해요. 채권최고액을 늘리거나 줄이는 계약을 했거나, 채무자의 지위를 넘겨받는 계약을 했을 때가 대표적이에요.

동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 공동저당에서 경매대가를 동시에 배당할 때는 각 부동산의 경매대가에 비례해서 채권의 분담을 정해요.

근저당권은 어떻게 말소(해지)하나요

근저당권은 채무를 갚아 계약이 해지되거나, 당사자가 합의해 해지하거나, 경매로 부동산이 매각된 경우 등에 소멸하고, 소멸하면 말소등기를 해요.

말소등기에서는 등기의무자가 근저당권자이고, 등기권리자가 근저당권 설정자예요.