유치권
유치권은 남의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이, 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기가 되었을 때 돈을 받을 때까지 그 물건을 돌려주지 않고 붙잡아 둘 수 있는 권리예요. 민법 제320조 제1항이 정해요.
- 성립 요건
- 타인의 물건, 적법한 점유, 변제기가 지난 채권, 유치권 배제 특약이 없을 것, 채권과 물건 사이의 견련관계예요
- 효력 범위
- 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 행사할 수 있어요
- 소멸
- 점유를 잃으면 소멸해요
- 경매와의 관계
- 유치권은 특별한 사정이 없으면 성립 시기와 관계없이 경매 매각으로 없어지지 않아요
- 경매 개시 이후 취득
- 경매개시결정 등기 뒤에 점유를 넘겨받거나 채권이 생겨 취득한 유치권은 매수인에게 주장할 수 없어요
- 물권법정주의
- 견련관계가 없는 채권을 약정으로 피담보채권에 넣을 수는 없어요
일반적인 안내예요. 내 사건에 어떻게 적용될지는 변호사 등 전문가와 상담하세요.
유치권이 성립하려면 무엇이 필요한가요
생활법령 안내는 유치권의 성립요건을 아래 다섯 가지로 정리해요.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 타인 소유 물건 | 유치하는 물건이 타인의 부동산, 동산 또는 유가증권이어야 해요 |
| 적법한 점유 | 목적물을 점유해야 하고 간접점유도 가능해요. 불법행위로 점유한 경우에는 적용되지 않아요 |
| 변제기 도래 | 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기가 되어야 해요 |
| 배제 특약 없음 | 당사자가 유치권을 배제하는 특약을 하면 그 효력은 상대방뿐 아니라 다른 사람도 주장할 수 있어요 |
| 견련관계 | 채권이 유치권의 목적물에 관해 생긴 것이어야 해요 |
견련관계는 어떻게 판단하나요
견련관계가 부정된 사례가 생활법령에 소개돼 있어요. 건물을 비울 때 권리금을 돌려주기로 임대인과 임차인이 약정했어도 권리금반환청구권은 건물에 관해 생긴 채권이 아니라서 그것으로 건물에 유치권을 행사할 수 없어요. 건축자재를 공급한 사람의 대금채권도 건물 자체에 관해 생긴 채권이 아니라 매매대금채권에 그쳐요.
유치권과 동시이행항변권은 어떻게 다른가요
둘 다 이행 거절의 효력이 있고 공평의 원칙에서 나온다는 점은 같아요. 다만 유치권은 독립한 물권이고 점유가 성립요건이며 누구에게나 주장할 수 있어요. 동시이행항변권은 이행거절권능이고 점유가 성립요건이 아니며 계약의 상대방에게만 주장할 수 있어요.
유치권자는 어떤 권리와 의무가 있나요
| 권리 | 내용 |
|---|---|
| 불가분성 | 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사해요 |
| 경매와 간이변제충당 | 변제받으려고 유치물을 경매할 수 있어요. 정당한 이유가 있으면 감정인의 평가로 유치물을 직접 변제에 충당해 달라고 법원에 청구할 수 있고, 이때는 미리 채무자에게 알려야 해요 |
| 과실수취 | 유치물의 과실을 거둬 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당해요. 과실은 이자에 먼저 충당하고 남으면 원본에 충당해요 |
| 비용상환 | 필요비를 쓰면 소유자에게 상환을 청구하고, 유익비는 가치 증가가 남아 있는 경우에 소유자의 선택에 따라 청구해요 |
출처1
| 의무 | 내용 |
|---|---|
| 선관의무 | 선량한 관리자의 주의로 점유해야 해요 |
| 사용·대여·담보제공 제한 | 채무자의 승낙 없이 하지 못하고, 보존에 필요한 사용은 승낙 없이도 할 수 있어요 |
| 위반의 효과 | 이를 어기면 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있어요 |
출처1
유치권은 언제 사라지나요
| 소멸 사유 | 내용 |
|---|---|
| 점유 상실 | 점유를 잃으면 유치권이 소멸해요 |
| 다른 담보 제공 | 채무자가 상당한 담보를 제공하고 소멸을 청구할 수 있어요 |
| 선관의무 위반 | 채무자가 소멸을 청구할 수 있어요 |
| 일반 물권 소멸사유 | 목적물의 전부 멸실, 혼동, 포기 등이에요 |
| 소멸시효 | 유치권을 행사해도 채권의 소멸시효는 그대로 진행해요. 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권도 소멸해요 |
경매로 팔린 집에도 유치권을 주장할 수 있나요
대법원은 2022년 12월 29일 선고한 중요 판결에서 이 문제를 정리했어요. 민사집행법은 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권이 저당권 등에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸한다고 하지만 유치권은 매수인이 변제할 책임이 있다고 정해서, 유치권은 특별한 사정이 없으면 성립 시기와 관계없이 경매에서 매각으로 소멸하지 않아요.
다만 경매가 이미 진행 중인 상태에서 비로소 유치권을 취득한 경우까지 제한 없이 매수인에게 행사하게 하면 경매절차의 신뢰와 안정성이 크게 흔들려요. 그래서 경매개시결정등기가 된 뒤에 부동산의 점유를 넘겨받거나 피담보채권이 생겨 유치권을 취득한 경우에는 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다는 것이 대법원 입장이에요.
| 쟁점 | 대법원 판단 |
|---|---|
| 개시결정 전에 이미 성립한 유치권 | 경매 매각으로 소멸하지 않아요 |
| 개시결정등기 뒤에 점유나 채권을 취득 | 매수인에게 행사할 수 없어요 |
| 변제기 유예로 소멸했다가 개시결정 뒤 변제기가 다시 도래 | 한정적으로 매수인에게 대항할 수 있다고 봤어요 |
출처3
사건에서 공사업자는 경매개시결정 전후로 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고했고, 현황조사보고서에도 그 사정이 적혀 있었고, 유치권 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인이 알고 있었다고 보였어요. 거래 당사자가 유치권을 고의로 만들어 냈다는 사정도 없었어요. 대법원은 이런 경우 유치권 행사를 허용해도 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 안정성도 해치지 않는다며, 변제기 유예만을 이유로 유치권을 부정한 원심을 파기환송했어요.
피담보채권은 약정으로 넓힐 수 있나요
대법원은 2023년 4월 27일 선고한 중요 판결에서 임차인이 임대인과 맺은 공사비 반환 약정을 근거로 한 유치권을 다뤘어요. 유치권의 피담보채권은 그 물건에 관해 생긴 채권이어야 하므로, 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 만드는 것이라 물권법정주의에 어긋나요.
| 쟁점 | 대법원 판단 |
|---|---|
| 약정으로 정한 채권 | 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용 지출처럼 견련관계가 없는 부분은 피담보채권이 될 수 없어요 |
| 구분건물 유치권 범위 | 경계벽이 철거됐어도 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 쉬운 일시적인 것이면 전체 호실에 유치권을 주장하기 어렵다고 봤어요 |
출처4
유치권자는 어떤 순서로 돈을 받아내나요
유치권은 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리이고, 법은 이를 바탕으로 돈을 받는 길을 몇 단계로 정해 두었어요.
- 점유하며 변제를 요구해요. 타인의 물건을 점유한 사람은 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기가 되면 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있고, 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사해요. 점유가 불법행위로 인한 경우에는 이 권리가 없어요.
- 유치물의 과실로 먼저 채우는 길이 있어요. 유치권자는 유치물의 과실을 거둬 다른 채권보다 먼저 자기 채권의 변제에 쓸 수 있고, 과실이 돈이 아니면 경매해야 해요. 과실은 이자에 먼저 충당하고 남으면 원본에 충당해요.
- 정당한 이유가 있으면 법원에 간이변제충당을 청구해요. 감정인의 평가를 거쳐 유치물로 직접 변제에 충당해 달라고 법원에 청구하는 방법이고, 청구하기 전에 채무자에게 미리 알려야 해요.
- 유치물을 경매해요. 유치권자는 채권을 변제받으려고 유치물을 경매할 수 있고, 이 경매는 담보권을 실행하는 경매의 예에 따라 진행해요. 같은 물건에 강제경매나 담보권 실행 경매가 이미 시작되면 유치권에 의한 경매는 멈추고, 그 절차가 채권자나 담보권자를 위해 이어져요. 그 경매가 취소되면 유치권에 의한 경매를 계속 진행해야 해요.
- 다른 사람이 신청한 경매에서는 매수인에게 받아요. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있어요. 이 때문에 대법원은 개시결정 전에 이미 성립한 유치권은 경매 매각으로 소멸하지 않는다고 봤어요.
- 채무자가 다른 담보를 내면 유치권이 소멸할 수 있어요. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있어요.
유치권을 행사한다고 해서 채권의 소멸시효가 멈추지는 않아요. 도급받은 사람이나 공사의 설계·감독에 종사하는 사람의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성돼요.
유치권으로 돈을 받는 데 비용은 얼마나 드나요
유치물을 경매하거나 소송을 하려면 법원에 내는 돈이 있어요. 법원에 의한 경매의 신청서에는 5천 원의 인지를 붙여요. 민사집행을 신청할 때는 집행에 필요한 비용으로 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 내지 않으면 법원이 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있어요. 채권 자체를 소송으로 다툴 때는 소장에 소송목적의 값에 따른 인지를 붙여요.
| 소송목적의 값 | 소장에 붙이는 인지액 |
|---|---|
| 1천만 원 미만 | 값에 1만분의 50을 곱한 금액 |
| 1천만 원 이상 1억 원 미만 | 값에 1만분의 45를 곱한 금액에 5천 원을 더한 금액 |
| 1억 원 이상 10억 원 미만 | 값에 1만분의 40을 곱한 금액에 5만5천 원을 더한 금액 |
| 10억 원 이상 | 값에 1만분의 35를 곱한 금액에 55만5천 원을 더한 금액 |
출처6
계산한 인지액이 1천 원 미만이면 1천 원으로 하고, 1천 원 이상이면 100원 미만은 계산하지 않아요. 예를 들어 소송목적의 값이 3천만 원이면 3천만 원 × 45/10,000 + 5천 원 = 14만 원(계산값)이에요. 소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담하고, 법원은 사정에 따라 승소한 당사자에게 일부를 부담하게 할 수도 있어요.
유치권자가 유치물에 쓴 돈도 따로 청구할 수 있어요. 필요비를 쓰면 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해 소유자의 선택에 따라 쓴 금액이나 증가액을 청구할 수 있어요. 법원은 소유자의 청구로 상당한 상환기간을 줄 수 있어요.
유치권으로 돈을 받는 절차는 단계마다 기한과 비용, 제출처가 어떻게 되나요
| 단계 | 기한 | 비용 | 제출처 |
|---|---|---|---|
| 1. 점유하며 변제 요구 | 채권의 변제기가 된 뒤부터 변제를 받을 때까지 | 유치물에 쓴 필요비는 소유자에게 상환을 청구해요 | 채무자와 소유자에게 직접 요구해요 |
| 2. 간이변제충당 청구 | 정당한 이유가 있을 때, 청구 전에 채무자에게 미리 통지해요 | 감정인의 평가를 거쳐요 | 법원 |
| 3. 유치권에 의한 경매 신청 | 채권의 변제기가 된 뒤. 채권이 시효로 소멸하면 유치권도 소멸해요 | 경매 신청서 인지 5천 원, 법원이 정하는 집행비용 예납 | 집행법원 |
| 4. 채권 자체를 다투는 소송 | 도급 공사 채권은 3년, 그 밖의 채권은 원칙적으로 10년 안에 행사해요 | 소송목적의 값에 따른 소장 인지, 패소하면 소송비용 부담 | 법원 |
| 5. 다른 사람이 신청한 경매 | 매각으로 소멸하지 않는 유치권이면 매수인에게 변제를 요구해요 | 매수인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 져요 | 경매를 진행하는 집행법원. 대법원 사건의 공사업자는 이 법원에 유치권을 신고했어요 |
유치권은 상황에 따라 주장할 수 있나요
| 상황 | 알아둘 점 |
|---|---|
| 인테리어 공사비를 못 받았어요 | 그 건물에 관해 생긴 채권이고 변제기가 지났다면 유치권을 주장할 수 있어요 |
| 건축자재 대금을 못 받았어요 | 건물 자체에 관해 생긴 채권이 아니라는 판례가 있어요 |
| 권리금을 돌려받지 못했어요 | 권리금반환청구권으로는 유치권을 행사할 수 없어요 |
| 건물을 돌려줬어요 | 점유를 잃으면 유치권이 소멸해요 |
| 경매 개시 전에 이미 점유 중이었어요 | 특별한 사정이 없으면 매각으로 소멸하지 않아요 |
| 경매 개시 뒤에 점유를 시작했어요 | 매수인에게 유치권을 주장할 수 없어요 |
| 유치권을 주장하며 건물을 쓰고 있어요 | 채무자 승낙 없이 사용하면 채무자가 소멸을 청구할 수 있고 보존에 필요한 사용만 예외예요 |
| 채무자가 다른 담보를 내놓았어요 | 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있어요 |
출처
- 민법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 공인중개사 1 > 민법(물권) > 담보물권 > 유치권 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 경매개시결정 기입등기 이후에 유치권 성립요건을 갖춘 자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지가 문제된 사건(대법원 2022. 12. 29. 선고 중요판결) — 대법원 판례속보 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 유치권 피담보채권의 범위와 유치권 행사의 범위가 문제된 사건(대법원 2023. 4. 27. 선고 중요판결) — 대법원 판례속보 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 민사집행법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 2월 1일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 민사소송 등 인지법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2025년 3월 1일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 민사소송법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 2일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
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