분양가상한제

분양가상한제는 어디에 적용되나요

주택법은 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 가운데 두 곳의 주택에 분양가상한제를 적용해요. 하나는 공공택지이고, 다른 하나는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역이에요.

국토교통부는 분양가상한제가 적용되는 주택을 공공택지와 민간택지 분양가상한제 적용 지역(강남·서초·송파·용산구)에서 분양되는 공동주택이라고 설명해요.

분양가상한제 적용 지역은 어떻게 지정하고 해제하나요

국토교통부장관은 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서, 주택가격과 주택거래, 지역 주택시장 여건을 고려했을 때 주택가격이 급등했거나 급등할 우려가 있는 지역 가운데 대통령령이 정한 기준을 충족하는 지역을 적용 지역으로 지정할 수 있어요. 지정하려면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐야 하고, 미리 시·도지사의 의견을 들어야 해요.

지정하면 지체 없이 공고하고 관할 시장·군수·구청장에게 알려요. 시장·군수·구청장은 사업주체가 입주자 모집공고에 해당 지역의 주택이 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 알리게 해야 해요. 계속 지정할 필요가 없다고 인정하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정을 해제해야 해요.

분양가상한제를 적용하지 않는 주택도 있나요

있어요. 다음 경우에는 분양가격 제한을 적용하지 않아요.

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분양가격은 무엇으로 이루어지나요

분양가격은 택지비와 건축비로 이루어져요. 토지임대부 분양주택은 건축비만 해당해요.

택지비는 땅의 종류에 따라 정해요. 공공택지는 택지의 공급가격에 국토교통부령이 정한 택지 관련 비용을 더한 금액이에요. 공공택지 외 택지는 감정평가한 가액에 국토교통부령이 정한 비용을 더한 금액이에요. 다만 택지 매입가격이 경매·공매 낙찰가격이거나 국가·지방자치단체 등 공공기관에서 산 가격이면 그 매입가격을 택지비로 볼 수 있어요.

건축비는 국토교통부장관이 정해 고시하는 기본형건축비에 국토교통부령이 정한 금액을 더한 금액이에요. 시장·군수·구청장은 지역 특성을 고려해 국토교통부령이 정한 범위에서 기본형건축비를 따로 정해 고시할 수도 있어요.

분양가격 공시는 어떻게 하나요

공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택은 입주자모집 승인을 받을 때 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖에 국토교통부령이 정한 비용을 공시해야 해요.

공공택지 외 택지에서 공급되는 주택 중 분양가 상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령이 정한 기준에 해당하는 곳은 시장·군수·구청장이 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등으로 나눠 공시해요. 택지비와 건축비에 더하는 비용을 공시할 때는 분양가심사위원회 심사를 받은 내용과 산출 근거를 포함해야 해요.

기본형건축비는 얼마나 오르내렸나요

기본형건축비는 분양가상한제 주택의 분양가 상한을 이루는 항목(택지비, 기본형건축비, 택지 가산비, 건축 가산비) 가운데 하나예요. 매년 3월 1일과 9월 15일에 정기 고시하고, 주요 건설자재 가격이 급등하면 비정기로 조정해요. 비정기 조정은 정기 고시 후 3개월이 지난 시점에 주요 건설자재 가격이 15% 이상 변동된 경우에 해요. 국토교통부가 주요 건설자재로 드는 것은 고강도 철근, 레미콘, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집이에요. 7월 조정은 3월 1일 정기 고시 이후 3개월이 지난 6월 초를 기준으로 고강도 철근 가격이 약 18.6% 오른 것을 반영했어요.

2026년에는 이렇게 바뀌었어요. 기준은 16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층이에요.

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9월 고시에서는 조달청이 4월 16일 발표한 2026년 원가계산 간접공사비 적용기준을 반영해 간접공사비가 ㎡당 60만 4천 원에서 66만 3천 원으로 9.77% 올랐어요. 간접노무비 요율은 14.6%에서 18.1%로, 기타경비 요율은 6.0%에서 6.9%로 조정됐어요.

개정된 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용돼요. 실제 분양가격은 기본형건축비와 택지비, 그 밖의 가산비용을 종합해 지방정부의 분양가심사위원회가 결정해요. 7월 조정 고시도 2026년 7월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됐어요.