주택법

주택법에서 주택은 어떻게 나뉘나요

주택법에서 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지를 말하고, 단독주택과 공동주택으로 나뉘어요. 준주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용할 수 있는 시설 등을 말해요.

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주택조합의 종류

주택조합은 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링하려고 결성하는 조합이에요. 같은 지역에 사는 주민이 만드는 지역주택조합, 같은 직장의 근로자가 만드는 직장주택조합, 공동주택 소유자가 리모델링하려고 만드는 리모델링주택조합이 있어요.

주택법에서 분양가상한제와 거주의무는 어떻게 적용되나요

분양가상한제

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 가운데 공공택지, 그리고 공공택지 밖에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역의 주택은 정해진 기준으로 산정한 분양가격 이하로 공급해야 해요. 이렇게 공급하는 주택을 분양가상한제 적용주택이라고 불러요. 분양가격은 택지비와 건축비로 구성돼요.

도시형 생활주택, 외자유치와 관련해 심의·의결을 거친 경제자유구역의 공동주택, 관광특구에서 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 공동주택 등은 분양가상한제를 적용하지 않아요. 공공택지에서 입주자모집 승인을 받은 사업주체는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비 같은 분양가격을 공시해야 해요.

국토교통부장관이 분양가상한제 적용 지역으로 지정하려면 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정한 기준을 충족해야 하고, 시·도지사의 의견을 미리 들어야 해요.

거주의무

수도권에서 사업주체가 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 해요. 토지임대부 분양주택의 입주자도 거주의무를 져요. 거주의무기간은 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령이 정해요. 거주의무를 지키지 않으면 그 주택을 양도할 수 없고, 거주를 옮기려면 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 해요. 이때 한국토지주택공사는 입주자가 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금의 평균이자율로 계산한 이자를 더한 매입비용을 지급해요.

투기과열지구와 조정대상지역은 어떻게 지정하나요

투기과열지구

국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격 안정을 위해 필요하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있어요. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려할 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 곳이어야 해요. 국토교통부장관은 반기마다 지정 유지 여부를 다시 검토하고, 지정 해제를 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정해 알려야 해요.

조정대상지역

조정대상지역은 두 가지 경우에 지정할 수 있어요. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률을 고려해 주택 분양 등이 과열되었거나 과열될 우려가 있는 지역이 하나이고, 주택가격, 거래량, 미분양주택 수 등을 고려해 거래가 위축되었거나 위축될 우려가 있는 지역이 다른 하나예요. 국토교통부장관은 반기마다 조정대상지역의 유지 여부를 다시 검토해요.

최근 지정 사례

최근 지정한 사례로, 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 집값이 큰 폭으로 오른 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 새로 지정했고, 7월 1일부터 효력이 생겼어요. 이로써 투기과열지구와 조정대상지역은 서울 25곳과 경기 15곳이 됐어요.

주택법의 청약 제도와 전매제한, 공급질서 교란 금지는 무엇인가요

청약과 입주자저축

주택을 공급받으려는 사람은 입주자자격, 재당첨 제한, 공급 순위 등 국토교통부령이 정한 기준에 맞아야 해요. 투기과열지구와 조정대상지역에서 공급되는 주택은 이 기준을 지역별로 달리 정할 수 있어요. 입주자저축은 국민주택과 민영주택을 공급받기 위해 가입하는 주택청약종합저축이고, 한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있어요.

전매제한

투기과열지구와 조정대상지역에서 공급되는 주택, 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택, 토지임대부 분양주택 등은 전매제한기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선할 수 없어요. 전매제한기간은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하고 지역별로 다르게 정할 수 있어요. 국토교통부장관은 이를 어긴 사람에게 10년의 범위에서 주택의 입주자자격을 제한할 수 있어요. 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 제한을 적용하지 않아요.

공급질서 교란 금지

공급질서 교란 금지의 대상은 주택을 공급받을 수 있는 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채예요. 누구든지 이를 양도·양수하거나 알선해서는 안 돼요. 이런 증서나 지위를 사고팔거나 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람은 주택 공급을 신청할 수 있는 지위가 무효가 되거나 이미 맺은 공급계약이 취소돼요. 시·도지사는 분양권 등을 전매하거나 알선하는 사람을 신고한 사람에게 포상금을 줄 수 있어요.

주택법을 어기면 어떤 처벌을 받나요

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지역주택조합 개선방안은 무엇인가요

국토교통부가 발표한 개선방안은 지역주택조합의 낮은 성공률과 조합원 피해를 줄이려는 피해 예방 및 사업 정상화 방안이에요. 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준을 기존 95%에서 80%로 내려 일반적인 주택건설사업과 같게 하겠다는 내용이에요. 조합 가입 철회기간은 기존 30일에서 60일로 늘리고, 자본금과 전문인력 기준을 갖춘 업체만 조합업무를 대행하게 하는 대행업 등록제를 도입하기로 했어요.

시공사가 공사비 증액을 요구하면 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고, 경쟁입찰을 의무화하기로 했어요. 법률 개정이 필요한 사항은 후속 입법에 착수하고 하위법령과 표준가이드라인도 고치겠다고 밝혔어요.