지역주택조합

지역주택조합은 같은 지역에 사는 무주택자 등이 조합을 만들어 땅을 사고 직접 아파트를 지어 공급받는 제도예요. 청약통장이나 청약 순위와 별개로 조합원이 직접 참여해 일반분양보다 낮은 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있지만, 사업이 늦어지거나 추가 분담금이 생기는 피해도 이어져 왔어요.

확인 2026. 10. 25.출처 4

핵심 정리2026. 10. 25. 기준

모집 신고: 조합원을 모으려면 사업 대지의 50% 이상 사용권원을 확보해 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 해요
설립인가: 대지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 해요
가입 철회: 가입비를 예치한 날부터 30일 이내에 철회할 수 있어요
설명의무: 모집주체는 가입 계약서의 핵심 사항을 설명하고 서면 확인을 받아 사본을 5년간 보관해요
해산 점검: 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 못 받으면 총회에서 해산 여부를 정해요
분쟁 현황: 2025년 조사에서 618개 조합 가운데 187개(30.2%)에서 분쟁이 확인됐어요

지역주택조합 안내의 대표 그림으로, 빈 아파트 거실 창턱에 놓인 집 열쇠를 담은 사진풍 장면. — AI로 만든 이미지

지역주택조합은 어떤 순서로 진행되나요

국토교통부는 지역주택조합을 지역 거주민이 자율적으로 조합을 결성한 뒤 부지를 직접 매입해 주택을 건설하고 청약 경쟁 없이 공급받는 제도라고 소개해요. 사업은 아래 순서로 진행돼요.

단계	내용
조합원 모집 신고	사업 대지의 50% 이상 사용권원을 확보해 신고해요
조합원 모집	주택 소유 요건, 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 거주 요건, 중복 가입 금지 요건을 충족하는 사람을 모집해요
창립총회	조합규약과 사업시행 안건을 의결해요
조합설립인가	대지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해요
등록사업자 협약	업무, 비용, 책임 분담 등을 정해요
사업계획승인	대지의 100% 소유권, 또는 지구단위계획 결정이 필요한 경우 95% 이상 소유권을 확보해요
착공과 일반분양	착공 이후 일반분양분 입주자를 모집해요
사용검사와 해산·청산	주택과 상가 분양이 끝난 뒤 총회 의결로 해산하고 청산해요

설립인가에 필요한 토지 요건은 주택법 제11조 제2항이 정해요. 주택을 마련하려고 조합설립인가를 받으려는 사람은 대지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 해요.

조합원이 되려면 어떤 자격이 필요한가요

국토교통부 자료는 조합원 자격을 이렇게 소개해요. 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 세대주이거나, 세대원을 포함해 85㎡ 이하 주택 1채를 가진 세대의 세대주여야 해요. 또 조합설립인가 신청일 현재 해당 주택건설지역에 6개월 이상 계속 살아야 해요. 자격 기준과 제명·탈퇴 같은 세부 사항은 대통령령으로 정하도록 주택법이 위임해요.

조합원 모집은 어떤 절차로 하나요

주택법 제11조의3은 지역주택조합이나 직장주택조합의 설립인가를 받으려고 조합원을 모집하려는 사람에게 아래 의무를 둬요.

의무	내용
신고	대지의 50% 이상 사용권원을 확보해 관할 시장·군수·구청장에게 신고해요
공개모집	신고한 뒤 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해요
결원 충원	사망, 자격 상실, 탈퇴 등으로 생긴 결원은 신고 없이 선착순으로 충원할 수 있어요
가입 계약서	모집주체와 가입 신청자가 계약서를 작성해야 해요

시장·군수·구청장은 아래 경우에는 모집 신고를 수리할 수 없어요.

수리할 수 없는 경우
이미 신고된 사업 대지와 전부 또는 일부가 겹쳐요
도시·군계획이나 건축 제한 때문에 해당 대지에 조합주택을 지을 수 없어요
조합 업무를 대행할 수 없는 자와 업무대행계약을 맺는 등 법령에 어긋나요
신고한 내용이 사실과 달라요

가입 계약서에는 사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액·시기·방법, 대지의 사용권원과 소유권을 확보한 면적과 비율, 조합원 탈퇴와 환급의 방법·시기·절차가 들어가야 해요.

업무대행사와 자금은 어떻게 관리하나요

주택조합과 발기인은 조합원 모집 같은 업무를 아무에게나 맡길 수 없어요. 주택법 제11조의2는 등록사업자, 공인중개사법상 중개업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업 등록사업자, 신탁업자 등 법에서 정한 자로서 대통령령이 정한 자본금을 가진 자에게만 맡기도록 해요.

계약금 등 자금의 보관 업무는 신탁업자에게 맡겨야 해요. 업무대행자는 분기마다 업무 실적보고서를 만들어 조합이나 발기인에게 내야 하고, 자기 잘못으로 조합이나 조합원에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있어요. 국토교통부 점검 사례 중에는 조합장이 지정된 신탁계좌가 아닌 금융기관 계좌로 가입비를 받아 횡령·배임으로 고발된 경우도 있어요.

가입 전에 어떤 설명을 들어야 하나요

주택법 제11조의4는 모집주체가 가입 계약서의 핵심 사항을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하라고 정해요. 설명한 내용을 이해했다는 서면 확인을 받아 신청자에게 주고, 사본은 5년간 보관해야 해요.

광고에도 규칙이 있어요. 조합원 모집 광고에는 "지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고"라는 문구, 조합원 자격기준, 대지의 사용권원과 소유권 확보 비율이 들어가야 해요. 아래 행위는 금지돼요.

금지 행위
공급방식과 자격기준을 충분히 설명하지 않아 누구나 가입하거나 공급받을 수 있는 것처럼 오해하게 해요
사업계획승인 등으로 정해질 사항을 미리 확정된 것처럼 말해요
비용이 더 들 수 있는데도 공급가격이 확정된 것처럼 말해요
대지의 사용권원과 소유권 확보 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 알려요
사업 내용을 사실과 다르게 설명하거나 중요한 사실을 숨기거나 줄여요

가입비는 어떻게 되돌려 받나요

주택법 제11조의6은 가입비 보호 규칙을 정해요.

단계	내용
예치	모집주체는 가입 신청 때 내는 모든 돈을 대통령령이 정한 예치기관에 예치하게 해야 해요
철회	가입비를 예치한 날부터 30일 이내에 가입 청약을 철회할 수 있어요
서면 철회	철회 의사를 적은 서면을 발송한 날에 효력이 생겨요
반환 요청	모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해요
반환	예치기관은 요청일부터 10일 이내에 돌려줘야 해요
위약금	모집주체는 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없어요

30일이 지난 뒤에도 조합원은 조합규약이 정한 대로 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 부담한 비용의 환급은 조합규약에 따라 청구할 수 있어요. 국토교통부 조사에서도 사업 초기에는 탈퇴·환불 지연 분쟁이 50건으로 많았어요.

조합은 언제 해산하나요

주택법 제14조의2는 사업이 오래 멈추는 것을 막으려고 두 가지 기준을 둬요.

상황	필요한 절차
설립인가를 받은 날부터 3년이 되도록 사업계획승인을 받지 못했어요	총회 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야 해요
모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되도록 설립인가를 받지 못했어요	가입 신청자 전원으로 구성되는 총회에서 사업 종결 여부를 결정해야 해요

총회를 소집하려면 개최 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시, 장소를 조합원이나 가입 신청자에게 알려야 해요. 시장·군수·구청장은 거짓이나 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우 등에는 설립인가를 취소할 수 있고, 모집주체가 법을 어기면 시정을 요구할 수 있어요.

조합 임원은 미성년자, 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람, 금고 이상의 실형을 마친 지 2년이 지나지 않은 사람 등은 될 수 없고, 다른 주택조합의 임원이나 직원을 겸할 수도 없어요. 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정하면 시공자는 시공보증서를 조합에 제출해야 해요.

실제로는 어떤 문제가 많이 생기나요

국토교통부가 2025년 7월 8일 발표한 현황조사 결과, 전국 618개 지역주택조합 가운데 187개(30.2%)에서 293건의 민원과 분쟁이 확인됐어요.

조사 항목	내용
모집·설립인가 단계 분쟁	부실한 조합운영 52건, 탈퇴·환불 지연 50건 순이에요
사업계획승인 이후 분쟁	탈퇴·환불 지연 13건, 공사비 11건 등이에요
2024년 말 모집단계 조합	설립인가를 받지 못한 조합이 316개(51.1%)예요
모집신고 후 3년 넘게 미인가	208곳(33.6%)이에요
분쟁 조합이 가장 많은 지역	서울에서 110개 중 63개예요

앞으로 제도는 어떻게 달라지나요

국민권익위원회는 2025년 11월 18일 지역주택조합 제도개선 방안을 국토교통부에 권고했어요. 조합원 모집 신고 단계부터 회계감사를 의무화하고, 조합원이나 가입 신청자의 5분의 1 이상이 요구하면 회계감사를 하게 하며, 조합 설립인가를 위한 토지 사용권원은 토지매매계약서 확보를 의무로 하자는 내용이에요. 또 사업계획승인 단계의 토지 소유권 확보 비율을 95%에서 80%로 낮추라고 했어요.

국토교통부는 2026년 4월 20일 「지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안」을 발표했어요. 주요 계획은 아래와 같아요. 법률 개정이 필요한 사항은 후속 입법에 착수하고 하위법령과 표준가이드라인도 개정하겠다고 밝혔으니, 아직 모두 시행된 것은 아니에요.

방향	계획
토지 확보	사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 완화해요
업무대행사	자본금과 전문인력 기준을 갖춘 업체만 하게 하는 등록제를 도입해요. 예시는 자본금 5억 원, 전문인력 5인, 사무실이에요
공사비	시공사가 공사비 증액을 요구하면 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무로 해요
가입 철회	철회 기간을 30일에서 60일로 늘려요
의사결정	분담금 결정 같은 중요 사항은 출석 3분의 2 이상 찬성으로 강화하고 온라인 총회를 도입해요
정보 공개	사업 정보를 반기마다 조합원에게 제공하게 해요
해산	사업이 끝난 조합은 1년 이내에 해산총회를 열도록 해요

지역주택조합의 토지 확보 비율과 기간 기준은 얼마인가요

지역주택조합은 단계마다 확보해야 하는 땅의 비율이 달라요. 사용권원은 땅을 쓸 수 있는 권리(토지 매매계약 등)이고, 소유권은 조합이나 조합원이 땅을 실제로 가진 비율이에요.

단계	땅 확보 기준
조합원 모집 신고	사용권원 대지의 50% 이상이에요
조합설립인가	사용권원 대지의 80% 이상, 소유권 15% 이상이에요
사업계획승인	소유권 대지의 100%, 지구단위계획 결정이 필요한 경우 95% 이상이에요
2026년 4월 개선 계획	사업계획승인 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 낮추는 안이에요(후속 입법 필요)

출처¹³⁴

조합원이 되려면 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 세대주이거나 85㎡ 이하 주택 1채를 가진 세대의 세대주여야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 살아야 해요.

돈과 기간 기준도 정해져 있어요.

기준	내용
가입 청약 철회	가입비를 예치한 날부터 30일 이내예요. 개선 계획은 이를 60일로 늘리는 거예요
철회 뒤 반환	모집주체가 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 반환을 요청하고, 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 돌려줘요
설명 확인서 보관	가입 계약서 핵심 사항을 설명하고 받은 서면 확인의 사본을 5년간 보관해요
총회 소집	개최 7일 전까지 목적, 안건, 일시, 장소를 알려야 해요
사업계획승인 기한	설립인가를 받은 날부터 3년이 되도록 승인을 못 받으면 총회에서 해산 여부를 정해요
설립인가 기한	모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되도록 인가를 못 받으면 가입 신청자 총회에서 사업 종결 여부를 정해요
중요 사항 의결	분담금 결정 같은 중요 사항은 출석 3분의 2 이상 찬성으로 강화하는 안이에요

출처¹⁴

가입을 고민하는 상황에서는 무엇을 확인해야 하나요

상황	알아둘 점
가입 권유를 받았어요	모집 신고 수리 여부와 대지 사용권원 확보 비율을 먼저 물어보세요. 광고에 확보 비율이 있어야 해요
계약서를 쓰기 전이에요	비용 납부 예정액과 탈퇴·환급 방법이 계약서에 있는지 보세요
가입비를 냈는데 마음이 바뀌었어요	예치한 날부터 30일 이내면 철회할 수 있어요
철회 기간이 지났어요	조합규약에 따라 탈퇴하고 비용 환급을 청구해요
3년이 지나도 사업승인이 안 나요	총회에서 해산 여부를 결정해야 해요
가입비를 조합장 개인 계좌로 달래요	가입비는 예치기관에 맡겨야 해요
시공사가 공사비를 올려 달래요	공사비 증액 검증은 개선 계획 단계예요