부동산등기

부동산등기란 무엇이고 어떤 권리를 등기하나요

부동산등기는 토지나 건물을 누가 점유하고 있는지 겉으로 알기 어렵기 때문에, 국가가 등기부라는 공적 장부를 만들어 부동산의 표시와 권리관계를 널리 알리는 제도예요. 등기는 부동산의 표시와 함께 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대해 해요.

부동산등기의 효력은 네 가지로 정리돼요. 등기해야 권리가 바뀌는 권리변동적 효력, 제3자에게 맞설 수 있는 대항력, 등기한 순서대로 권리의 순위가 정해지는 순위확정적 효력, 등기된 내용이 진실하다고 추정되는 권리추정적 효력이에요. 같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라요.

부동산등기부는 어떻게 열람하나요

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘어요. 부동산등기부의 등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 이뤄져 있어요. 표제부에는 부동산의 표시, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 적혀요. 등기부는 영구히 보존해야 해요.

누구든지 수수료를 내고 등기기록의 전부나 일부를 열람하고, 이를 증명하는 등기사항증명서를 발급해 달라고 청구할 수 있어요. 관할 등기소가 아닌 다른 등기소에서도 청구할 수 있어요. 신청서나 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람할 수 있고, 등기관 또는 지정된 직원이 보는 앞에서 열람해야 해요. 인터넷으로 열람하면 전자적으로 볼 수 있어요.

부동산등기는 누가 어떻게 신청하나요

부동산등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁으로 해요. 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이에요. 매매라면 매도인이 등기의무자, 매수인이 등기권리자예요. 실제로는 매수인이 매도인에게서 인감도장을 찍은 위임장을 받아 혼자 등기소에 가는 경우가 많아요.

단독으로 신청하는 예외도 있어요. 소유권보존등기는 등기명의인이 될 사람이 단독으로 하고, 상속이나 법인 합병 같은 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 해요. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 따른 등기는 승소한 쪽이 단독으로 하고, 부동산 표시의 변경이나 경정 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 해요.

신청 방법은 두 가지예요. 신청인이나 대리인이 등기소에 가서 서면을 내는 방문신청과, 인터넷등기소나 앱으로 정보를 보내는 전자신청이에요. 변호사나 법무사가 대리하는 경우에는 사무원이 서면을 제출할 수 있어요. 전자신청은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 대리해서 하고, 먼저 사용자등록을 해야 해요. 사용자등록의 유효기간은 3년이에요.

소유권이전 부동산등기는 언제까지 신청하나요

부동산의 소유권을 이전하는 계약을 맺은 사람은 대가적인 채무를 서로 부담하면 반대급부의 이행이 끝난 날부터, 한쪽만 채무를 부담하면 계약의 효력이 생긴 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 해요. 계약이 취소되거나 해제됐거나 무효이면 해당하지 않아요. 아직 소유권보존등기가 안 된 부동산을 계약한 경우에도 정해진 날부터 60일 안에 보존등기를 신청해요. 적절한 이유 없이 신청하지 않으면 취득세 과세표준에 일정 세율을 곱한 금액의 5배 이하의 과태료가 부과돼요.

매매로 소유권 이전등기를 신청할 때 시·군·구청에서 준비하는 서류는 토지대장이나 건축물대장 등본, 주민등록등(초)본, 부동산거래계약신고필증(또는 검인), 매도인의 부동산매도용 인감증명서(발행일부터 3개월 이내)와 취득세 납부고지서예요. 농지라면 농지취득자격증명원, 토지거래허가구역이라면 토지거래허가서도 필요해요.

은행에서는 취득세를 내고 영수필확인서를 받고, 국민주택채권을 매입하고, 대법원등기 수입증지를 사요. 계약서에 적힌 거래금액이 1,000만 원을 넘으면 인지세 납부 의무도 있는데, 주택 소유권 이전 증서의 금액이 1억 원 이하이면 내지 않아도 돼요. 여기에 매매계약서, 매도인이 이전에 받은 등기필정보, 필요하면 위임장과 매매목록을 갖춰요.

등기관은 신청을 어떻게 처리하나요

등기신청은 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봐요. 등기관이 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생겨요. 접수되면 접수번호가 매겨지고, 처리가 끝날 때까지 해당 등기부의 등기사항증명서를 발급받을 수 없어요. 등기관은 신청서 조사, 등기부 대조, 등기부 기입, 교합 순서로 처리해요.

등기관은 관할이 아닌 사건, 신청 권한이 없는 사람의 신청, 신청정보와 등기기록의 부동산 표시가 맞지 않는 경우, 첨부정보를 내지 않은 경우, 취득세나 등록면허세, 수수료를 내지 않은 경우, 대장과 부동산 표시가 맞지 않는 경우 등에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하해요. 다만 보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않아요.

등기가 끝나면 등기관은 새 권리자에게 등기필정보를 통지해요. 이 정보는 나중에 그 권리자가 등기의무자가 되어 등기를 신청할 때 내야 해요. 소유권이전등기를 할 때 부동산 거래신고를 한 매매계약이면 거래가액도 기록해요.

등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있어요. 이의신청은 구술로는 못 하고, 이의신청서를 등기소에 내거나 인터넷으로 이의신청정보를 보내야 해요. 등기관의 결정에 대한 이의신청은 등기권리자와 등기의무자만 할 수 있고 제3자는 못 해요.

중간생략등기와 명의신탁은 왜 문제가 되나요

중간생략등기는 A가 B에게 팔고 B가 C에게 판 부동산을 B 앞으로 이전등기하지 않고 A에서 C로 바로 이전하는 등기예요. 조세를 피하거나 시세 차익을 얻거나 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 피할 목적으로 소유권 이전등기 기한을 어기면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과돼요. 등기권리자가 정해진 날부터 3년 안에 소유권 이전등기를 신청하지 않으면 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금도 부과돼요.

명의신탁은 실권리자가 다른 사람 명의로 등기하기로 약정하는 것인데, 약정과 그에 따른 등기는 무효이고 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과돼요. 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금에 처해질 수도 있어요.

대지권 부동산등기가 멈춘 사례는 무엇인가요

대지권 부동산등기가 멈춘 사례로 일산 하이파크시티가 있어요. 국민권익위원회는 2026년 9월 23일 고양시 일산 하이파크시티 입주민의 대지권 등기 문제를 해결하려고 현장 간담회를 열었다고 밝혔어요. 입주한 지 16년이 지나도록 대지권 등기가 끝나지 않아 입주민들이 부동산 매매와 대출, 상속·증여 같은 재산권 행사에 어려움을 겪고 있다는 내용이에요.

원인은 개발지역 안 일부 토지가 지적도상 중복 등록되어 도시개발사업이 준공과 지적 정리 단계에서 멈춰 있고, 환지처분과 대지권 등기를 마치지 못한 것이에요. 권익위는 지적도상 중복 등록의 정정, 토지 소유기관의 자산 보전, 환지처분과 청산 문제를 두고 관계기관과 주민 의견을 듣고, 지적 정리와 환지처분·청산을 연계해 추진할 수 있는 조정방안을 마련하는 데 속도를 내겠다고 했어요.