공동주택관리법
공동주택관리법은 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 해서 국민의 주거수준 향상에 이바지하려고 만든 법이에요. 제1조가 이 목적을 밝혀요.
- 의무관리대상
- 300세대 이상, 또는 150세대 이상이면서 승강기나 중앙집중식 난방을 갖춘 공동주택 등이에요
- 입주자대표회의
- 4명 이상으로 구성해요
- 관리비 공개
- 관리비, 사용료 등, 장기수선충당금과 그 적립금액을 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개해야 해요
- 장기수선충당금
- 관리주체가 소유자에게 걷어 적립하고 장기수선계획에 따라 써요
- 하자담보책임 기간
- 시설별로 10년 범위에서 대통령령으로 정해요
- K-apt
- 관리비와 입찰정보 등을 공개하는 국토교통부의 공동주택관리정보시스템이에요
어떤 아파트가 의무관리대상인가요
법 제2조 제2호는 의무관리대상 공동주택을 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 사람을 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이라고 정의해요.
| 번호 | 의무관리대상 공동주택 |
|---|---|
| 1 | 300세대 이상의 공동주택이에요 |
| 2 | 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택이에요 |
| 3 | 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택이에요 |
| 4 | 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물이에요 |
| 5 | 위에 해당하지 않아도 입주자등이 대통령령 기준에 따라 동의해서 정한 공동주택이에요 |
출처1
입주자대표회의는 어떻게 구성하나요
입주자대표회의는 공동주택의 입주자등을 대표해 관리에 관한 주요 사항을 결정하는 자치 의결기구예요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 구성 | 4명 이상으로 하고, 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에서 선출한 동별 대표자로 구성해요 |
| 선출 | 입주자 중에서 보통·평등·직접·비밀선거로 뽑아요. 입주자 후보가 없는 선거구에서는 요건을 갖춘 사용자도 선출될 수 있어요 |
| 임원 | 대통령령에 따라 회장, 감사, 이사를 임원으로 두어요. 사용자인 동별 대표자는 원칙적으로 회장이 될 수 없어요 |
| 회의록 | 회의를 열면 회의록을 만들어 관리주체가 보관하게 해요. 300세대 이상이면 관리주체가 입주자등에게 공개해야 해요 |
| 의결사항 | 관리규약, 관리비, 시설의 운영 등에 관한 사항이에요 |
출처1
미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 복권되지 않은 파산자는 동별 대표자가 될 수 없고, 일정한 범죄로 금고 이상의 실형을 받은 뒤 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람이나 집행유예 기간 중인 사람도 될 수 없어요.
관리규약은 누가 정하나요
시·도지사는 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하려고 관리규약의 준칙을 정해야 해요. 입주자등은 이 준칙을 참조해 관리규약을 정해요. 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에게도 효력이 있어요.
관리비는 어떻게 내고 공개하나요
의무관리대상 공동주택의 입주자등은 유지관리에 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 해요. 관리주체는 아래 내역을 해당 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개해야 해요.
| 공개 내역 |
|---|
| 관리비예요 |
| 입주자등을 대행해 내는 사용료 등이에요 |
| 장기수선충당금과 그 적립금액이에요 |
| 그 밖에 대통령령이 정하는 사항이에요 |
출처1
지방자치단체의 장은 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등이 적정한지 점검하게 할 수 있고, 부적정하다고 판단하면 입주자대표회의와 관리주체에게 개선을 권고할 수 있어요.
K-apt에서는 무엇을 볼 수 있나요
K-apt는 공동주택 관리비의 투명성을 높이고 건전한 관리문화를 만들려고 의무관리대상 공동주택의 관리비, 유지관리 이력, 입찰정보, 외부회계감사 결과 등을 공개하고 전자입찰을 운영하는 시스템이에요. 한국부동산원은 관리비 등 48개 항목을 공개한다고 소개해요.
| 공개 정보 | 내용 |
|---|---|
| 관리비 | 공용관리비 등 48개 항목을 공개해서 유사 단지와 항목별로 비교할 수 있어요 |
| 입찰정보 | 주택관리업자와 사업자를 고를 때 전자입찰을 진행하고 공개해요 |
| 외부회계감사 결과 | 회계감사 결과와 감사의견을 공개해요 |
| 유지관리 이력 | 공사 내용과 금액 등을 공개해요 |
| 단지 기본정보 | 사용승인일, 단지유형, 난방방식, 주거전용면적, 동수, 세대수 등이에요 |
2024년 6월 시행령 개정으로 관리비 등 공개 항목에 TV방송수신료가 추가됐고 시행은 같은 해 10월이었어요.
장기수선충당금은 어떻게 쓰나요
관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자에게서 걷어 적립해야 해요. 장기수선계획은 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 쓰려고 주요 시설의 교체와 보수 등을 정하는 장기계획이에요.
사용은 장기수선계획에 따르는 것이 원칙이에요. 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 아래 용도에도 쓸 수 있어요.
| 번호 | 예외 용도 |
|---|---|
| 1 | 조정등의 비용이에요 |
| 2 | 하자진단과 감정에 드는 비용이에요 |
| 3 | 위 비용을 청구하는 데 드는 비용이에요 |
출처1
아파트에 하자가 생기면 누가 책임지나요
법 제36조는 사업주체가 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 진다고 정해요. 하자는 공사상 잘못으로 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 생겨 건축물이나 시설물의 안전상, 기능상, 미관상 지장을 줄 정도의 결함이에요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 담보책임기간 | 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 등을 고려해 내력구조부별·시설공사별로 10년 범위에서 대통령령으로 정해요 |
| 전유부분 기산일 | 입주자에게 인도한 날이에요 |
| 공용부분 기산일 | 사용검사일 또는 사용승인일이에요 |
| 공공임대 | 분양전환 목적으로 공급한 공공임대주택은 분양전환 전까지 임차인에게 하자보수 담보책임을 져요 |
출처1
하자보수는 누가 청구하나요
사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생하면 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법에 따른 관리단, 또는 공공임대주택의 임차인과 임차인대표회의의 청구에 따라 하자를 보수해야 해요. 담보책임기간에 하자가 생기면 사업주체는 손해를 배상할 책임도 있고, 이 손해배상은 민법 제667조를 준용해요.
시장·군수·구청장은 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하면 안전진단기관에 의뢰해 안전진단을 할 수 있어요. 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수 청구에 따르지 않으면 시정을 명할 수 있어요.
상황별로 한눈에 정리하면 어떻게 되나요
| 상황 | 알아둘 점 |
|---|---|
| 우리 아파트가 200세대이고 승강기가 있어요 | 150세대 이상으로 승강기가 설치돼 의무관리대상이에요 |
| 입주자대표회의 회의록을 보고 싶어요 | 300세대 이상이면 관리주체가 공개해야 하고, 열람이나 복사를 청구할 수 있어요 |
| 관리비가 비싼지 비교하고 싶어요 | K-apt에서 유사 단지와 항목별로 비교할 수 있어요 |
| 장기수선충당금은 누구에게 걷나요 | 해당 주택의 소유자에게서 걷어요 |
| 충당금으로 하자 소송 비용을 쓰고 싶어요 | 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자진단·감정 비용이나 이를 청구하는 비용으로 쓸 수 있어요 |
| 하자가 생겼어요 | 담보책임기간 안이면 입주자나 입주자대표회의 등이 사업주체에 보수를 청구할 수 있어요 |
| 세입자도 입주자대표회의를 할 수 있나요 | 입주자 후보가 없는 선거구에서는 요건을 갖춘 사용자도 동별 대표자가 될 수 있어요 |
| 전자입찰 정보를 보고 싶어요 | K-apt가 주택관리업자와 사업자 선정 입찰정보를 공개해요 |
출처
- 공동주택관리법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- K-apt 소개 — 공동주택관리정보시스템(국토교통부) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 공동주택관리정보(K-apt) 주요사업 — 한국부동산원 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
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숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.
