임차권등기명령

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 상가건물도 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않으면 임차건물 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있어요.

금융기관 등이 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우에는 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 이때는 양수 일자와 그 취지를 임차권등기의 대위원인으로 적어요.

신청서에는 무엇을 적고 어떤 서류를 붙이나요

신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고, 신청 이유와 원인 사실을 소명해야 해요. 임대차의 목적이 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 붙여요.

임차권등기명령신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 성명·주소, 반환받지 못한 임차보증금액과 차임, 신청의 취지와 이유, 첨부서류 등을 적고 임차인이나 대리인이 기명날인 또는 서명해요. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 해요. 예를 들어 신청에 든 비용은 인지 2,000원처럼 임차인이 먼저 내지만, 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요.

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법원 창구에서는 실제로 무엇을 준비하나요

인천지방법원은 2023년 5월 안내에서 신청할 때 다음 서류와 비용을 준비하라고 안내해요.

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임대인이 법인이면 법인 등기사항증명서를, 다가구주택의 일부만 빌렸다면 별지 도면을 더 내요. 신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원에 직접 내거나 대법원 전자소송 누리집으로 인터넷 접수할 수 있어요.

임차권등기명령 신청 이후 진행 절차

법원은 임차권등기명령 신청에 대한 재판을 결정으로 하고 당사자에게 송달해요. 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때에 효력이 생겨요.

법원사무관 등은 결정이 임대인에게 송달되면 지체 없이 촉탁서에 결정 등본을 붙여 등기관에게 임차권등기 기입을 촉탁해요. 주택임차권등기명령은 임대인에게 송달하기 전에도 촉탁할 수 있어요. 등기관은 기입을 마치면 등기완료통지서를 만들어 촉탁한 법원에 보내요.

임대인은 임차권등기명령 결정에 대해 이의신청을 할 수 있고, 임차인은 신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있어요.

광주지방법원은 신청서를 낸 뒤 1~2주 지나 건물 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 마쳐졌는지 확인하고, 그다음에 이사하거나 주민등록을 옮기라고 안내해요. 그 건물에 경매가 시작돼 배당을 받으려고 신청했다면, 배당요구 종기 전에 등기부등본 등을 붙여 권리신고와 배당요구를 따로 해야 해요.

임차권등기의 효력과 기록 사항

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득해요. 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않아요.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 법이 정한 우선변제를 받을 권리가 없어요. 임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

등기관은 임차권등기를 할 때 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임대차 목적인 주택의 범위, 점유를 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 기록하고 등기의 목적을 주택임차권이라고 적어요. 상가건물은 사업자등록을 신청한 날을 기록하고 등기의 목적을 상가건물임차권이라고 적어요.

전세보증금반환보증을 받으려면 임차권등기명령을 어떻게 이어가나요

한국주택금융공사의 전세지킴보증은 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 공사가 대신 지급하는 보증이에요. 이 보증으로 보증금을 청구하려면 임차권등기명령이 필수 절차로 들어 있어요. 공사가 안내하는 이행 청구 절차는 일곱 단계예요.

계약이 끝나기 전에는 두 가지를 해요. 먼저 임대차계약 갱신을 거절한다고 만료 2개월 전에 통지해요. 내용증명 우편은 임대인에게 도달해야 하고, 문자는 임대인이 내용을 알았다는 답장을 받아야 해요. 그다음 전세대출과 반환보증의 기한을 연장하는데, 이때는 고객이 직접 금융기관을 찾아가야 해요.

계약이 끝난 뒤에는 순서가 이어져요. 임차보증금 반환채권을 공사에 넘기는 양도를 가입 때 하지 않았다면 지사를 방문하거나 온라인으로 계약해요. 그다음 임대차 계약 만료 직후 법원에 임차권등기명령을 신청해요. 계약 만료 1개월 뒤에는 온라인이나 지사 방문으로 보증 사고 발생을 신고하고 이행을 청구할 수 있어요. 공사는 신청 내용과 서류로 보증채무 이행 심사를 해서 지급 여부를 정하고, 승인되면 이사 날짜를 협의해 집을 비운 뒤 보증채무 이행금을 지급해요.

여기서 보증 사고는 두 가지예요. 임대차계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월이 지났는데도 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 그리고 계약 기간 중 임대차 목적물이 경매나 공매로 배당절차가 끝났는데 임차인이 받아야 할 보증금의 전부나 일부를 못 받은 경우예요. 임차권등기명령은 주택임대차보호법에 따라 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받은 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하도록 법원 명령으로 하는 등기이고, 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있어요. 문의는 고객센터 1688-8114예요.