법원경매 경매
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정해요.1
핵심 정리 기준
- 매각기일 공고
- 매각기일 2주 전까지
- 서류 열람
- 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 비치
- 대금 납부
- 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 기한까지
- 인도명령
- 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청
법원경매는 어떻게 진행되나요
그다음 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고하고 이해관계인에게 알려요.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 감정·최저매각가격 | 감정평가액을 참작해 최저매각가격 결정 |
| 2. 서류 비치 | 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 법원에 비치 |
| 3. 매각기일 공고 | 매각기일 2주 전까지, 입찰보증금액과 제공 방법 포함 |
| 4. 입찰(기일입찰) | 매각기일에 입찰표와 보증을 집행관에게 제출 |
| 5. 매각결정기일 | 매각기일부터 1주 안, 매각 허가 여부 결정 |
| 6. 대금 납부 | 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 기한까지 |
| 7. 인도 | 대금 낸 뒤 6개월 안에 인도명령 신청 |
입찰표에는 사건번호와 부동산, 입찰자 이름과 주소, 입찰가격을 적고, 입찰가격은 정확한 금액으로 써야 해요. 한 번 낸 입찰은 취소하거나 바꿀 수 없어요. 대리인은 대리권 증명 문서를, 법인은 대표자 자격 증명 문서를 함께 내고, 공동 입찰이면 각자의 지분을 적어요.
집행관은 입찰표 제출을 알린 뒤 최소 1시간이 지나야 입찰을 마감하고, 입찰자를 참여시켜 입찰표를 열어요. 최고가가 같은 사람이 둘 이상이면 그들끼리 다시 입찰하게 하고, 그래도 같으면 추첨해요. 다른 사람의 입찰을 방해하거나 부당하게 담합한 사람은 집행관이 매각장소에서 내보내거나 입찰하지 못하게 할 수 있어요.
| 입찰 뒤 상황 | 처리 |
|---|---|
| 아무도 입찰하지 않음(유찰) | 최저매각가격을 상당히 낮춰 새 매각기일 지정 |
| 2등 입찰자 | 최고가에서 보증금을 뺀 금액보다 높게 썼으면 차순위매수신고 가능 |
| 공유자 | 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 값으로 우선매수 신고 가능 |
| 매각 허가 결정에 불복 | 손해를 보는 이해관계인 등은 즉시항고 가능 |
| 낙찰자가 대금 미납 | 차순위매수신고인이 없으면 재매각, 전 매수인은 다시 입찰 못 하고 보증금도 돌려받지 못함 |
출처1
재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 다 내면 재매각 절차가 취소돼요. 매각대금을 다 낸 때 소유권을 얻고, 보증으로 낸 현금은 매각대금에 들어가요.
낙찰받으면 떠안는 권리는요
낙찰받으면 떠안는 권리는 그 권리가 저당권·압류·가압류보다 먼저인지 나중인지에 따라 달라져요.
| 권리 | 매각 뒤 |
|---|---|
| 저당권 | 모두 소멸 |
| 저당권·압류·가압류보다 늦은 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 | 소멸 |
| 그보다 앞선 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 | 매수인이 인수(전세권자가 배당요구하면 소멸) |
| 유치권 | 매수인이 유치권으로 담보된 채권을 갚아야 함 |
출처1
그래서 매각물건명세서에는 매각으로도 없어지지 않는 등기된 권리와 가처분이 적혀요.
출처
- 민사집행법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 2월 1일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 민사집행규칙 — 국가법령정보센터(법제처) · 2025년 7월 12일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
처음 쓴 날 고친 날 확인한 날
숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.
