재개발
재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역의 도시기능을 회복하려고 하는 정비사업이에요. 도로·상하수도 같은 기반시설은 양호하고 낡은 공동주택만 다시 짓는 재건축과 달리, 동네 전체의 기반시설까지 새로 정비해요.
- 정비계획 대상
- 노후·불량건축물이 전체 건축물 수의 60% 이상인 지역(시·도 조례로 50~70%)
- 조합 설립 동의
- 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 소유자
- 분양신청 기간
- 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내, 한 번 20일 연장 가능
- 투기과열지구 조합원 자격
- 관리처분계획 인가 뒤 사들인 사람은 조합원이 될 수 없음(상속·이혼 등 예외)
- 공공재개발 이주비 이자 지원
- 1주택자 기본이주비(보증금의 70%, 3억 원 한도)의 금리 1.8% 초과분을 최대 2%p 지원
- 계산 예시
- 이주비 3억 원을 연 4.8%로 빌리면 연 600만 원 이자 지원
재개발은 무엇이고, 재건축과 차이는 무엇인가요
「도시 및 주거환경정비법」은 정비사업을 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 나눠요. 재개발은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 지어 공급하거나 환지로 공급하는 방식으로 진행해요.
| 구분 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역, 상업·공업지역 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역 |
| 주된 목적 | 주거환경 개선, 상업·공업지역의 도시기능 회복과 상권 활성화 | 노후 공동주택 단지의 주거환경 개선 |
출처1
재개발은 기반시설이 열악한 동네 전체를 정비하는 반면 재건축은 기반시설이 양호한 곳의 낡은 공동주택만 다시 짓는다는 점이 재개발과 재건축의 가장 큰 차이예요. 기본계획은 특별시장·광역시장·시장 등이 10년 단위로 세우고 5년마다 타당성을 검토하며, 정비계획은 이 기본계획에 맞는 범위에서 정해요. 정비계획을 세울 수 있는 곳은 노후·불량건축물이 전체 건축물 수의 60% 이상인 지역이고, 재정비촉진지구는 50%, 그 밖의 지역은 시·도 조례로 50~70% 사이에서 정할 수 있어요.
재개발 절차는 어떻게 되나요
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 기본계획·정비계획 | 10년 단위 기본계획, 그 안에서 정비계획 결정과 정비구역 지정 |
| 조합 설립 | 토지등소유자 4분의 3 이상·토지면적 2분의 1 이상 동의, 시장·군수 등 인가 |
| 동의 전 정보 제공 | 추진위원회가 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 먼저 알려야 함 |
| 분양 공고·신청 | 사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고(대통령령으로 정하는 경우 1회 30일 연장 가능), 분양신청은 통지일부터 30~60일 |
| 관리처분계획 | 분양신청 현황으로 수립, 조합원총회 의결 뒤 인가 신청 |
| 현금청산 | 분양신청을 하지 않은 사람 등과 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의, 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정 |
| 재산 평가 | 종전 토지·건축물의 가격과 분양 추산액은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액의 산술평균 |
분양신청 통지에는 분양대상자별 종전 토지·건축물의 명세와 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간이 들어가요. 현금청산 협의가 안 돼 사업시행자가 60일을 넘겨 매도청구소송을 내면, 지연 기간 6개월 이내는 연 5%, 6~12개월은 10%, 12개월 초과는 15%의 이자를 줘야 해요.
재개발 조합원과 1세대 기준
조합원은 토지등소유자로 하되, 한 필지나 한 채를 여러 명이 함께 가졌거나 여러 명이 1세대에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봐요. 주민등록이 달라도 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 1세대로 보고, 조합설립인가 뒤 세대를 나눠도 이혼과 19세 이상 자녀의 실제 분가가 아니면 1세대로 봐요.
투기과열지구의 재개발에서는 관리처분계획 인가 뒤 건축물이나 토지를 사거나 증여받은 사람은 조합원이 될 수 없고, 사업시행자는 그 사람에게 손실보상을 해야 해요. 다만 근무·생업·1년 이상 치료·취학·결혼으로 세대원 모두가 다른 시·군으로 옮기거나, 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머무는 경우 등에 판 집을 산 사람은 조합원이 될 수 있어요.
정비구역이나 정비예정구역의 집을 사려면 무엇을 알아야 하나요
정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하려고 도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 지정·고시한 구역이에요. 구역 안 주택을 사기 전에 그 땅이 어느 단계에 있는지에 따라 할 수 있는 일과 조합원이 될 수 있는지가 달라져요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 구역 안 행위 제한 | 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위를 하려면 시장·군수등의 허가를 받아야 해요 |
| 지정 전 투기 방지 | 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역은 3년 이내(1년 한 차례 연장)의 기간 동안 건축물의 건축, 토지분할, 일반건축물대장의 집합건축물대장 전환, 전유부분 분할을 제한할 수 있어요 |
| 지역주택조합 | 정비예정구역과 정비구역에서는 지역주택조합의 조합원을 모집할 수 없어요 |
| 투기과열지구의 재개발 | 관리처분계획 인가 뒤 건축물이나 토지를 사들인 사람은 조합원이 될 수 없어요. 상속·이혼으로 넘어간 경우는 빠져요 |
| 투기과열지구의 분양신청 | 관리처분계획에 따라 분양대상자가 된 사람과 그 세대는 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없어요. 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 얻은 경우는 신청할 수 있어요 |
출처3
구역이 해제되기도 해요. 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되도록 추진위원회 승인을 신청하지 않거나, 추진위원회 승인일부터 2년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나, 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되도록 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 정비구역의 지정권자가 구역을 해제해야 해요. 정비예정구역은 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되도록 구역이 지정되지 않으면 해제 대상이에요. 토지등소유자(조합원)의 100분의 30 이상이 동의해 연장을 요청하면 2년 범위에서 해제하지 않고 기간을 늘릴 수 있어요. 구역이 해제되면 정비계획으로 바뀐 용도지역과 정비기반시설은 정비구역 지정 이전 상태로 돌아간 것으로 봐요.
재개발 보상금과 이사비는 어떻게 정해지나요
정비구역에서 토지나 건축물의 소유권을 수용하거나 사용할 때는 이 법에 규정된 사항 말고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 따라요. 사업시행계획인가 고시가 있으면 그 법의 사업인정 고시가 있은 것으로 봐요.
분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 사람, 투기과열지구에서 5년 제한으로 분양신청을 할 수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람이 현금청산 대상이에요. 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해서 정하고, 재개발의 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인등은 공익사업법 제68조제1항에 따라 선정해요. 이 조항은 사업시행자가 감정평가법인등 3인에게 평가를 맡기되, 시·도지사와 토지소유자가 각각 추천하지 않는 경우에는 2인에게 맡기도록 해요. 협의가 안 돼 수용재결이나 매도청구소송으로 넘어가면 앞서 본 지연 이자가 붙어요.
| 보상 항목 | 기준 |
|---|---|
| 영업 손실 | 휴업기간은 4개월 이내로 보고, 4개월 넘게 영업을 할 수 없거나 이전이 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간(2년 상한)으로 해요. 보상대상자는 공람공고일에 인정해요 |
| 소유자 주거이전비 | 주거용 건축물 소유자가 그 건축물에 실제 거주한 경우 가구원수에 따라 2개월분. 실제 거주하지 않거나 무허가건축물등이면 제외 |
| 세입자 주거이전비 | 사업인정고시일등 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분. 무허가건축물등 세입자는 1년 이상 거주해야 해요 |
| 주거이전비 산정 | 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비 기준 |
| 이사비 | 주택 연면적 기준(아래 표)으로 산정한 이사비를 주거용 건축물 거주자에게 보상 |
이사비는 연면적에 따라 보통인부 임금, 5톤 화물차 운임, 포장비로 구성돼요.
| 주택 연면적 | 임금 | 차량운임 | 포장비 |
|---|---|---|---|
| 33제곱미터 미만 | 3명분 | 1대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
| 33제곱미터 이상 49.5제곱미터 미만 | 4명분 | 2대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
| 49.5제곱미터 이상 66제곱미터 미만 | 5명분 | 2.5대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
| 66제곱미터 이상 99제곱미터 미만 | 6명분 | 3대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
| 99제곱미터 이상 | 8명분 | 4대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
공공재개발 이주비 이자는 얼마나 지원되나요
공공재개발 이차보전은 사업비 대출이자의 일부를 주택도시기금으로 지원하는 제도로, 2023년 5월 협약 이후 35개 사업장에 적용돼 왔어요. 국토교통부는 2026년 10월 1일 협약을 고쳐 새로 선정된 후보지 3곳 등 신규 사업장도 지원하고, 주민의 이주비 대출이자까지 지원하기로 했어요.
| 이주비 이자 지원 | 기준 |
|---|---|
| 대상 | 1주택자가 이주하거나 세입자 보증금을 돌려주려고 받는 이주비 대출, 다주택자 제외 |
| 한도 | 기본이주비 대출금, 권리자별 전세 등 보증금의 70%, 3억 원 한도 |
| 지원 폭 | 대출금리 중 1.8%를 넘는 부분을 최대 2%p |
| 기간 | 대출 실행부터 입주지정기간(60일)까지 |
이 기준으로 이주비 이자 지원액을 계산하면 아래와 같아요.
| 예시 | 계산 |
|---|---|
| 이주비 3억 원, 연 4.8% | 1.8% 초과분 3.0%p 중 2%p 지원 → 3억 원 × 2% = 연 600만 원 |
| 이주비 2억 원, 연 3.5% | 1.8% 초과분 1.7%p 모두 지원 → 2억 원 × 1.7% = 연 340만 원 |
| 보증금 5억 원 세입자 반환용 | 70%는 3억 5천만 원이지만 한도 3억 원까지 지원 대상 |
예를 들어 이주비 2억 원을 연 3.5%로 빌리면 1.8%를 넘는 1.7%p를 모두 지원받아 연 340만 원을 덜 내요. 위 표는 보도자료의 지원 기준에 숫자를 넣은 계산값이고, 국토교통부는 이주부터 입주까지 3년이 걸리면 3억 원 대출로 약 1,800만 원을 아낀다고 계산했어요. 신청은 각 사업장 시행자(LH·SH·GH)를 통해 해요.
출처
- 재개발사업(생활법령) — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 공공재개발 이주비 및 사업비 이차보전 지원 확대 — 국토교통부(대한민국 정책브리핑) · 2026년 10월 1일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 도시 및 주거환경정비법 — 법제처 국가법령정보센터 · 2026년 7월 1일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 — 법제처 국가법령정보센터 · 2026년 9월 8일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 — 법제처 국가법령정보센터 · 2026년 7월 1일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 — 법제처 국가법령정보센터 · 2024년 4월 9일 시행 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
- 공공재개발 이주비도 이자 지원…3억원 대출 시 연 600만원 절감 — 데일리안 (발행 2026-10-01, 확인 2026-10-25)(새 창)
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