명도소송

명도소송 뜻과 소송을 낼 수 있는 경우

명도소송은 물건의 인도·명도를 구하는 소송으로, 소유권에 기한 경우와 임차권 등의 계약 해지·해제·기간 만료를 원인으로 하는 경우로 나뉘어요. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있지만, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 점유자는 반환을 거부할 수 있어요. 그래서 세입자를 상대로 한 명도소송은 먼저 임대차가 적법하게 끝났는지가 핵심이에요.

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주택 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 2년이에요. 다만 2기의 차임액에 이르도록 연체하거나 임차인 의무를 현저히 어긴 임차인에게는 이 묵시적 갱신이 적용되지 않아요.

갱신요구를 거절할 수 있는 사유

주택 임차인이 계약갱신을 요구해도 임대인은 2기 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 철거·재건축, 임대인이나 직계존비속의 실제 거주 같은 사유가 있으면 거절할 수 있어요. 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있어요. 상가건물도 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손 같은 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있어요.

보증금을 돌려받을 때까지의 관계

주택 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봐요. 상가건물 임대차도 임대차가 끝난 뒤 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봐요. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 2년, 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 1년으로 보고, 임차인은 더 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어요.

소송 전에 쓸 수 있는 임대차분쟁조정

주택 임대차 분쟁은 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사와 한국부동산원의 지사·사무소에 두고, 시·도도 둘 수 있으며, 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환 같은 분쟁을 심의·조정해요. 2017년 5월 30일 출범한 조정위원회에는 가까운 곳에 서면이나 말로 신청할 수 있고, 사실 조사와 법률 검토를 거쳐 조정안이 나와요. 국토교통부는 2023년부터 한국토지주택공사가 운영하던 6개 조정위원회 가운데 4곳을 한국부동산원으로 넘겨 운영하고, 주요 조정사례를 담은 주택임대차 분쟁조정 사례집도 펴냈어요.

명도소송 절차와 기간

명도소송 절차는 소장 제출, 피고의 답변서 제출, 변론과 판결, 강제집행 순서로 진행돼요. 토지나 건물에 관한 소송을 낼 때는 소가를 산정할 수 있도록 개별공시지가나 시가표준액을 알 수 있는 토지대장등본, 공시지가확인원, 건축물대장등본을 내야 해요.

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판결 선고기간은 법이 정한 원칙이고, 답변서를 내 다투면 변론기일이 잡혀 심리가 이어져요. 피고가 청구 원인 사실을 모두 인정하는 답변서를 내고 따로 항변하지 않을 때도 변론 없이 판결할 수 있어요.

소송 중 점유가 바뀌는 것을 막는 가처분

다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있어요. 가처분 재판은 본안 관할법원이나 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 맡아요. 인도할 물건을 제3자가 점유하고 있으면 채권자 신청에 따라 채무자의 제3자에 대한 인도청구권을 채권자에게 넘기는 방식으로 집행해요.

명도소송 강제집행과 남은 짐

부동산 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받으려고 출석한 때에만 해요. 집행 대상이 아닌 가구 같은 동산은 집행관이 치워 채무자에게 넘기고, 채무자가 없으면 함께 사는 분별력 있는 친족이나 대리인·고용인에게 넘겨요. 그런 사람도 없으면 집행관이 채무자 비용으로 보관하고, 채무자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각한 뒤 비용을 빼고 남은 돈을 공탁해요.

명도소송 비용과 인지대 계산

명도소송 비용 가운데 소장에 붙이는 인지액은 소송목적의 값(소가)에 따라 정해지고, 명도 소송의 소가는 목적물 가액을 기준으로 계산해요.

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이렇게 구한 소가에 아래 인지액 기준을 적용해요.

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계산한 인지액이 1천 원 미만이면 1천 원으로 하고, 1천 원 이상이면 100원 미만은 버려요. 전자소송으로 소장을 내면 인지액의 10분의 9만 붙이고, 항소장은 1.5배, 상고장은 2배를 붙여요.

인지대 계산 예시

인지대 계산 예시로, 예를 들어 시가표준액이 2억 원인 건물을 월세 연체로 임대차를 해지한 뒤 명도소송을 내면, 건물 가액은 2억 원 × 50% = 1억 원이고 소가는 1억 원 × 1/2 = 5,000만 원이에요. 인지액은 5,000만 원 × 45/10,000 + 5,000원 = 230,000원이고, 전자소송이면 230,000원 × 9/10 = 207,000원이에요.

소송비용은 누가 내나요

소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담해요. 다만 법원은 사정에 따라 승소한 당사자에게도 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 않았던 행위로 생긴 비용을 부담하게 할 수 있어요. 소가를 산정하는 데 필요한 비용은 당사자가 미리 내야 하고, 이 비용도 소송비용의 일부가 돼요.