국민주택채권
국민주택채권은 정부가 국민주택 사업에 필요한 자금을 마련하려고 주택도시기금의 부담으로 발행하는 채권이에요. 부동산 등기를 하거나 인허가를 받을 때 법이 정한 사람은 이 채권을 사야 하고, 이 중 가장 흔한 것이 제1종 국민주택채권이에요.
- 매입 대상
- 면허·허가·인가를 받는 사람, 등기·등록을 신청하는 사람, 공공기관과 건설공사 도급계약을 맺는 사람, 주택법에 따라 공급되는 주택을 받는 사람 가운데 대통령령으로 정한 사람이에요
- 부동산 등기
- 소유권 이전·보존 때는 시가표준액에 따라 정해진 비율로 사요
- 저당권 설정
- 설정금액이 2천만 원 이상이면 설정금액의 10/1,000이고, 매입금액이 10억 원을 넘으면 10억 원으로 계산해요
- 최저 매입금액
- 1만 원이고 1만 원 미만 단수는 5천 원 이상이면 올려요
- 상환과 이율
- 발행일부터 5년이고 2025년 4월 1일부터 연 1.00%예요
- 소멸시효
- 원금과 이자 모두 상환일부터 5년이에요
누가 국민주택채권을 사야 하나요
주택도시기금법 제8조는 아래 중 어느 하나에 해당하는 사람 가운데 대통령령이 정한 사람이 국민주택채권을 사야 한다고 정해요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 면허·허가·인가 | 국가나 지방자치단체로부터 받는 사람이에요 |
| 등기·등록 | 국가나 지방자치단체에 신청하는 사람이에요 |
| 도급계약 | 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정한 공공기관과 건설공사 도급계약을 맺는 사람이에요 |
| 주택 공급 | 주택법에 따라 건설·공급하는 주택을 공급받는 사람이에요 |
출처1
주택도시기금 포털은 부동산등기를 할 때의 매입 대상자를 이렇게 안내해요. 소유권 보존이나 이전 때는 그 등기명의자, 상속 때는 상속인, 저당권 설정 때는 저당권설정자, 저당권 이전 때는 이전을 받는 사람이에요. 같은 날 같은 용도의 등기·등록·면허·허가·계약 1건당 채권은 1건을 넘을 수 없어요.
부동산 등기를 할 때 얼마를 사야 하나요
시행령 별표는 부동산 등기 때의 매입금액을 지방세법에 따른 시가표준액을 기준으로 정해요.
등기하는 부동산이 공유물이면 공유지분율에 따라 계산한 시가표준액을 쓰고, 공동주택은 세대당 시가표준액을 써요.
부동산등기 자세히 보기국민주택채권 매입금액은 어떻게 계산하고 계산기는 어디에 있나요
주택도시기금 포털의 '셀프 채권매입 도우미'에서 매입용도, 대상물건 지역(서울특별시 및 광역시인지 그 밖의 지역인지), 시가표준액을 넣으면 매입해야 할 채권 금액을 계산해 줘요. 매입용도에는 부동산 소유권등기(주택·토지·주택과 토지 외), 상속·증여·무상취득 등기, 부담부 증여, 저당권 설정·이전, 건축허가, 등록·면허·허가가 있어요.
| 순서 | 하는 일 |
|---|---|
| 1 | 매입의무 대상자인지, 면제 대상인지 시행령 별표로 확인해요 |
| 2 | 매입용도, 대상물건 지역, 시가표준액을 넣고 매입대상 채권금액을 조회해요. 주택은 토지가 포함된 가격이라 건물분에 주택가격만 넣고 토지분은 따로 넣지 않아요 |
| 3 | 채권을 보유하지 않고 곧바로 팔 때 실제로 부담하는 금액이 궁금하면 '고객부담금 조회하기'에서 발행금액을 넣어 확인해요 |
| 4 | 인터넷은행 바로가기나 은행 영업점에서 채권을 사요. 곧바로 매도하는 경우는 영업점이나 해당 은행의 비대면 채널로 할 수 있고, 만기까지 보유하려면 영업점을 방문해야 해요 |
시가표준액은 종류마다 확인하는 곳이 달라서 아파트 같은 공동주택은 부동산 공시가격 알리미의 공동주택가격 열람에서, 오피스텔 건물은 위택스의 단독·공동주택 외 열람에서, 토지는 개별공시지가에 해당 면적을 곱해서 구해요. 해당 면적은 등기부등본의 토지면적에 대지권 비율을 곱한 값이에요. 신규 분양 공동주택은 지방세법상 사실상의 취득가격(취득세 과세표준)을 시가표준액으로 보고, 공동명의로 취득하면 지분율에 따라 나눈 시가표준액을 넣어요. 예를 들어 시가표준액이 1억 원인 아파트를 부부가 각각 1/2 지분으로 취득하면 각자 5천만 원에 해당하는 매입율을 적용해요.
| 계산 단계 | 예시 |
|---|---|
| 매입금액 구하기 | 포털 안내에 나온 부산광역시 동래구 아파트 시가표준액 × 시행령 별표의 특별시·광역시 구간(2억 6천만 원 이상 6억 원 미만) 비율 = 529,000,000원 × 26/1,000 = 13,754,000원 |
| 1만 원 단위로 맞추기 | 5천 원 미만은 버리고 5천 원 이상은 올려 1만 원 단위로 사요. 단수 4,000원은 버려서 1만 원 × 1,375 = 13,750,000원 |
| 발행금액 입력 예 | 매입금액이 15,054,000원이면 발행금액 15,050,000원, 15,055,000원이면 15,060,000원, 1,042,263원이면 1,040,000원을 넣어요 |
채권을 사자마자 팔면 실제로는 얼마를 부담하나요
주택도시기금 포털은 채권 매입과 동시에 곧바로 매도하는 경우를 따로 안내해요. '고객부담금 조회'는 채권을 보유하지 않고 즉시 매도할 때 매도금액에 선급이자와 세금을 더하고 빼서 고객이 실제로 부담하는 금액을 보여 주고, 이 금액은 조회하는 날짜에 따라 달라질 수 있다고 밝혀요. 채권매도단가, 수익률, 할인율은 포털의 '채권매도단가/수익률/할인율' 메뉴에서 볼 수 있고, 이 화면은 우리은행의 조회 화면으로 연결돼요.
사지 않아도 되는 경우가 있나요
시행령 별표는 국가기관, 지방자치단체, 대통령령으로 정한 공공기관, 지방공기업, 한국자산관리공사, 부동산투자회사, 한국주택금융공사의 매입 의무를 면제해요. 일부만 면제하거나 특정 등기에서 사지 않는 경우도 정해 두었어요.
| 면제되는 경우 | 내용 |
|---|---|
| 종교·사회복지 | 허가받은 종교단체나 사회복지법인이 종교용·사회복지용 건축물을 짓거나 소유권을 보존·이전하는 경우예요 |
| 교육용 | 학교법인이나 사립학교경영자가 교육용 토지·건축물의 소유권을 보존·이전하는 경우예요 |
| 농지 | 농업인이나 영농조합법인 등이 영농을 목적으로 농지를 취득해 이전등기하거나 저당권을 설정·이전하는 경우예요 |
| 세금 담보 | 조세를 분납·연부연납하거나 납부를 미루려고 제공한 담보에 저당권을 설정하는 경우예요 |
| 노후연금 | 주택담보노후연금보증을 받는 사람이나 장기주택저당대출에 가입한 사람이 담보로 주택에 근저당을 설정하는 경우예요 |
| 건축물 보존등기 | 건축허가를 신청할 때 이미 채권을 산 사람이 사용승인 후 소유권보존등기를 하는 경우예요 |
| 국가유공자 | 대부금으로 취득한 재산을 담보로 제공하는 등 근저당 설정이 필요한 경우예요 |
출처2
주택도시기금 포털은 면제 대상을 행위 주체별로 22가지로 정리하고, 건축허가 때 용도가 공장용, 교육용, 종교용, 자선용, 공익용이면 매입이 면제된다고 안내해요.
이율과 상환은 어떻게 되나요
제1종 국민주택채권은 발행일부터 5년 뒤에 상환해요. 발행이율은 2025년 4월 1일부터 연 1.00%이고 연 단위 복리로 계산해요. 2022년 12월부터 2025년 3월까지는 연 1.30%였어요. 발행일은 채권을 매출한 달의 말일이에요.
만기 전에 돌려받는 중도상환은 가능한가요
아래 경우에는 만기 전에 중도상환을 신청할 수 있어요. 매입한 은행 영업점에서 직접 신청해요.
| 중도상환 사유 | 내용 |
|---|---|
| 인허가 철회·취소 | 해당 면허·허가·인가가 매입자의 귀책 사유 없이 철회되거나 취소된 경우예요 |
| 착오 매입 | 매입 대상자가 아닌데 착오로 샀거나 법정 금액을 초과해 산 경우예요 |
| 도급계약 취소 | 국가, 지방자치단체 등과 건설공사 도급계약을 맺었다가 귀책 사유 없이 계약이 취소된 경우예요 |
출처3
원금과 이자의 소멸시효는 국채법 제14조에 따라 상환일부터 5년이에요. 국민주택채권은 국채에 해당하므로 소멸시효가 끝난 채권은 국고(기금)에 귀속돼요. 그래서 상환일이나 시효가 끝나기 전에 꼭 상환받아야 해요.
제2종 국민주택채권은 무엇인가요
시행령은 국토교통부장관이 분양가상한제가 적용되는 주거전용면적 85제곱미터 초과 주택을 공급받으려는 사람에게 제2종 국민주택채권을 사게 할 수 있다고 정해요. 제2종의 매입기준과 절차, 효력은 국토교통부령으로 정해요. 주택도시기금 포털의 국민주택채권 안내 메뉴에서는 제2종 국민주택채권이 '발행폐지'로 표시돼 있어요.
국민주택채권을 살 때 자주 겪는 상황은 어떻게 처리하나요
출처
- 주택도시기금법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 6월 2일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 주택도시기금법 시행령(별표 포함) — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 9월 15일 시행 · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 제1종 국민주택채권 개요 — 주택도시기금(국토교통부·주택도시보증공사) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 행위주체별 국민주택채권 매입면제 — 주택도시기금(국토교통부·주택도시보증공사) · 2026년 10월 18일 확인(새 창)
- 셀프 채권매입 도우미 — 주택도시기금(국토교통부·주택도시보증공사) · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
- 매입대상금액조회 — 주택도시기금(국토교통부·주택도시보증공사) · 2026년 10월 24일 확인(새 창)
처음 쓴 날 고친 날 확인한 날
숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.
