다주택자양도세중과

중과 세율은 얼마인가요

양도소득세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 적용해요. 중과 대상은 네 가지예요.

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여기서 조정대상지역은 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 지역이에요. 하나의 자산이 두 가지 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 쪽을 세액으로 하고, 그 밖에 산출세액 계산에 필요한 사항은 대통령령에 맡겨요. 주택을 2년 미만 보유했다면 중과세율을 적용해 계산한 세액과 단기 보유 세율을 적용해 계산한 세액 중 큰 쪽을 양도소득 산출세액으로 해요.

보유 기간이 짧으면 세율은 어떻게 되나요

양도소득세 세율은 보유 기간에 따라서도 달라요. 주택, 조합원입주권, 분양권을 1년 미만 보유하고 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%예요. 분양권은 2년 이상 보유해도 60%를 적용하고, 주택이 2년 이상이면 기본세율을 적용해요. 주택이 아닌 일반 자산은 1년 미만이 50%, 1년 이상 2년 미만이 40%예요.

중과 유예는 언제 끝났나요

정부는 다주택자가 가진 조정대상지역 주택의 양도소득세 중과 유예 기한을 처음 발표한 대로 2026년 5월 9일로 유지했어요. 다만 토지거래허가 심사 절차 때문에 불편을 겪지 않도록, 매매계약을 맺은 경우뿐 아니라 토지거래허가를 신청한 경우까지 중과를 배제하는 보완 방안을 2026년 4월 9일 내놓았어요.

재정경제부와 국토교통부는 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안을 2026년 4월 10일부터 17일까지 입법예고하고, 4월 안에 공포·시행하는 것을 목표로 한다고 밝혔어요. 시·군·구청의 토지거래허가 심사 기간은 15영업일이에요. 그래서 4월 중순 이후에는 매수자를 구해 허가를 신청해도 5월 초까지 허가 여부가 불확실하다고 정부가 설명했어요.

보완 방안에서 양도 기한은 어떻게 되나요

다주택자가 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 시·군·구청에 신청하면, 허가를 받고 매매계약을 맺은 뒤 정해진 기간 안에 양도해야 중과를 피해요.

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토지거래허가구역에서 다주택자가 제3자에게 임대 중인 주택을 무주택자에게 팔 때 2026년 5월 9일까지 허가를 신청하면, 매수자의 실거주 의무와 주택담보대출 실행 때의 전입신고 의무가 유예돼요. 실거주 의무는 2026년 2월 12일 기준 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 유예하고 2028년 2월 12일까지 가능해요. 전입신고 의무는 대출 실행일부터 6개월 또는 임대차계약 종료일부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 유예해요.

매입임대 아파트 세제는 어떻게 바뀌나요

정부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제 등을 단계적으로 폐지하겠다고 했어요. 장기일반(8년) 매입임대 아파트는 임대의무기간이 끝나 자동으로 등록이 말소돼도 다주택자 양도소득세 중과배제와 장기보유특별공제 우대 혜택이 영구히 적용돼 혜택이 지나치다는 지적을 고려했다고 설명했어요.

8년 임대와 임대료 증가율 5% 이내 같은 요건을 갖추면 임대 기간 중 양도차익에 장기보유특별공제 50%를 적용해요. 일반 다주택자는 30%라서 우대한 거예요.

개편 내용은 이래요.

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재건축은 조합설립인가일, 재개발은 관리처분계획 인가일을 절차 진행의 기준으로 봐요.

상생임대 특례는 어떻게 되나요

1주택자가 직전 임대차계약 대비 임대보증금이나 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대 특례는 당초 정해진 일몰 기한에 따라 끝난다고 정부가 설명했어요. 정부는 대상 주택 가액 요건(공시가격 9억 원 이하)을 없애고 거주요건을 완전히 면제한 것이 그간 지나치게 확대된 특례라고 봤어요.

2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작하면 계약 종료 후 1년 안에(최대 2029년 12월 31일) 양도할 때 거주요건 면제를 적용받을 수 있어요.

토지거래허가제 실거주 유예도 같이 늘어났나요

정부는 2026년 8월 21일 현재 2026년 12월 31일 토지거래허가 신청분까지 토지거래허가구역 안 세입자 있는 주택 전체에 실거주 유예를 넓혀 둔 상태라고 밝혔어요. 임대 중(2026년 5월 12일 기준)인 주택이라면 무주택자 매수에 한해 최대 2028년 5월 11일까지 실거주 유예를 적용할 수 있다고 했어요. 국토교통부가 추가 실거주 유예 확대 방안을 마련하려고 세부 요건을 검토 중이라고 했어요.