상가임대차보호법

상가임대차보호법은 어떤 상가에 적용되나요

적용 대상과 보증금 기준

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용돼요. 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함해요. 다만 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법의 일부 규정이 적용되지 않아요.

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보증금 외에 월 차임이 있으면 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 이 상한과 견줘요. 예를 들어 서울에서 소액임차인에 해당하는지 볼 때도 같은 방식으로 환산한 금액이 6,500만 원 이하여야 해요.

보증금이 상한을 넘어도 적용되는 규정

보증금이 상한을 넘는 임대차는 이 법 대신 민법이 적용돼요. 하지만 대항력, 계약갱신 요구, 권리금 보호, 차임연체와 해지, 폐업으로 인한 임차인의 해지권, 표준계약서 작성 등의 규정은 상한을 넘는 임대차에도 적용돼요.

사업자등록을 할 수 없는 동창회, 종교단체, 자선단체 같은 비영리단체의 사무실 임대차에는 이 법이 적용되지 않아요. 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 적용하지 않아요.

대항력과 우선변제권, 소액임차인 보호는 어떻게 받나요

대항력은 어떻게 갖추나요

상가임대차보호법에서 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요. 대항력을 갖춘 임차인은 건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새 소유자에게 임대차 존속을 주장할 수 있어요.

우선변제권은 확정일자로 얻나요

대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매에서 건물의 환가대금으로 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있어요. 임대인 소유의 대지도 환가대금 범위에 들어가요. 다만 임차인이 건물을 양수인에게 인도하지 않으면 이 보증금을 받을 수 없어요. 확정일자는 상가건물 소재지를 관할하는 세무서장이 부여해요.

소액임차인의 최우선변제

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소액임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 수 있어요. 우선변제를 받을 수 있는 금액이 건물가액의 2분의 1을 넘으면 건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 받아요.

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았을 때

임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 가진 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지돼요. 임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

환산보증금은 어떻게 계산하나요

보증금에 월 차임이 붙어 있으면 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 값을 환산보증금으로 보고 지역별 상한과 견줘요. 예를 들어 서울에서 보증금 5,000만 원에 월 차임 200만 원이면 환산보증금은 5,000만 원에 2억 원을 더한 2억 5,000만 원이라서 상한 9억 원 아래예요. 이 값은 대항력·갱신·권리금 같은 규정뿐 아니라 보증금 상한을 넘으면 빠지는 규정을 가르는 기준으로 쓰여요.

임대차 기간과 계약갱신요구권은 어떻게 되나요

최소 기간과 갱신 요구

상가임대차보호법에서 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봐요. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어요. 임대차가 끝났어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봐요.

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있어요. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 법이 정한 증액 범위에서 늘리거나 줄일 수 있어요.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

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묵시적 갱신과 해지

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기간이 끝날 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 이때 존속기간은 1년이에요. 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있어요. 임차인이 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 바뀌어 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

임대차가 끝나는 날 보증금은 어떻게 돌려받나요

임대차가 끝나는 때에는 세 가지가 함께 움직여요. 갱신 요구와 거절의 시기, 보증금을 돌려받을 때까지 이어지는 임대차 관계, 그리고 돌려받지 못할 때 쓸 수 있는 절차예요.

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임차권등기명령을 신청하려면 신청 취지와 이유, 임대차 목적 건물(건물의 일부면 그 부분의 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 신청 이유를 소명해야 해요. 임차권등기명령 신청을 기각하면 임차인은 항고할 수 있어요. 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

보증금을 돌려받는 일에는 건물을 넘겨주는 일이 얽혀 있어요. 법은 우선변제를 받으려면 임차인이 건물을 양수인에게 인도해야 한다고 정해요.

분쟁조정위원회에서도 다룰 수 있나요

이 법이 적용되는 상가건물 임대차 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회가 심의·조정해요. 위원회는 대한법률구조공단 지부와 한국토지주택공사 지사 등에 두며, 차임·보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차상가건물의 반환, 유지·수선 의무, 권리금에 관한 분쟁을 다뤄요.

차임과 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요

차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 따른 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 장래의 차임이나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있어요. 증액은 청구 당시 차임이나 보증금의 5%를 넘지 못해요. 증액 청구는 임대차계약이나 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못해요.

보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꾸는 경우에는 그 금액에 연 1할2푼과 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱한 월 차임을 넘을 수 없어요. 상한을 넘는 보증금 임대차를 갱신할 때는 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 등을 고려해 증감을 청구할 수 있어요.

증액 금지 특약과 증액 부분의 보호

당사자 사이에 차임 증액을 금지하는 특약이 있으면 임대인은 증액을 청구할 수 없어요. 다만 약정 뒤 특약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 어긋난다고 인정될 정도로 사정이 바뀌면 증액을 청구할 수 있어요. 반대로 감액을 금지하는 특약은 임차인에게 불리해서 효력이 없어요. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되는 것으로 보기 때문에 증액과 감액을 청구할 수 있어요. 보증금을 올려 준 경우에는 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 쓰고 그 계약서에 확정일자를 받아야 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분을 먼저 돌려받을 수 있어요.

권리금은 어떻게 회수할 수 있나요

권리금의 정의와 회수 기회 보호

권리금의 정의는 상가건물에서 영업을 하는 사람이나 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 금전 등이라는 거예요. 권리금은 새 임차인으로부터만 받을 수 있고, 보증금과 달리 임대인에게 지급을 구할 수 없는 것이 일반적이에요.

임차인의 권리금 회수 기회를 보호하려고, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 돼요. 방해로 보는 행위는 아래 네 가지예요.

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임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

신규임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 봐요. 임차인은 신규임차인이 되려는 사람의 보증금과 차임을 낼 자력이나 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 해요.

손해배상과 적용 제외

임대인이 이를 어겨 임차인에게 손해를 입히면 배상해야 하고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못해요. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸해요.

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가건물 임대차(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 상가건물 임대차에는 권리금 회수 보호 규정이 적용되지 않아요.

임대인이 바뀌거나 전대할 때, 유익비와 부속물은 어떻게 되나요

임대인 지위 승계

임차상가건물의 양수인과 상속, 경매 등으로 건물의 소유권을 얻은 사람은 임대인의 지위를 승계해요. 이 승계는 법률의 규정에 따른 것이라서 임차인의 동의를 받거나 임차인에게 통지할 필요가 없어요. 양도인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없어요.

전대차

전대차는 임차인이 임차 상가건물을 제3자가 사용하고 수익하도록 다시 임대하는 것이에요. 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지해서 임대인은 동의 없이 건물을 전대한 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있어요. 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 임차권이 있다고 주장할 수 없어요. 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 맺은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대신해 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있어요.

유익비와 부속물

임차인이 임차 상가건물의 객관적 가치를 늘리려고 쓴 비용은 임대차가 끝날 때 그 가치 증가가 남아 있으면 임대인의 선택에 따라 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있어요. 유익비는 필요비와 달리 임대차가 끝나야 청구할 수 있고, 임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 해요. 당사자가 특약으로 유익비 상환청구를 포기하거나 제한하는 것도 가능해요. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 붙인 물건이나 임대인에게서 산 부속물은 임대차가 끝날 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있어요.

관리비 내역은 어떻게 요청하나요

임대차계약에서 합의해 임차인이 유지관리에 필요한 관리비를 임대인에게 내는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역을 제공해 달라고 요청할 수 있고, 요청을 받은 임대인은 이에 따라야 해요. 관리비 내역에는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 냉난방비 및 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 전기료, 수도료, 가스사용료, 정화조 오물 처리 수수료, 폐기물 처리 수수료, 건물 전체를 대상으로 하는 보험료의 항목별 금액이 명시되어야 해요. 다만 월 관리비가 10만 원 미만이면 항목별 금액은 생략하고 관리비에 포함된 비용 항목만 표시해 제공할 수 있어요.

계약할 때부터 관리비를 확인할 수 있도록, 법무부와 국토교통부는 2024년 5월 상가건물임대차표준계약서에 관리비 항목을 새로 넣었어요. 정액 관리비가 월 10만 원 이상이면 일반관리비, 전기료, 수도료, 가스 사용료, 수선·유지비, 청소비, 충당금, 기타관리비처럼 주요 비목별 금액을 나눠 적고, 정액이 아니면 관리비 항목과 산정 방식(사용량 비례, 점포 수 비례 등)을 적게 했어요. 임차인이 전기료·수도료 같은 공과금을 직접 낸다면 그 사실도 계약서에 적어요. 차임과 보증금은 5%를 넘겨 올릴 수 없는데, 일부 임대인이 이 제한을 피하려고 관리비를 크게 올리는 사례가 있어 마련한 조치예요.

이 법을 어겨 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없어요. 전대인과 전차인의 전대차관계에도 계약갱신 요구, 차임연체와 해지, 차임 증감청구, 월 차임 전환 규정이 적용돼요.