확정일자

확정일자란 무엇인가요

확정일자는 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명해 주는 일자예요. 임대차계약서 여백에 기부번호를 적고 확정일자인을 찍어 줘요. 울산시 남구 안내는 확정일자를 작성된 일자에 증서의 완전한 증거력을 부여하는, 법률상 인정되는 일자라고 설명해요.

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확정일자를 받으면 어떤 권리가 생기나요

확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨요. 다만 확정일자만으로는 부족하고 대항요건을 함께 갖춰야 해요.

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임차인이 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생겨요. 여기에 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 주택의 환가대금으로 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있어요.

울산시 남구 안내는 이 우선변제 대상을 담보권, 가압류, 가처분, 가등기 같은 후순위 권리자와 그 밖의 채권자라고 풀이해요.

임차주택이 팔리면 어떻게 되나요

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봐요. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 받을 보증금을 받을 수 없어요.

누가 어디서 어떻게 받나요

신청할 수 있는 사람은 임대차계약의 당사자가 아니어도 돼요. 주택임대차계약증서 원본과 신분증명서를 가진 사람이면 누구나 신청할 수 있어요.

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신청 방법은 두 가지예요.

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울산시 남구 안내는 구비서류를 주택임대차계약서 원본, 수수료 600원, 신분증이라고 밝혀요. 확정일자를 부여한 기관은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성해요.

계약서에 빈칸이 있어도 받을 수 있나요

울산시 남구 안내가 인용한 질의응답은, 계약서에 공란이 있는 경우 그 부분을 지우고 문서 작성인이 날인한 것이어야 한다는 업무처리 규칙이 확정일자를 받은 뒤 빈칸에 일방적으로 기록하는 것을 막으려는 취지라고 설명해요. 그 목적에 맞으면 확정일자를 부여해야 한다고 해요.

다른 사람의 확정일자 정보를 볼 수 있나요

주택 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보를 요청할 수 있어요. 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없어요.

임대차계약을 체결하려는 사람도 임대인의 동의를 받아 정보 제공을 요청할 수 있어요. 정보를 요청하는 사람도 수수료를 내야 해요.

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경매가 되면 어떻게 하나요

임차인이 임차주택의 환가대금에서 보증금을 우선해서 받으려면 경매 절차에서 권리를 주장해야 해요. 울산시 남구 안내는 경매가 개시되면 임대차계약서와 주민등록표 등본을 붙인 배당요구 신청서를 경매법원에 경락기일까지 내야 한다고 설명해요.

우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있어요.

확정일자와 소액임차인 보호는 어떻게 다른가요

법은 확정일자 외에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 권리도 정해요. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 해요. 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 주택가액의 2분의 1을 넘지 못해요.

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금융기관이 우선변제권을 이어받을 수도 있나요

법은 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행, 체신관서, 한국주택금융공사, 보증보험 보험회사, 주택도시보증공사 등이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정해요. 다만 임차인이 대항요건을 잃으면 이 금융기관은 우선변제권을 행사할 수 없어요.

임대차 계약을 맺기 전에 무엇을 확인해야 하나요

확정일자와 전입신고는 계약을 맺은 뒤에 하는 일이라서, 보증금을 지키려면 계약 전에 집과 임대인을 먼저 살펴야 해요.

법제처 생활법령정보와 주택임대차보호법이 안내하는 확인 사항은 아래와 같아요.

계약한 직후에는 전입신고와 확정일자, 계약 신고를 어떻게 하나요

세대주는 이사한 뒤 14일 이내에 새 거주지의 시장·군수·구청장에게 전입신고를 해야 해요. 정당한 이유 없이 이 기간을 넘기면 5만 원 이하의 과태료가 부과돼요. 생활법령정보는 보증금의 우선변제권을 얻으려면 전입신고를 할 때 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 좋다고 안내해요.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날 오전 0시부터 생겨요. 예를 들어 2011년 12월 15일에 전입신고를 마쳤다면 2011년 12월 16일 0시부터 대항력이 생겨요. 대항력을 얻은 임차인이 가족과 함께 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라지고, 다시 전입신고를 해도 새로 신고한 때부터 새 대항력이 생겨요.

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주택 임대차 계약 신고는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월 차임이 30만 원을 넘는 계약에 적용돼요. 서울·경기·인천 전역, 광역시, 세종시, 제주시와 도의 시 지역이 신고 대상 지역이에요. 보증금과 차임이 그대로이고 기간만 연장하는 갱신 계약은 제외돼요. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과돼요.

임대차가 끝날 때 보증금은 어떻게 돌려받나요

임대차가 끝나면 임차인은 집을 돌려줄 의무가, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 생겨요.

보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봐서 임차인은 차임을 내야 하는 한편 집을 내주기를 거절할 수 있고, 임대인은 집을 받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있어요.

보증보험은 무엇이고 어떻게 도움이 되나요

전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났을 때 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사(HUG)의 개인보증상품이에요. 생활법령정보는 대한민국 정책브리핑의 Q&A를 근거로 이렇게 설명해요.

정부는 이 보증의 부담을 덜어 주는 지원도 해요. 국토교통부는 2024년부터 전세보증금반환보증 보증료 지원사업의 소득 기준과 대상 보증 범위를 넓혀 시행하고 있어요.

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계약하려는 사람은 임대인에 대한 보증 이력도 볼 수 있어요. 주택도시기금법 제34조의7에 따라 공사는 계약을 맺으려는 사람이 요청하면 임대인을 채무자로 하는 전세보증금반환보증 가입 건수, 임대인의 보증사고 이력과 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년간 임대인이 공사에 지는 구상채무의 존재와 이행 여부를 제공할 수 있어요.

임대인 쪽에도 보증이 있어요. 한국주택금융공사의 임대보증금 반환자금 보증은 임대차 기간이 끝났거나 최초 계약 후 2년이 지나 임대인과 임차인이 합의해 해지하는 경우 등에 임대인이 신청할 수 있고, 소득세법상 고가주택이 아니어야 하는 등의 요건이 있어요.

보증금을 돌려받지 못할 때는 어떻게 하나요

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 단계마다 쓸 수 있는 제도가 달라요. 생활법령정보가 정리한 순서대로 보면 아래와 같아요.

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임차권등기명령의 등기가 끝나기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 얻었다면 그 권리는 그대로 유지돼요. 등기 전에 이미 설정된 저당권 같은 담보권보다는 먼저 받을 수 없어요. 임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

전세사기로 피해를 입은 경우에는 주택도시보증공사의 지원도 있어요. 전세사기피해자 결정문이나 HUG의 피해확인서를 가진 임차인은 소송 같은 법률 조치가 필요하면 부동산가압류, 전세보증금반환청구, 중개인 상대 손해배상 청구, 형사사건 등에 대한 법률지원을 받을 수 있어요.

확정일자와 관련해 상황마다 알아둘 점은 무엇인가요

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