법원경매
법원경매는 빚을 갚지 못한 사람의 부동산이나 자동차를 법원이 압류해 공개 입찰로 팔고, 그 돈을 채권자에게 나눠 주는 절차예요. 입찰자는 최저매각가격의 10%를 보증금으로 내고 입찰하며, 가장 높은 값을 써 낸 사람이 매각허가를 받아 대금을 다 내면 소유권을 얻어요.
- 입찰보증금
- 최저매각가격의 10분의 1(법원이 달리 정할 수 있음)
- 매각기일 공고
- 매각기일 2주 전까지
- 서류 열람
- 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 비치
- 대금 납부
- 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 기한까지
- 소유권 취득
- 매각대금을 다 낸 때
- 인도명령
- 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청
법원경매는 어떻게 진행되나요
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정해요.
법원경매 경매 자세히 보기입찰하기 전에 알아야 할 권리와 절차는 무엇인가요
입찰 전에 살필 권리와 절차는 법에 정해져 있어요. 낙찰자가 떠안는 부담은 이 단계에서 가려져요.
| 살필 것 | 법이 정한 내용 |
|---|---|
| 배당요구의 종기 | 경매개시결정으로 압류의 효력이 생기면 법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 이를 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 결정·공고해요 |
| 배당받는 채권자 | 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기되고 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등의 채권자예요 |
| 매각물건명세서 | 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원·기간·차임·보증금에 관한 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리와 가처분, 매각으로 설정된 것으로 보는 지상권의 개요를 적어요 |
| 소멸하는 권리 | 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 사라져요. 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권도 사라져요 |
| 인수하는 권리 | 그 밖의 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 떠안고, 유치권이 있으면 매수인이 그 채권을 갚아야 해요 |
| 매각을 못 하는 경우 | 압류채권자의 채권보다 우선하는 채권의 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 갚을 수 있다는 것이 인정되지 않으면 부동산을 매각하지 못해요 |
출처1
매각허가에 대한 이의는 강제집행을 허가할 수 없을 때, 최고가매수신고인이 매수할 능력이나 자격이 없을 때, 최저매각가격의 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때, 천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손되었거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 절차 중에 밝혀질 때, 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때처럼 법이 정한 이유가 있어야 신청할 수 있어요.
입찰 방법과 준비물은 어떻게 비교하나요
입찰은 매각기일에 법원에 와서 하는 기일입찰이 기본이고, 입찰기간을 두는 기간입찰도 있어요. 두 방법의 제출 방법과 보증 제공 방법은 아래와 같아요.
| 구분 | 기일입찰 | 기간입찰 |
|---|---|---|
| 입찰 방법 | 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출해요 | 입찰표를 넣고 봉함한 봉투 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 내거나 등기우편으로 보내요 |
| 시기 | 매각기일 | 입찰기간은 1주 이상 1월 이하에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안의 날로 정해요 |
| 보증금액 | 최저매각가격의 10분의 1이고 법원이 달리 정할 수 있어요 | 법원이 달리 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이에요 |
| 보증 제공 방법 | 금전, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 은행 자기앞수표, 은행의 지급보증위탁계약 체결 증명 문서 중 하나를 입찰표와 함께 내요 | 법원의 예금계좌에 입금했다는 금융기관 증명서나 지급보증위탁계약 체결 증명 문서를 입찰표와 같은 봉투에 넣어 내요 |
입찰표에 적는 것과 함께 내야 하는 서류도 정해져 있어요.
| 준비물 | 내용 |
|---|---|
| 입찰표 | 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인이 하면 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 적어요. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하고 다른 입찰가격에 대한 비례로는 표시할 수 없어요 |
| 입찰 보증 | 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증을 입찰표와 함께 내요 |
| 법인의 대표자 자격 증명 문서 | 법인이 입찰자이면 집행관에게 내요 |
| 대리권 증명 문서 | 대리인이 입찰하면 집행관에게 내요 |
| 공동입찰의 지분 표시 | 공동으로 입찰하면 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 적어요 |
입찰은 한 번 내면 취소·변경·교환할 수 없어요.
법원경매 사건조회는 어떻게 하나요
법원경매 사건조회의 핵심은 사건마다 비치·공시되는 매각 서류를 매각기일 전에 확인하는 거예요. 입찰 전에 볼 핵심 서류는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서예요. 법원은 이 서류의 사본을 매각기일마다 1주 전까지 법원에 비치해 누구나 볼 수 있게 하고, 전자통신매체로 내용을 공시해 비치를 대신할 수도 있어요.
| 매각물건명세서에 적히는 것 | 확인할 점 |
|---|---|
| 부동산의 표시 | 입찰할 물건이 맞는지 |
| 점유자와 점유 권원, 점유 기간, 차임·보증금에 관한 진술 | 세입자 등 누가 살고 있는지 |
| 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리·가처분 | 낙찰 뒤 떠안을 부담 |
| 매각으로 생기는 것으로 보는 지상권 개요 | 토지·건물 소유자가 갈리는 경우 |
출처1
매각기일 공고에는 법이 정한 사항과 함께 일괄매각 여부, 매수신청인 자격 제한, 입찰보증금액과 제공 방법이 실려요. 공고는 매각기일 2주 전까지 나오니, 그 사이에 서류를 보고 현장을 확인할 수 있어요.
법원경매 자동차는 어디서 진행하나요
법원경매 자동차는 원칙적으로 자동차를 주로 쓰는 곳(사용본거지)의 지방법원에서 진행해요. 자동차 경매는 자동차등록원부에 적힌 사용본거지를 관할하는 지방법원이 맡아요. 집행관이 자동차를 넘겨받은 경우에는 자동차가 있는 곳을 관할하는 지방법원도 집행법원이 될 수 있어요. 자동차 강제경매를 신청할 때는 사용본거지를 적고 자동차등록원부 등본을 붙여야 해요.
| 구분 | 부동산 경매 | 자동차 경매 |
|---|---|---|
| 관할 법원 | 그 부동산이 있는 곳의 지방법원. 부동산이 여러 지방법원 관할에 걸치면 각 지방법원에 관할권이 있어요 | 자동차등록원부에 적힌 사용본거지의 지방법원. 집행관이 자동차를 넘겨받았다면 자동차가 있는 곳의 지방법원도 집행법원이 될 수 있어요 |
| 근거 규정 | 민사집행법의 부동산 강제집행 규정 | 민사집행법 제187조가 자동차·건설기계·소형선박·항공기에 대한 강제집행을 대법원규칙으로 정하도록 하고, 민사집행규칙이 세부를 정해요 |
| 신청 때 붙이는 것 | 경매 대상 부동산의 표시 | 사용본거지, 자동차등록원부 등본 |
| 점유·보관 | 낙찰자가 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청해요 | 집행관은 인도받은 자동차를 압류채권자, 채무자, 그 밖의 적당한 사람에게 보관시킬 수 있어요. 이때 집행관이 점유하고 있음을 표시하고 허가된 경우를 빼고는 운행하지 못하게 해요 |
| 매수인에게 넘기는 방법 | 법원이 인도명령으로 부동산을 넘기도록 명해요 | 매수인이 대금 납부 증명 서면을 내면 집행관이 자동차를 인도하고, 인도한 취지와 날짜를 집행법원에 신고해요 |
낙찰받은 뒤 소유권은 어떻게 넘어오나요
최고가로 입찰한 뒤 소유권을 넘겨받기까지는 법원의 결정과 대금 납부, 등기 촉탁이 차례로 이어져요.
| 순서 | 내용 |
|---|---|
| 매각허가결정 | 결정에는 매각한 부동산, 매수인, 매각가격을 적고, 선고하는 것 외에 대법원규칙에 따라 공고해요(제128조) |
| 대금 지급기한 통지 | 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금 지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 알려요(제142조 제1항) |
| 대금 납부 | 매수인은 지급기한까지 매각대금을 내야 하고, 입찰 보증으로 낸 금전은 매각대금에 들어가요(제142조 제2항, 제3항) |
| 소유권 취득 | 매수인은 매각대금을 다 낸 때 매각의 목적인 권리를 취득해요(제135조) |
| 등기 촉탁 | 대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않는 부담을 지우는 기입의 말소 등기, 경매개시결정등기의 말소 등기를 촉탁해요. 등기 비용은 매수인이 부담해요(제144조) |
| 배당 | 대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟고, 대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 민법·상법 등 법률의 우선순위에 따라 배당해요(제145조) |
| 인도명령 | 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 채무자·소유자·점유자에게 부동산을 넘기도록 명할 수 있어요. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되면 명하지 않아요(제136조 제1항) |
채무자·소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 먼저 그 점유자를 심문해야 하고, 인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있어요. 점유자가 명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 위임할 수 있어요(제136조 제4항~제6항). 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급하면 매수 책임을 벗고 즉시 보증을 돌려 달라고 요구할 수 있어요(제142조 제6항).
법원경매는 어느 기관에서 어떻게 확인하나요
법원경매에 관여하는 기관은 역할이 나뉘어 있어요.
| 기관 | 하는 일 |
|---|---|
| 집행법원(지방법원) | 부동산 경매는 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할해요. 제주, 포항, 울산 같은 지역 이름이 붙은 경매 검색은 그 지역을 관할하는 법원의 경매를 찾는 거예요 |
| 집행관 | 민사집행은 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시해요. 입찰표와 보증을 받고 입찰을 마감하고 입찰표를 여는 일을 해요 |
| 법원 사건기록·비치 서류 | 법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본을 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있게 해요 |
| 대법원 법원경매정보 사이트 | 대법원이 운영하는 www.courtauction.go.kr이에요. 정책브리핑은 이 사이트로 경매물건 검색, 관심물건 조회, 낙찰결과 검색, 판례 검색, 경매서식 내려받기를 무료로 할 수 있다고 소개했어요 |
정책브리핑은 이 사이트에서 현황조사서와 감정평가서를 볼 수 있다고 설명했어요. 현황조사서에는 법원이 직접 조사한 임대차관계, 점유관계와 임차인의 배당요구 여부 같은 권리관계가 담기고, 감정평가서에는 감정가를 정한 근거와 주변환경, 도로여건이 담겨요. 배당요구 사항으로는 임차인이 법원에 배당요구를 했는지, 송달내역으로는 근저당권자, 가압류권자, 임차인 같은 이해관계인에게 경매 진행 사실을 알렸는지 알 수 있다고 소개했어요. 사설 경매정보지나 유료 사이트와 달리 법원이 직접 제공하는 정보라는 점이 이 사이트의 특징이에요.
법원경매 입찰보증금 계산과 전세사기 피해주택 경매
법원경매 입찰보증금은 법원이 따로 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이에요. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원인 아파트라면 보증금은 2억 원 × 1/10 = 2,000만 원이고, 입찰가를 얼마로 쓰든 보증금은 최저매각가격을 기준으로 정해져요. 아무도 입찰하지 않아 최저매각가격이 낮아지면 다음 매각기일의 보증금도 그만큼 줄어들어요.
| 상황 | 계산 |
|---|---|
| 최저매각가격 2억 원 | 보증금 2억 원 × 1/10 = 2,000만 원 |
| 최고가 3억 원, 보증금 2,000만 원 | 차순위매수신고는 3억 원 − 2,000만 원 = 2억 8천만 원보다 높게 써야 가능 |
| 낙찰자가 대금을 안 냄 | 보증금을 돌려받지 못하고 재매각에 다시 입찰할 수 없음 |
차순위매수신고를 하면 최고가 매수인이 대금을 내지 않았을 때 다시 입찰하지 않고 매각허가를 받을 기회가 생겨요. 그래서 2등 입찰자라도 최고가에서 보증금을 뺀 금액보다 높게 썼는지 확인하는 것이 중요해요.
전세사기 피해자의 우선매수권
전세사기 피해자로 결정된 임차인에게는 살던 주택이 경매에 넘어갈 때 적절한 가격으로 낙찰받을 수 있도록 우선매수권이 주어져요. 국토교통부는 피해자 대상 경매자금 저리 대출과 취득세·등록세 면제, 재산세 감면으로 낙찰 부담을 줄이고, 사지 않으려는 피해자는 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 넘겨 계속 살 수 있게 하겠다고 밝혔어요. 다만 선순위 근저당이 크면 경매 배당으로 돌려받는 보증금이 적을 수 있는데, 이는 우선매수권과는 별개의 문제예요.
2024년 5월 정부는 LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매로 주택을 산 뒤, 감정가와 낙찰가의 차이(경매차익)로 피해자의 임대료를 대신하고 남은 돈은 퇴거할 때 돌려주는 방안을 발표했어요. 정부 예시로는 서울의 다가구 주택을 LH 감정가 11억 원보다 낮은 8.5억 원에 낙찰받으면 경매차익은 11억 원 − 8.5억 원 = 2.5억 원이고, 이를 피해액 비율대로 나눠 임차인들의 손해를 줄여요. 피해자는 살던 집에서 처음 10년은 추가 임대료 없이 살고, 원하면 시세의 50~70% 수준으로 10년 더 살 수 있게 하겠다고 했어요.
출처
- 민사집행법 — 국가법령정보센터(법제처) · 2026년 2월 1일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 민사집행규칙 — 국가법령정보센터(법제처) · 2025년 7월 12일 시행 · 2026년 10월 14일 확인(새 창)
- 우선 매수권은 적절한 가격으로 살던 주택을 낙찰받을 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다 — 국토교통부(대한민국 정책브리핑) · 2023년 5월 10일 시행 · 2026년 10월 15일 확인(새 창)
- 경매차익을 활용해 전세사기 피해자의 보증금 피해를 최대한 회복해 드립니다 — 국토교통부(대한민국 정책브리핑) · 2024년 5월 27일 시행 · 2026년 10월 15일 확인(새 창)
- [클릭!go.kr]법원경매정보사이트 — 정책브리핑 · 2026년 10월 25일 확인(새 창)
처음 쓴 날 고친 날 확인한 날
숫자와 기준은 출처 원문과 대조해 확인했어요.
