부동산매매

부동산 매매는 어떤 단계로 진행되나요

부동산 매매는 계약 전 준비, 계약 체결, 계약 후 처리의 세 단계로 나눠 보면 쉬워요.

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계약 전에 무엇을 확인하나요

가장 먼저 부동산등기사항증명서로 권리관계를 봐요. 등기기록은 토지와 건물이 따로 있고, 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 권리)로 이뤄져요. 구분건물은 1동 전체의 표제부와 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 등기소를 방문하거나 대법원 인터넷등기소에서 수수료를 내고 열람·발급받을 수 있어요.

등기부만으로는 부족해서 공적장부를 맞춰 봐요. 토지대장은 소재·지번·지목·면적·소유자를, 건축물대장은 건축물의 현황과 구조내력을 적은 장부예요. 방문하면 열람 300원, 등본 500원이지만 정부24에서는 무료예요. 부동산종합증명서는 방문 시 종합형 1,500원, 맞춤형 1,000원이고 일사편리 누리집에서는 각각 1,000원, 800원이에요. 토지이용계획확인서에는 용도지역·지구, 개발계획 여부, 토지거래계약 허가구역이 나와요.

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현장에서는 서류상 지목과 실제 이용이 같은지, 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지, 부지 경계가 맞는지 보고, 주택이라면 보일러·계량기·일조량 하자와 건축법상 불법 사항을 살펴야 해요. 우리나라는 토지와 건물을 별개 부동산으로 보므로 소유자가 다르면 건물을 쓸 정당한 권리가 있는지도 확인해야 해요. 매도인이 서류를 위조해 남의 부동산을 판 경우에는 계약이 무효여서 등기까지 마쳐도 소유자가 될 수 없어요.

중개사와 중개보수는 어떻게 되나요

중개를 맡기기 전에 사무소에 게시된 중개사무소등록증과 공인중개사 자격증으로 개설등록 여부를 보고, 보증보험이나 공제 가입 증명도 확인해요. 개업공인중개사는 중개가 끝나기 전에 권리관계와 상태를 성실하고 정확하게 설명하고 토지대장, 등기사항증명서, 건축물대장 같은 근거자료를 보여 줘야 해요. 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과돼요.

중개사의 고의나 과실로 의뢰인이 손해를 입으면 배상받을 수 있어요. 중개사는 법인이면 4억 원 이상, 법인이 아니면 2억 원 이상을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 하고, 중개가 끝나면 보장금액과 기간을 설명하고 증서 사본을 줘야 해요. 거래 안전을 위해 계약금·중도금·잔금을 금융기관 등에 맡기도록 권고할 수도 있어요.

주택 매매 중개보수는 시·도 조례가 정한 상한요율과 한도액 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정하고, 매도인과 매수인에게서 각각 받아요. 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날에 줘요. 한도를 넘는 초과분은 무효여서 낸 돈은 돌려받을 수 있어요. 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 의뢰인은 중개보수를 낼 의무가 없어요.

계약서와 계약금은 어떻게 하나요

계약서에는 합의 내용, 부동산 표시, 당사자, 매매대금, 소유권 이전과 인도, 계약 해제, 특약, 날짜와 서명날인을 적어요. 중개업체를 통하면 개업공인중개사가 서명·날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인해요.

대리인과 계약하면 법정대리인은 인감증명서로, 위임대리인은 위임장과 인감증명서로 대리권을 확인해요. 위임장에는 부동산 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약 목적, 대리인 인적사항, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지, 날짜, 위임인 인감 날인이 있어야 하고, 인감증명서의 날인과 같아야 법적 문제가 없어요.

일반적으로 매수인은 매매대금의 10%를 계약금으로 주고 이 돈은 대금에 포함돼요. 민법에 따르면 계약금을 줬을 때 다른 약정이 없으면 상대방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있어요. 대금 지급과 부동산 인도는 동시에 이행하는 것이 원칙이라 한쪽은 상대방이 이행할 때까지 자기 의무의 이행을 거절할 수 있어요.

부동산 소유권 이전 증서에는 인지세가 붙어요. 주택으로서 기재금액이 1억 원 이하이면 내지 않고, 내야 하는 경우에는 증서를 작성한 달의 다음 달 10일까지 납부해요.

계약 후에는 신고와 등기를 언제까지 하나요

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신고를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료이고, 거짓으로 신고하면 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료가 부과돼요. 투기과열지구에서 실제 거래가격이 3억 원 이상인 주택은 자금조달계획과 본인 입주 여부, 입주 예정 시기도 함께 신고해요. 소유권이전등기를 해야 소유권 변동의 효력이 생기고, 다른 사람 명의로 등기하는 명의신탁약정은 무효예요. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처해져요.

허가나 별도 신고가 필요한 매매는 무엇인가요

토지거래허가구역에서 토지의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 넘기는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없어요. 허가 신청서에는 계약 내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적고, 처리기간 안에 허가 여부 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봐요. 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처해질 수 있어요.

국토교통부는 2026년 9월 17일 토지거래허가구역 안 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 연장하고, 갱신계약(1회, 최대 2년)도 유예를 인정한다고 발표했어요. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고 입주 후 2년간 거주해야 해요. 시행령 개정은 10월 1일부터 시행할 예정이에요.

외국인이 군사시설 보호구역, 지정문화유산, 생태·경관보전지역 같은 곳의 토지를 사려면 계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 계약하면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해져요. 외국인이 부동산을 취득하는 계약을 맺으면 계약 체결일부터 30일 이내에, 상속이나 경매 같은 다른 원인으로 취득하면 취득일부터 6개월 이내에 신고해요. 학교법인이 부동산을 팔 때는 관할청의 허가나 신고가 필요하고, 교지와 교사처럼 교육에 직접 쓰는 재산은 팔 수 없어요.

계약 해제와 하자는 어떻게 되나요

한쪽이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있어요. 해제하면 각자 원상회복 의무가 있고 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여요. 해제하더라도 손해배상은 따로 청구할 수 있지만, 계약서에서 정한 약정해제권을 쓸 때는 손해배상청구권이 생기지 않아요.

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담보책임을 지지 않는다는 특약을 했어도 매도인이 하자를 알고도 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정해 준 경우에는 책임을 져요.

매도인과 매수인은 어떤 세금을 내나요

매도인은 양도소득세를 내요. 부동산을 팔았다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 관할 세무서에 예정신고·납부를 하고, 신고하지 않으면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연가산세를 물어요. 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이에요. 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 2년 이상 보유한 1세대는 비과세인데 실거래가가 12억 원을 넘는 고가주택은 제외돼요. 미등기 양도는 세율이 70%로 높아지고 비과세 규정이 적용되지 않아요. 납부할 세액이 1천만 원을 넘으면 납부기한 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있어요.

매수인은 취득세를 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해요. 취득세를 감면받으면 농어촌특별세도 내지만 전용면적 85㎡ 이하 주택의 매수인에게는 부과되지 않아요. 지방교육세는 취득세와 함께 신고·납부해요.

국토교통부는 2026년 5월 7일 부동산거래신고법 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔어요. 거래를 유도하려고 확정되지 않은 개발정보를 사실처럼 퍼뜨리면 1년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 부과되고, 온라인 직거래 매물의 필수정보 표시와 플랫폼의 신원 확인 의무도 도입돼요. 플랫폼 확인 의무를 어기면 500만 원 이하의 과태료이고 공포한 날부터 1년 후에 시행돼요.