전세보증보험

전세보증보험 뜻과 임대보증금보증 차이

전세보증보험이라는 말은 흔히 두 가지 보증을 함께 가리켜요. 세입자가 직접 가입하는 전세보증금반환보증과, 등록임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 의무로 가입하는 임대보증금보증이에요. 두 보증 모두 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환을 책임진다는 뜻은 같지만, 누가 가입하고 누가 보증료를 내는지가 달라요.

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등록임대사업자는 보증수수료를 1년 단위로 다시 계산해 나눠 낼 수 있고, 가입 1년이 지나 재산정한 수수료를 내지 않으면 보증회사가 보증계약을 해지할 수 있어요. 다만 임차인이 그 보증수수료를 내면 해지할 수 없어요. 2025년 1월 개정으로, 임대사업자가 허위 서류를 내는 등 사기나 고의·중대한 과실이 있어도 임차인에게 책임이 없으면 보증회사는 보증 해지나 취소를 내세워 임차인에게 대항할 수 없어요. 등록임대주택에 세 들 때는 임대사업자가 계약 전에 임대보증금 보증의 보증기간, 선순위 담보권과 국세·지방세 체납 사실 같은 권리관계를 설명하고 확인받아야 하며, 이때 등기부등본과 납세증명서를 보여 줘야 해요.

등록임대사업자도 임대보증금보증에 가입하지 않아도 되는 경우가 있어요. 보증금이 소액임차인 최우선변제 금액 이하이고 임차인이 미가입에 동의한 경우, 또는 임차인이 HUG 같은 보증회사의 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 임차인에게 전부 준 경우예요. 2023년 7월 국토교통부 발표에 따라 등록임대사업자가 임대차계약을 신고할 때 임대보증에 가입하지 않았으면 그 사실과 사유를 렌트홈 문자로, HUG 가입 신청이 철회되거나 거절되면 카카오톡으로 임차인에게 알려요. 법에 따라 보증회사도 임대사업자가 보증에 가입하거나 보증계약이 해지되면 그 사실을 시장·군수·구청장에게 알려야 해요.

같은 집에 임대보증금보증과 전세보증금반환보증이 함께 걸려 있으면 보증료를 이중으로 내게 되므로, 2021년 8월부터 겹친 부분의 전세보증금반환보증료를 보증기간이 끝나거나 해지할 때 돌려받을 수 있어요. 국토교통부 예시로는 임대보증금보증 1억 원과 9개월(270일)이 겹치면 1억 원 × 0.128% × 270 ÷ 365 = 94,680원을 돌려받아요.

전세보증보험 가입 대상과 방법

전세보증금반환보증은 HUG 누리집(인터넷보증, khig.khug.or.kr)이나 가입 창구에서 신청하고, 중복가입 여부도 같은 누리집에서 조회돼요. 2020년 9월 7일부터는 다가구주택 세입자도 같은 집의 다른 전세계약을 확인받지 않고 가입할 수 있게 됐고, 다중주택 세입자와 집주인이 주택건설사업자·법인임대사업자인 세입자도 가입할 수 있게 됐어요.

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보증금이 집값에 비해 지나치게 높으면 가입이 어려워요. 국토교통부는 2023년 설명자료에서 전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 100%를 넘는 집은 원래부터 보증가입이 어려웠다고 밝혔고, 전세가율이 90%를 넘더라도 보증부 월세로 보증금을 낮추면 가입할 수 있다고 안내했어요. 아파트 전세보증보험도 같은 HUG 보증이고, 2020년 개편 전에는 아파트 보증료율이 그 외 주택보다 낮았어요.

보증에 가입하더라도 대항력과 우선변제권을 함께 갖춰 두는 것이 기본이에요. 임차인이 주택을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 여기에 임대차계약서 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생겨요. 계약할 때 집주인은 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 해요.

전입신고 다음 날 0시에 대항력이 생기는 틈을 노린 전세사기를 막으려고, 주택담보대출을 심사할 때 확정일자 정보로 세입자 보증금을 확인하는 은행 등이 늘고 있어요. 2023~2024년 11개 기관이 시작했고, 2025년 12월 카카오뱅크·토스뱅크 등 5개 기관이 더해져 2026년부터 차례로 시행해요. 국토교통부 예시로는 시세 10억 원 집에 보증금 6억 원 세입자가 있으면 집주인이 7억 원을 신청해도 10억 원 − 6억 원 = 4억 원만 대출돼요.

전세보증보험 비용과 보증료 계산

보증료는 보증금액에 보증료율과 보증기간을 곱해 계산해요. HUG는 2020년 9월 아파트 0.128%, 그 외 주택 0.154%로만 나누던 보증료율을 주택 유형, 보증금액(9천만 원 이하, 9천만 원 초과 2억 원 이하, 2억 원 초과), 부채비율((전세보증금 + 선순위채권) ÷ 주택가액, 80% 기준)에 따라 세분화했어요. 사고 위험이 낮은 집은 그전보다 낮은 보증료율을, 그 밖의 집은 기존 보증료율을 유지했고, 가입 시점과 관계없이 계약기간만큼 보증료를 내게 했어요.

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위 표의 아래 두 줄은 2020년 개편 전 보증료율에 보증금과 기간을 넣은 계산값이고, 실제 보증료는 지금 적용되는 보증료율과 할인으로 HUG에서 다시 계산돼요. 저소득·다자녀·장애인·고령자·신혼부부·한부모가족 같은 사회배려계층과 전자계약, 인터넷·모바일 가입 등에는 추가 할인이 적용될 수 있어요.

보증료 일부는 지방자치단체에서 돌려받을 수 있어요. 2024년 3월 4일부터 보증료 지원 사업은 나이 제한을 없애고 연소득 청년 5천만 원, 청년 외 6천만 원, 신혼부부 7천5백만 원 이하로 대상을 넓혔고, 낸 보증료의 90%(청년·신혼부부는 100%)를 최대 30만 원까지 돌려줘요. 신청은 임차 주택 주소지 시·군·구청을 방문하거나, 온라인 시스템을 갖춘 지자체는 온라인으로 해요.

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위 표는 2024년 지원 기준에 보증료를 넣은 계산값이에요.

전세 계약 전에는 무엇을 확인해야 보증에 가입할 수 있나요

주택도시보증공사(HUG) 상품 안내는 계약 전에 서류 네 가지를 확인하도록 조건을 나눠 두고 있어요. 등기부등본 갑구에는 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 권리침해 사항이 없어야 하고, 을구의 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 하며, 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유여야 해요. 건축물대장에는 위반건축물로 적혀 있지 않아야 하고(아파트 제외), 전입세대확인서에서는 보증신청일 현재 다른 세대의 전입 내역이 없어야 해요(단독·다가구·다중주택 제외). 전세계약서는 계약기간이 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 체결(날인)했으며, 전세보증금이 수도권 7억 원 이하·그 밖의 지역 5억 원 이하(월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 전세보증금)이고, 전세보증금반환채권의 담보와 양도를 금지하는 특약이 없어야 해요. 임대인이 HUG의 보증금지대상자가 아니어야 하고, 임차인이 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받지 않았어야 하며 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 예외예요.

보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 값이에요. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 90% 이내여야 하고, 2024년 1월 1일부터는 갱신보증 신청에도 90%를 적용해요. 주택가격 1억 원인 경우 전세보증금 9천5백만 원은 가입할 수 없고(보증한도 9천만 원), 9천만 원은 가입할 수 있으며, 전세보증금 4천만 원에 선순위채권 5천5백만 원이면 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입할 수 없다고 HUG가 예시를 들어요.

주택가격은 보증승인일 현재의 가격정보를 정해진 순서대로 적용해 구해요. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 있으면 먼저 쓰고, 그다음 순서가 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 순이에요. 연립·다세대는 공동주택가격의 140%가 첫 순서이고, 단독·다중·다가구는 개별단독주택가격의 140%가 첫 순서예요. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 이 순서보다 감정평가서를 먼저 적용해요. 공시가격의 140%에 담보인정비율 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 되어, 예를 들어 공시가격 2억 원 연립·다세대는 2억 원 × 140% × 90% = 2억 5천2백만 원에서 선순위채권 등을 뺀 금액이 보증한도예요(위 규정에 숫자를 넣은 계산값).

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계약 직후에는 전입신고, 확정일자, 신고를 어떻게 하나요

계약을 마치면 먼저 잔금과 함께 집을 넘겨받고 전입신고를 해요.

주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정해요.

계약 중에는 갱신, 증액, 수리에서 어떤 권리가 있나요

계약 기간은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했으면 2년으로 보고, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어요. 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봐요. 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않거나 임차인이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 기간은 2년이에요. 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있고, 임대인은 2기의 차임 연체, 거짓 임차, 임대인의 실거주 같은 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없어요. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이고 차임과 보증금은 증액 한도 안에서 바뀔 수 있어요. 임대인이 실거주를 이유로 거절하고 갱신됐다면 존속했을 기간 안에 정당한 사유 없이 제삼자에게 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요.

보증금이나 차임을 올리는 데는 상한이 있어요. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하며, 지방자치단체가 조례로 달리 정할 수 있어요. 보증금을 월세로 바꿀 때 월차임은 전환 금액에 법이 정한 낮은 비율을 곱한 범위를 넘을 수 없어요.

집이 낡거나 고장 났을 때는 민법이 정해요. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 이어지는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있고, 임차인이 보존에 관한 필요비를 쓰면 그 상환을 청구할 수 있어요. 유익비는 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해 임대인이 갚아야 해요. 갱신하는 전세계약도 갱신 전세계약서상 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 보증을 신청할 수 있고, 갱신하면서 전세보증금이 늘지 않았다면 주택가격을 다시 반영한 보증한도 심사를 하지 않는다고 HUG가 안내해요.

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만기에 보증금을 돌려받지 못하면 어떤 순서로 하나요

만기가 오면 먼저 갱신 여부를 정하고, 나가기로 했다면 보증금 반환 일정을 임대인과 맞춰요. HUG는 계약 종료 2개월 전까지(’20.12.10. 전에 체결하거나 갱신한 계약은 1개월) 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달해 2023년 10월 1일에 계약이 끝난 예에서, 계약종료일 + 2개월 1일인 2023년 11월 2일부터 보증이행 청구가 가능하다고 안내해요. 임차인이 명도할 때는 임대인에게 명도 사실을 통지하고 잠금장치를 인계해야 하며, 보증금은 명도와 동시에 지급돼요.

임대인이 보증금을 주지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았을 때 임차인은 주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득했다면 그대로 유지되고 등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 상실하지 않아요. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요.

HUG 약관은 보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1개월 안에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에 보증이행을 청구할 수 있다고 하고, 개인 임차인은 주택임차권등기를 마친 후 청구해요. 임차권등기가 등기부등본에 적히는 시점까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 하고 이사 등으로 잃으면 보증이행이 거절될 수 있어서, 이사해야 하는 사정이 있으면 보증이행 심사 담당자에게 알려야 해요. 경매가 시작되면 법원 안내문을 받은 뒤 1개월 이내에 그 내용을 HUG에 알리고 배당요구 종기일 전까지 배당요구나 채권신고를 해야 하며, 보증이행금을 받은 뒤에는 HUG가 임대인에게서 회수할 때까지 HUG의 동의 없이 임차권등기를 말소하면 안 돼요.

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지금 적용되는 보증료율, 할인, 보증료 지원은 어떻게 되나요

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산해요. HUG 상품 안내의 보증료율은 보증금액 구간, 주택유형, 부채비율에 따라 연 0.097%에서 연 0.211%까지예요. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이에요.

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예를 들어 보증금 2억 원(1억 원 초과 2억 원 이하), 기타 주택, 부채비율 70% 이하, 계약기간 2년이면 200,000,000원 × 0.117% × 2 = 468,000원이에요(할인 전, 위 요율표에 숫자를 넣은 계산값). 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%를 더하고, 부채비율 할증이 붙으며, 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 3%를 깎아 줘요.

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이 표의 할인 종류는 중복 적용이 되지 않아요. 보증료는 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있고 공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억 원 이내예요. 소득세법은 임차보증금 반환을 보증하는 보험·보증의 보험료를 생명보험, 상해보험 등과 같은 호로 보고, 보증대상 임차보증금이 3억 원을 넘으면 제외하며, 이 호의 보험료는 합계 연 100만 원을 넘는 부분을 뺀 금액의 12%를 세액공제해요.

보증료 지원도 바뀌었어요. 앞에서 본 기준은 최대 30만 원이었는데, 국토교통부는 2025년 3월 31일 이후 가입자부터 최대 40만 원으로 올렸어요. 지원 대상은 전세보증금반환보증(HUG, HF, SGI)에 가입한 임차보증금 3억 원 이하의 무주택자로, 연소득이 청년 5천만 원, 청년 외 6천만 원, 신혼부부 7천5백만 원 이하여야 해요. 신청은 주소지 관할 시·군·구청 방문, 안심전세포털이나 정부24 온라인으로 하고, 신청 시기는 연중이지만 지자체별 예산이 다 쓰이면 일찍 마감돼요. 외국인, 재외국민, 등록임대주택의 임차인, 법인 임차인은 제외돼요.

SGI서울보증과 HF 보증은 HUG와 무엇이 다른가요

임차인이 전세보증금을 지키려고 가입할 수 있는 곳은 HUG 말고도 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증이 있어요. 2021년 3월 정책뉴스 기준으로 HF의 전세지킴보증은 전세자금보증 이용자만 가입할 수 있어 대상이 제한적이었고, SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 보증이 아니라 보험 상품이어서 보증금 미반환 사고가 나면 바로 보험금을 청구할 수 있다고 소개됐어요. 같은 글은 SGI의 보증금 가입 한도가 가장 높아 아파트는 한도가 없고 아파트 외 주택은 10억 원까지 가입할 수 있다고 전했어요. 보증료 지원 제도는 HUG, HF, SGI 가입자를 모두 대상으로 해요. 기관별 현재 요율과 가입 조건은 각 기관 안내가 달라서 이 글의 HUG 수치와 섞어 비교하지 않아요.