부동산규제

지금 부동산 규제지역은 어디인가요

2026년 10월 15일 기준으로 부동산 규제지역인 투기과열지구와 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이에요. 두 규제가 같은 지역에 함께 걸려 있어서, 지금은 '규제지역'이라고 하면 두 가지를 모두 받는 곳이라고 보면 돼요.

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토지거래허가구역은 규제지역과 따로 정해요. 서울 전역과 경기 12곳은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고, 허가를 받으면 실제로 들어가 살아야 해요. 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이에요. 외국인이 수도권 주택을 사는 경우는 별도의 외국인 토지거래허가구역이 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 더 연장됐어요.

규제지역이 되면 무엇이 달라지나요

규제지역이 되면 대출 한도가 줄고, 다주택자 세금이 무거워지고, 청약·전매 조건이 까다로워져요. 조정대상지역은 대출·세제·청약에, 투기과열지구는 대출·청약에 주로 영향을 주는데, 지금 규제지역은 두 가지가 겹쳐 있어 아래가 모두 적용돼요.

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토지거래허가구역에서는 무주택 실수요자가 허가를 받아 사야 하고, 입주 뒤 2년 동안 살아야 해요. 세입자가 있는 집은 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청할 수 있고, 2026년 10월 1일부터는 임대차 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 유예가 인정돼요. 이 유예를 받으려면 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 해요.

왜 이 지역들이 규제지역이 됐나요

법이 정한 지정 기준을 넘은 지역 중 주거정책심의위원회가 심의해 지정해요. 투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률보다 크게 높고 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 곳이에요. 조정대상지역은 집값·청약경쟁률·분양권 전매량 등을 볼 때 분양이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 곳이에요.

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2025년 10월 서울 전역을 묶을 때 정부는 한강 인접 지역의 시장 불안이 주변으로 퍼지고, 금리 인하 흐름 속에 주택시장으로 돈이 몰릴 우려가 커졌다고 밝혔어요. 2026년 7월 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구는 반도체 업계 특수와 GTX-A 개통에 따른 집값 상승 기대가, 구리시는 서울과 맞닿은 역세권 수요가 이유였어요. 세 곳은 2026년 2월부터 5월까지 매달 0.7~1.8%씩 집값이 올랐어요.

2025년 10월 지정 때는 7~9월이 아니라 6~8월 집값 통계로 기준을 따졌다는 위법 논란이 국정감사에서 나왔어요. 국토교통부는 심의 때 8월까지 통계만 있었고, 시행령이 통계가 없으면 가장 가까운 달의 통계를 쓰도록 정해 적법하다고 설명했어요.

규제지역은 한 번 지정되면 끝나는 것이 아니에요. 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회를 열어 지역별로 유지 여부를 다시 검토하고, 해제가 필요하면 바로 풀어야 해요. 시장·군수·구청장도 집값이 안정되면 해제를 요청할 수 있어요.

부동산 규제는 어떻게 바뀌어 왔나요

부동산 규제는 집값이 뛸 때 넓어지고 식을 때 줄어드는 쪽으로 바뀌어 왔어요. 강남·서초·송파·용산 네 곳은 2016~2017년 지정된 뒤 한 번도 풀리지 않았고, 나머지 지역은 2022~2023년에 대부분 풀렸다가 2025년 10월에 다시 묶였어요.

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돈이 얼마 있으면 얼마짜리 집을 살 수 있나요

가진 돈이 얼마 있으면 얼마짜리 집을 살 수 있는지는 대출로 더할 수 있는 돈에 달렸어요. 집 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 세 가지 상한 중 가장 작은 값이에요. 집값에 LTV를 곱한 금액, 집값 구간별 최대 한도, 그리고 소득으로 갚을 수 있는 한도(DSR)예요. 은행 DSR은 연소득의 40%까지이고, 수도권·규제지역 주담대는 실제 금리에 3%를 더한 금리로 DSR을 계산해요. 지방 주담대는 0.75%를 더해요.

아래 표는 이 사이트의 아파트 예산 계산기와 같은 식으로 계산한 무주택 맞벌이 부부의 예시예요. 금리는 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 연 4.66%이고, 만기는 규제지역 최대 만기인 30년 원리금균등 상환으로 넣고, 기존 대출 없이 전용 84㎡ 아파트를 사며 취득세·지방교육세·중개보수도 집값과 함께 내는 돈으로 계산했어요.

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연소득이 1억 2천만 원인데 8천만 원일 때보다 살 수 있는 집값이 낮은 것은 계산 실수가 아니에요. 규제지역에서 부부 합산 연소득 9천만 원 이하, 집값 8억 원 이하, 무주택 세대주이면 서민·실수요자로 LTV 60%를 받지만, 소득이 9천만 원을 넘으면 일반 차주 LTV 40%가 적용되기 때문이에요. 반대로 연소득이 5천만 원이면 연소득의 40%, 스트레스 금리 3%를 더한 DSR 한도가 LTV보다 먼저 걸려 대출이 약 2억 3천5백만 원에서 멈춰요.

같은 사람이라도 어디서 사느냐에 따라 살 수 있는 집값이 크게 달라져요. 자기자본 3억 원, 연소득 1억 2천만 원인 무주택 부부라면 서울 규제지역은 4억 8천만 원, 규제지역이 아닌 경기 고양시 일산동구는 8억 3천만 원, 부산 해운대구는 8억 9천만 원까지예요. 비규제지역 무주택자 LTV는 70%이고, 지방은 6억 원 같은 최대 한도도 없기 때문이에요.

생애최초로 집을 사면 규제지역에서도 LTV 70%를 받아요. 자기자본 2억 원, 연소득 7천만 원인 생애최초 부부라면 서울 규제지역에서 LTV 70%로 5억 2천만 원까지 계산돼요. 내 조건으로 바로 보려면 아파트 예산 계산기에 자기자본과 연소득을 넣으면 되고, 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출 조건도 함께 볼 수 있어요.

금리·한도·조건을 한눈에 표로 보면 어떻게 되나요

수도권·규제지역과 규제지역이 아닌 지방의 주택구입 대출 조건을 2026년 10월 15일 기준으로 나란히 놓으면 아래와 같아요.

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DSR 한도로 빌릴 수 있는 돈은 연소득, 금리, 만기가 정해지면 계산할 수 있어요. 아래는 기존 대출이 없고 30년 원리금균등 상환으로 갚는 경우를 이 사이트 계산식으로 구한 값이에요. 실제 금리는 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 연 4.66%를 쓰고, 은행 DSR은 연소득의 40%까지 허용되는 것으로 봤어요. 규제지역은 여기에 스트레스 금리 3%를, 지방은 실제로 더해지는 0.75%(1.5% × 50%)를 더해 DSR을 심사해요.

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스트레스 금리는 대출 한도를 구할 때만 더하고 실제 대출 금리에는 영향을 주지 않아요. 그래서 같은 대출을 실제로 갚을 때의 월 상환액은 연 4.66% 기준으로 따로 계산해요.

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규제지역에서도 대출 규제를 받지 않는 경우는 언제인가요

정부와 금융위원회가 낸 FAQ와 규제지역이어도 아래 경우에는 새 대출 규제가 그대로 적용되지 않거나 종전 규정을 써요.

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스트레스 금리 3%가 적용되는 대출은 수도권·규제지역에서 취급되는 주택담보대출이고 오피스텔 담보대출도 포함돼요.

은행과 2금융권, 수도권과 지방은 규제가 어떻게 다른가요

스트레스 DSR은 대출을 받는 업권에 따라 적용 대상이 단계적으로 넓어졌어요.

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3단계부터는 모든 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출이 대상이고, 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 DSR을 적용해요.

2026년 하반기 운영방안은 은행연합회가 2026년 6월 30일에 발표했고, 적용 기간은 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지예요. 수도권·규제지역 주담대는 기본 적용비율 100%에 10·15 대책에 따른 스트레스 금리 3.0%를 쓰고, 지방 주담대는 2단계 수준인 기본 적용비율 50%와 스트레스 금리 1.5%를 유지해요. 최종 스트레스 금리는 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율로 구하고, 변동형 주담대와 고정금리 기간이 5년 미만인 상품은 100%를 모두 반영해요.

은행에만 걸리는 규칙도 있어요. 정부는 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 올리는 조치를 당초 2026년 4월에서 2026년 1월 1일로 앞당겨 시행했어요.

지금 규제가 최신인지 어떻게 알 수 있나요

부동산 규제 소식에는 이미 시행 중인 것, 시행일이 정해진 것, 국회 심사 중인 정부안이 섞여 있어요. 2026년 10월 15일 기준 상태별로 나누면 아래 표와 같아요.

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정부안은 국회를 통과해야 법이 돼요. 2026년 세제개편안은 9월 1일 국무회의를 거쳐 국회에 제출됐고 정기국회에서 심사해요. 국회를 통과해 시행일이 정해지기 전에는 지금 법의 세율이 그대로 적용돼요.

규제지역 지정·해제와 대출 규칙은 국토교통부와 금융위원회 보도자료로 먼저 나오고, 지정은 공고 다음 날이나 정해진 날부터 효력이 생겨요. 토지거래허가구역은 지정을 공고한 날부터 5일 뒤에 효력이 생겨요. 이 글은 시행일이 지난 것과 발표만 된 것을 나눠 적고, 규칙이 바뀌면 다시 확인해 고쳐요.