임대차계약서양식

전월세 임대차계약서 양식은 어떻게 고르고, 계약 전에 무엇을 확인해야 하나?

전세·월세 주택에는 주택임대차 표준계약서를 기본으로 고르고, 서명 전에는 계약 당사자·집 정보·보증금·월세·특약을 서로 대조해요. 법무부 자료실에는 2023년 10월 6일 개정된 주택임대차 표준계약서가 게시돼 있어요. 아파트·원룸·단기 계약이라도 주택을 빌리는 계약인지 확인하고, 농지나 상가용 서식은 주택용 대신 쓰지 않아요.

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보증금을 월세로 바꾸어 비교할 때는 법정 전환율 상한과 실제 시장 전환율을 같은 값으로 취급하지 않아요. 월세와 전세대출 이자, 세액공제는 같은 기간을 기준으로 환산해야 실제 부담을 비교하기 편해요.

계약서의 주택 주소와 임차 면적은 등기사항전부증명서·건축물대장과 대조해요. 임대인·임차인·공인중개사의 인적사항은 신분증과 맞추고, 보증금·월세의 지급 시기와 방법, 실제 계약 체결일도 계약서에 적힌 내용과 일치하는지 살펴요.

계약서에 서명하는 사람이 등기상 소유자와 다르면 임대 권한부터 확인해요. 대리 계약에서는 위임장에 임대인·대리인 정보, 대상 주택, 위임 범위와 보증금 수령인이 적혀 있는지 살피고, 임대인에게 계약 내용을 직접 확인해요. 보증금은 계약서에 적힌 수령인과 지급 계좌가 일치하는지 대조해요.

등기사항전부증명서의 갑구에서는 압류·가압류 등 소유권 관련 제한을, 을구에서는 근저당권 같은 담보권을 살펴요. 집값에 비해 선순위 채권과 보증금의 합계가 클수록 보증금 반환 위험도 커져요.

건축물대장에 위반건축물 또는 근린생활시설 표시가 있는지도 살펴요. 건물 용도와 위반 여부는 보증보험 가입이나 대출 심사에 영향을 줄 수 있어요. 특약에는 구두로 합의한 수리·옵션·비용 부담과 근저당권 말소 약속을 구체적으로 적어요. 임차인의 책임 없이 보증금 반환보증에 가입하지 못했을 때의 처리 조건과 약속한 조치의 이행 시점도 분명히 정해요.

월 10만 원 이상의 정액관리비는 표준계약서에서 항목별 기재 대상이에요. 관리비와 수리 조건은 서명 전에 항목과 부담 주체를 맞춰 계약서에 반영해요. 주택을 인도받고 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있어요.

전입신고·확정일자·임대차 신고는 왜 필요한가?

주택 임대차 신고 대상 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 해요.

전입신고와 확정일자도 각각 챙겨야 해요.

계약 중 갱신·수리비·관리비 문제는 어떻게 해결하나?

임차인은 법에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요. 묵시적 갱신은 당사자들이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않아 계약이 이어지는 방식이에요.

계약갱신요구권을 행사해 갱신하면 종전 계약과 같은 조건이 유지되지만, 차임과 보증금은 법정 범위에서 증감할 수 있어요. 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못하며, 법에서 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있어요.

정당한 갱신 거절 사유에는 다음 내용이 포함돼요.

• 임차인이 차임을 2기분에 해당하는 금액까지 연체했거나 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했거나, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했거나, 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있고, 계약 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸거나 건물의 노후·훼손·일부 멸실로 안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우
• 임대인 본인이나 부모·조부모 등 직계존속, 자녀·손자녀 등 직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인이 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에는 관련 법률의 해지 규정이 적용돼요.

수리비는 고장 원인과 주택의 사용 가능 상태, 계약 특약을 함께 살펴 부담 주체를 정해요. 표준 임대차계약서에는 주택의 보수와 수선을 임대인이 부담한다고 돼 있어요. 임대주택 표준 관리 규약은 계량기 훼손이 임차인의 과실로 발생한 경우 임차인이 비용을 부담하도록 정해요. MBC경남 보도에 나온 법률 전문가는 도시가스 공급규정만으로 임차인에게 비용을 부담시키기는 어렵다고 지적했어요.

보일러·누수·도배처럼 수리 항목이 달라도 비용 부담을 일률적으로 단정하지 않고, 고장 원인과 수선 범위, 계약 내용을 함께 살펴요. 관리비는 금액만 적기보다 공용관리·청소·승강기·수도 등 항목과 정산 방식, 추가 비용이 생기는 조건을 계약서나 특약에 구체적으로 남겨요.

계약 만기 또는 중도 퇴거 때 보증금은 어떻게 돌려받나?

보증금이 반환되지 않으면 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 확보한 뒤 임차주택의 경매를 신청하는 절차가 법에 마련돼 있어요. 집행권원은 법원 판결처럼 강제집행을 신청할 수 있게 하는 근거를 말해요.

기간을 정한 임대차라도 당사자 한쪽이나 양쪽이 기간 중 해지할 권리를 남겨 둔 경우에는 법정 해지통고 규정이 적용돼요. 별도 약정이 없다면 상대방과 합의해 종료일, 보증금 반환일, 열쇠 인도일, 미납 관리비·공과금, 원상복구 범위를 서면으로 정하는 편이 안전해요. 새 임차인을 구할 때 기존 임차인이 중개보수를 부담하는 관행이 있더라도, 그 관행만으로 법적 의무가 자동으로 생기는 것은 아니에요.

묵시적 갱신 중에는 임차인이 해지 통지를 할 수 있지만, 실제 효력이 발생하는 시점은 적용되는 법정 기준에 따라 따져야 해요. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차를 해지할 때도 주택임대차보호법 제6조의2가 준용돼요.

경매·공매에서 우선변제권을 인정받으려면 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자를 갖춰야 해요. 다만 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 해당 우선변제에 따른 보증금을 받지 못해요.

전세보증금 반환보증 가입 전 무엇을 확인해야 하나?

전세보증금 반환보증은 가입하려는 기관의 상품별 조건을 확인해야 해요. 주택 유형, 가격 산정, 선순위 권리, 신청 시기와 보증료 계산은 상품별 기준에 따라 달라질 수 있으므로 한 기관의 조건을 다른 기관에 그대로 적용하지 않아요.

신청 전에는 계약서의 주택 주소와 임차 면적이 등기사항전부증명서·건축물대장과 일치하는지 대조해요. 건축물대장에 위반건축물이나 근린생활시설 표시가 있는지, 선순위 근저당권 등 담보권이 설정돼 있는지도 살펴요. 보증금과 주택가격, 선순위 채권의 관계는 가입 심사에 영향을 줄 수 있어요.

특약에는 근저당권 말소 약속과 이행 시점, 임차인의 책임 없이 반환보증에 가입하지 못했을 때 계약을 어떻게 처리할지 구체적으로 적어요. 보증 가입 여부와 별개로, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 법률상 요건에 따라 판단해요.

기관별 보증금 비율 기준, 주택가격 산정 방식, 신청 가능 시기, 보증료 산식과 집주인 동의 여부는 해당 기관의 최신 안내를 기준으로 비교해요. 보증료 지원 사업도 지역과 사업별 요건을 별도로 확인해야 해요.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수 있나?

임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원을 바탕으로 임차주택의 경매를 신청하는 절차가 있어요. 집행권원에 따라 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행 개시 요건이 아니에요.

주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 주택과 대지를 포함한 매각대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있어요. 제3조 제2항·제3항에 해당하는 법인 임차인은 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서에 확정일자가 있어야 해요.