종부세

종부세는 무엇이고, 언제 내나요

종부세는 두 단계로 매겨요. 먼저 부동산이 있는 시·군·구가 재산세를 매기고, 그다음 유형별 공제금액을 넘는 부분에 대해 주소지 관할 세무서가 종부세를 매겨요. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이고, 그날 주택분 재산세를 내는 사람이 종부세 납세의무자예요.

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세무서가 세액을 정해 11월 정기고지 때 고지서를 보내고, 12월 1일부터 15일까지 내요. 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 발급돼요. 원하면 같은 기간에 스스로 신고하고 내는 방식을 택할 수 있고, 이때는 세무서가 정한 고지 세액은 없던 것이 돼요. 낼 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 뒤 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요.

1세대 1주택자 가운데 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 가진 사람은, 소득 요건(직전 해 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하)을 갖추고 주택분 종부세가 100만 원을 넘으면 납부기한 3일 전까지 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있어요. 집을 팔거나 증여하거나 상속이 시작되면 유예가 취소되고 미룬 세금과 이자상당액을 내야 해요.

임대주택·사원용주택처럼 합산에서 빼 주는 주택(합산배제)이나 1세대 1주택 특례를 받으려면 매년 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신고·신청해야 해요. 한 번 신청하면 바뀐 내용이 없는 한 다음 해부터 다시 하지 않아도 되지만, 임대 등록이 말소되는 등 요건이 깨지면 꼭 신고해야 해요. 국세청은 2026년 9월 대상이 예상되는 4.8만 명에게 신청 안내문을 보냈어요.

2026년 종부세 개편안은 무엇이 바뀌나요

재정경제부는 2026년 8월 종부세 세율을 주택 수 대신 주택가액 기준으로 일원화하는 개편안(정부안)을 내놨어요. 부담 변화를 나누기 위해 2027년에는 중간세율을 적용하고 2028년부터 단계적으로 올리는 방식이에요. 이 정부안대로라면 공제금액과 공정시장가액비율도 아래처럼 바뀌어요.

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정부는 요건을 갖춰 이미 합산배제(비과세)를 받는 임대주택은 이 개편안으로도 세부담이 바뀌지 않는다고 설명했어요.

종부세 기준은 어떻게 되나요

주택분 종부세는 사람별로 가진 모든 주택의 공시가격을 합쳐 9억 원을 넘는지 봐요. 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제받는데, 거주자로서 세대원 가운데 1명만 재산세 과세대상 주택 1채를 혼자 가진 경우를 말해요. 법인이나 법인으로 보는 단체는 공제가 없어요.

아래 경우는 신청하면 1세대 1주택자로 봐서 12억 원 공제와 나이·보유 세액공제를 받을 수 있어요.

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세율을 정할 때 주택 수는 공동으로 가진 집도 각자 1채로 세고, 다가구주택은 1채로 봐요. 합산배제 주택과 일부 상속주택은 주택 수에서 빼요. 전용 60㎡ 이하·취득가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 소형 신축주택, 비수도권 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택 등은 특례를 신청하면 주택 수에서 빠져 3주택 이상 중과세율을 피할 수 있어요.

임대주택은 지자체·세무서에 등록하고 의무임대기간과 임대료 증액 상한(5%)을 지키는 등 요건을 갖추면 합산배제 신고로 과세대상에서 빠져요. 공시가격 6억 원 이하 또는 85㎡ 이하 사원용주택, 취득일부터 3년 안에 헐 주택 등도 합산배제 대상이에요.

종부세 과세대상과 납세의무자는 어떻게 가르나요

국세청은 과세대상을 주택(부속토지 포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 나눠 판정하고, 공부상 등재 현황과 실제 현황이 다르면 실제 현황대로 과세한다고 안내해요. 상가, 사무실, 빌딩, 공장 같은 일반건축물은 재산세만 내고 종부세는 내지 않아요.

토지는 납세의무자가 되는 기준이 따로 있어요. 종합합산토지는 전국 합산 공시가격이 5억 원을 넘는 사람, 별도합산토지는 80억 원을 넘는 사람이 대상이에요. 토지 세율은 종합합산토지가 과세표준 15억 원 이하 1%, 45억 원 이하 2%, 45억 원 초과 3%예요. 별도합산토지는 200억 원 이하 0.5%, 400억 원 이하 0.6%, 400억 원 초과 0.7%예요. 토지의 종부세 과세표준은 공제금액을 뺀 뒤 100%를 곱해요.

1세대 1주택자를 가릴 때 혼인한 날부터 10년, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 날부터 10년 동안은 각각 별도의 세대로 봐요. 1주택과 함께 다른 주택의 부속토지만 가진 경우도 1세대 1주택자로 봐요. 세액공제의 보유기간은 배우자 상속주택이면 피상속인의 취득일부터, 재개발·재건축 주택이면 멸실된 주택의 취득일부터 계산하는 특례가 있어요.

신용카드로는 고지(신고) 금액 1천만 원(농어촌특별세 포함)까지 낼 수 있고, 신용카드 수수료 0.7%와 체크카드 수수료 0.4%는 납세자가 부담해요.

종부세 계산은 어떻게 하나요

주택분 종부세는 다음 순서로 계산해요.

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법인은 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율이에요. 다만 공공주택사업자 등은 주택 수와 관계없이 0.5~2.7% 누진세율을 적용받아요.

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예를 들어 1세대 1주택자의 집 공시가격이 20억 원이면 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 원이고, 세율을 적용하면 150만 원 + 1억 8천만 원 × 0.7% = 276만 원이에요. 여기서 그 부분의 재산세 상당액을 빼고, 만 65세에 10년 보유라면 남은 세액의 70%(30% + 40%)를 더 빼요. 같은 20억 원이 두 채로 나뉘어 있으면 공제가 9억 원이라 과세표준은 (20억 − 9억) × 60% = 6억 6천만 원, 세액은 360만 원 + 6천만 원 × 1.0% = 420만 원에서 재산세 상당액을 빼는 구조이고 나이·보유 공제는 없어요.

종부세에서 주택 수는 어떻게 세나요

종부세에서 주택 수는 두 곳에서 따져요. 하나는 1세대 1주택자인지 가르는 판정이고, 다른 하나는 세율 표(2주택 이하와 3주택 이상)를 고르는 판정이에요. 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법상 거주자를 말하고, 다가구주택은 1주택으로 봐요. 이 판정에서는 합산배제 신고를 한 임대주택이 세대가 소유한 주택 수에서 빠지는데, 나머지 주택에 과세기준일 현재 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하는 경우에만 적용해요.

세율을 고를 때의 주택 수는 시행령이 따로 정해요. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보고, 다가구주택은 1주택으로 봐요. 합산배제 주택은 주택 수에 포함하지 않고, 상속으로 취득한 주택은 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분율에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하이면 주택 수에서 빠져요. 토지 사용권원 없이 허가 없이 지은 주택의 부속토지도 주택 수에서 빠지고, 일시적 2주택에 해당하는 신규주택도 제외돼요. 법은 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 가진 경우, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 경우를 1세대 1주택자로 보되, 뒤의 세 가지는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 한다고 정해요.

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종부세의 감면과 공제에는 무엇이 있나요

종부세를 줄이는 장치는 여섯 가지로 나눠 볼 수 있어요. 첫째는 재산세의 감면규정을 준용하는 것이에요. 지방세법, 지방세특례제한법, 조세특례제한법에 따른 재산세의 비과세·과세면제·경감 규정은 종부세를 부과할 때도 준용하고, 감면 대상인 주택이나 토지는 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 뺀 금액을 공시가격으로 봐요(비과세·과세면제는 감면비율을 100%로 봐요). 다만 감면이 종부세를 부과하는 취지에 맞지 않다고 보는 경우 등 대통령령으로 정한 경우에는 이 규정을 적용하지 않아요.

둘째는 기본공제예요. 주택은 공시가격 합계에서 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 납세의무자 9억 원을 빼고, 법이 정한 단일세율이 적용되는 법인이나 법인으로 보는 단체는 0원이라 공제가 없어요. 셋째는 합산배제로, 민간임대주택·공공임대주택, 기숙사·사원용 주택, 주택건설사업자의 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등은 과세표준 합산 대상에 포함되지 않는 것으로 보고 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 보유현황을 신고해야 해요. 넷째는 재산세 공제예요. 같은 주택에 재산세와 종부세가 이중으로 매겨지지 않도록 종부세 계산 과정에서 주택분 재산세로 부과된 세액 가운데 종부세 과세표준 금액에 해당하는 부분을 빼요.

다섯째는 세부담 상한이에요. 해당 연도에 낼 주택분 재산세액과 종부세액의 합계가 전년도 합계의 150%를 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봐요(법이 정한 단일세율이 적용되는 법인은 제외). 여섯째는 납부 자체를 미루는 납부유예예요. 과세기준일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)이고 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유했으며, 직전 과세기간 총급여액이 7천만 원 이하이거나 종합소득금액이 6천만 원 이하이고, 해당 연도 주택분 종부세액이 100만 원을 넘으면 납부기한 만료 3일 전까지 신청할 수 있고 유예할 세액에 상당하는 담보를 내야 해요. 주택을 팔거나 증여하거나 상속이 시작되면 유예 허가가 취소되고 유예받은 세액과 이자상당가산액을 내야 해요.

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종부세 신고와 납부는 언제 하나요

종부세 일정은 연중 세 시점에 모여 있어요. 과세기준일은 6월 1일이고, 9월 16일부터 9월 30일까지는 합산배제 주택을 가진 납세의무자의 보유현황 신고와 1세대 1주택 특례, 공동명의 1주택자 특례의 신청 기간이에요. 12월 1일부터 12월 15일은 납부기간으로, 관할세무서장이 세액을 결정해 이 기간에 부과·징수해요. 납부고지서에는 주택과 토지로 구분한 과세표준과 세액을 적어 납부기간 개시 5일 전까지 발급해야 해요.

신고납부를 택하는 방법도 있어요. 납세의무자가 신고납부방식으로 내려면 같은 12월 1일부터 12월 15일까지 과세표준과 세액을 관할세무서장에게 신고해야 하고, 이때 세무서의 결정은 없었던 것으로 봐요. 신고한 납세의무자는 신고기한까지 관할세무서장, 한국은행 또는 체신관서에 납부해야 해요. 낼 세액이 250만 원을 넘으면 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있고, 납부유예는 납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 해요.

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종부세 계산 예시로 세액을 가늠하면

아래 표는 종합부동산세법의 공제금액, 공정시장가액비율 60%, 세율 표에 공시가격을 넣은 산출세액이에요. 재산세 공제와 세액공제를 하기 전 금액이라 실제 납부세액은 이보다 적어요.

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종부세는 언제 어떻게 개정됐나요

종부세 도입 전에는 지방자치단체가 부과하는 종합토지세가 있었고, 종부세는 2003년 부동산 보유세 개편방안으로 제안돼 2005년부터 시행됐어요. 2005년까지는 개인별로 합산해 부과했고 2006년부터는 세대별로 합산했어요. 이후 정권과 부동산 시장 상황에 따라 공제금액, 세율, 합산 방식이 여러 번 바뀌었어요.

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